12. 7. 2019
ID: 109647

Společenství vlastníků jednotek (exkluzivně pro předplatitele)

Členové výboru určení ve stanovách založeného společenství vlastníků jsou podle § 40 z. v. r. oprávněni podat návrh na zápis založeného společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství vlastníků jednotek i za situace, kdy je mezi zakladateli společenství vlastník, jenž z titulu většiny hlasů vykonává správu domu a pozemku podle § 1202 o. z. Skutečnost, že zde taková osoba je, zápisu společenství vlastníků do rejstříku společenství vlastníků jednotek nijak nebrání.

(Usnesení Nejvyššího soudu České republiky č.j. 27 Cdo 4069/2017, ze dne 10.4.2019)

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v právní věci navrhovatelů a) L. D., narozeného XY, bytem XY, b) J. H., narozeného XY, bytem XY, a c) F. P., narozeného XY, bytem XY, společně zastoupených Mgr. M.Ch., advokátem, se sídlem v B., o zápis Společenství vlastníků domu XY, se sídlem XY, do rejstříku společenství vlastníků jednotek, vedené u Krajského soudu v Brně pod sp. zn. S 12134/KSBR, o dovolání navrhovatelů proti usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 18. 4. 2017, č. j. 5 Cmo 23/2017-RD22, tak, že usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 18. 4. 2017, č. j. 5 Cmo 23/2017-RD22, a usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 14. 11. 2016, č. j. S 12134/RD3/KSBR, Fj 152810/2016/KSBR, se ruší a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

Z odůvodnění:

[1] Krajský soud v Brně usnesením ze dne 14. 11. 2016, č. j. S 12134/RD3/KSBR, Fj 152810/2016/KSBR, zamítl návrh na zápis Společenství vlastníků domu XY, se sídlem XY (dále jen „společenství“), do rejstříku společenství vlastníků jednotek (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.).

[2] Učinil tak s poukazem na § 1203 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Uzavřel, že dle citovaného ustanovení „nastane povinnost ke vzniku již založeného SVJ teprve poté, co ztratí zakladatel - majoritní vlastník většinu hlasů“.

[3] K odvolání navrhovatelů Vrchní soud v Olomouci ve výroku označeným usnesením potvrdil usnesení soudu prvního stupně.

[4] Odvolací soud vyšel z toho, že:

1) Společenství bylo založeno prohlášením vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, zahrnujícím stanovy společenství, obsaženým v listině označené jako „smlouva o výstavbě ze dne 25. 4. 2014, V 7887/2014-702-2“, jejímiž stranami byli K., bytové družstvo, identifikační číslo osoby XY (dále jen „družstvo“), jako výlučný vlastník nemovitosti zapsané na listu vlastnictví XY vedeném pro obec XY, katastrální území XY, a to pozemku parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1.717 m2, jehož součástí byla budova č. p. XY, objekt bydlení (dále též jen „dům“), manželé I. F. a R. F. jako stavebníci, a L. F. a L. K. jako „vedlejší účastníci“ (dále též jen „smlouva o výstavbě“ či „smlouva“).
2) Podle § 8 bodu 12 stanov obsažených v prohlášení vlastníka byli prvními členy výboru společenství určeni L. F., J. P. a E. Š.
3) Dne 13. 9. 2016 se konalo shromáždění vlastníků jednotek, jež odvolalo členy výboru společenství L. F., J. P. a E. Š. a na jejich místo zvolilo navrhovatele a) až c) [předsedou výboru zvolilo F. P., místopředsedou L. D. a řadovým členem J. H].
4) Ke dni vydání rozhodnutí soudu prvního stupně bylo družstvo zapsáno v katastru nemovitostí jako většinový vlastník bytových jednotek v domě.

[5] Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož je nutné návrh na první zápis založeného společenství (tzv. prvozápis) zamítnout. Odkazuje na „kogentní ustanovení“ § 1202 odst. 1 o. z., uvedl, že dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Citované ustanovení navazuje na § 1190 o. z., dle něhož je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku společenství vlastníků; nevzniklo-li, je jím správce. Zákon tak dle názoru odvolacího soudu „autoritativně vymezuje dobu“, po kterou zajišťuje správu domu a pozemku správce - zakladatel společenství vlastníků mající většinu hlasů, a dobu, po kterou tak činí společenství vlastníků.

[6] V projednávané věci je družstvo většinovým vlastníkem jednotek disponujícím většinou hlasů, pročež je ze zákona správcem domu a pozemku. Teprve poté, kdy ztratí většinu hlasů, bude povinno nejpozději do 60 dnů podat návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku. Jelikož se tak dosud nestalo, lhůta pro podání návrhu na zápis společenství do veřejného rejstříku nepočala běžet a podaný návrh je „předčasný“, uzavřel odvolací soud.

[7] Proti usnesení odvolacího soudu podali navrhovatelé dovolání, opírajíce jeho přípustnost o § 237 zákona č.99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), uplatňujíce dovolací důvod dle § 241a odst. 1 o. s. ř. a navrhujíce, aby Nejvyšší soud usnesení odvolacího soudu změnil tak, že „návrhu na zápis vyhoví“, případně aby je zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

[8] Dovolatelé brojí proti výkladu § 1202 a § 1203 o. z. přijatému odvolacím soudem, majíce otázku výkladu označených ustanovení za dovolacím soudem dosud neřešenou. Podle dovolatelů stanoví § 1203 o. z. toliko nejzazší lhůtu k podání návrhu na prvozápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku; z žádného zákonného ustanovení přitom neplyne, že návrh nelze podat dříve (tedy i předtím, než správce - majoritní zakladatel přijde o většinu hlasů). Nadto, v projednávané věci podali návrh na zápis členové výboru společenství, nikoli správce domu a pozemku; daná právní úprava tak na projednávanou věc vůbec nedopadá.

[9] Nejvyšší soud předesílá, že rozhodné znění občanského soudního řádu pro dovolací řízení (účinné do 29. 9. 2017), podle kterého Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm, se podává z části první, článku II bodu 2 zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č.99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony.

[10] Dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř., a to k posouzení výše předestřené otázky výkladu § 1202 a § 1203 o. z., jež nebyla v rozhodování dovolacího soudu dosud vyřešena.

[11] Dovolání je i důvodné.

[12] Z § 1190 o. z. plyne, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.

[13] Podle § 1192 odst. 1 o. z. má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem. Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů. Na návrh některého vlastníka jednotky soud správce odvolá a jmenuje nového správce, pokud je pro to důležitý důvod.

[14] Z § 1193 o. z. se podává, že jedná-li se o dům, kde je méně než pět jednotek, nepřihlíží se při rozhodování vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

[15] Podle § 1198 odst. 1 o. z. nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

[16] Z § 1199 o. z. plyne, že je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

[17] Podle § 1200 odst. 1 o. z. se společenství vlastníků založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.

[18] Z § 1202 o. z. se podává, že dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí jako na jednu osobu (odstavec 1). Na správu se použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se obdobně použijí ustanovení o shromáždění. K rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce; při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek (odstavec 2).

[19] Podle § 1203 o. z. ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění. Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky.

[20] Z § 1204 o. z. plyne, že společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.

I. K osobě odpovědné za správu domu a pozemku.

[21] Je-li dům rozčleněn na bytové jednotky, provádí správu domu a pozemku (k obsahu této správy viz § 1189 o. z.) osoba za ni odpovědná. Ustanovení § 1190 o. z. závazně určuje, že touto osobou je - primárně - společenství vlastníků jednotek. Nevzniklo-li společenství vlastníků (§ 1204 o. z. - zápisem do veřejného rejstříku), je osobou odpovědnou za správu domu správce.

[22] Určení osoby správce je dle § 1166 odst. 2 a § 1170 odst. 2 písm. a) o. z. povinnou náležitostí jak prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, tak smlouvy o výstavbě (nevzniká-li v souvislosti s těmito jednáními společenství vlastníků).

[23] Situace, na kterou pamatuje druhá věta § 1190 o. z. (správa domu a pozemku správcem), může nastat ve dvou okruzích případů.

[24] Prvním okruhem jsou případy, kdy společenství vlastníků založeno nebylo, neboť:
1) zákon založení společenství vlastníků vůbec nevyžaduje (srov. § 1198 odst. 1 o. z.) a vlastníci jednotek se nerozhodli ani pro jeho dobrovolné založení (viz § 1199 o. z.),
2) zákon sice vyžaduje založení společenství vlastníků jednotek [§ 1166 odst. 2 věta první, § 1170 odst. 2 písm. d) a § 1198 odst. 1 o. z.], avšak v rozporu s ním k němu dosud nedošlo, či
3) nastala specifická situace upravená § 24 odst. 1 zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů (tzv. odložený vznik společenství vlastníků jednotek);

[25] Druhým okruhem případů jsou situace, kdy společenství vlastníků již bylo založeno (§ 1200 o. z.), avšak dosud nevzniklo (tj. nebylo zapsáno do rejstříku společenství vlastníků jednotek).

[26] První shora vymezený okruh případů (správu domu a pozemku bez založení společenství vlastníků) blíže upravují § 1192 a § 1193 o. z. (které se v případě odloženého vzniku společenství vlastníků použijí toliko přiměřeně, neobsahuje-li zákon č. 311/2013 Sb. vlastní zvláštní úpravu). Podle § 1192 odst. 1 o. z. je správcem domu a pozemku ten vlastník jednotky, jehož podíl na společných částech je větší než poloviční. Není-li zde takový vlastník, zvolí si vlastníci jednotek správce většinou hlasů. Ustanovení § 1193 o. z. pak upravuje ochranu menšinových vlastníků jednotek při rozhodování o společných záležitostech.

[27] Ustanovení § 1202 o. z je odrazem právní úpravy obsažené v § 1192 a § 1193 o. z. pro druhý okruh případů vymezený v odstavci 25 výše, tj. pro mezidobí od založení společenství vlastníků do jeho vzniku. Určuje, že po založení společenství vlastníků je správcem domu a pozemku zakladatel společenství vlastníků s většinou hlasů, stanoví způsob určení této většiny (odstavec první), pravidla pro rozhodování a ochranu menšinových vlastníků jednotek při rozhodování o společných záležitostech (odstavec druhý).

[28] Jinak řečeno, § 1202 odst. 1 o. z. toliko určuje osobu správce pro přechodné období po založení společenství vlastníků a nijak - a to ani ve spojení s § 1203 o. z.
- neomezuje oprávněné osoby v podání návrhu na prvozápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku. Ustanovení § 1202 odst. 1 o. z. tudíž nevymezuje žádnou „povinnou“ dobu, po kterou by toto přechodné období muselo trvat.

II. K osobám oprávněným podat návrh na prvozápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku.

[29] Základním právním předpisem, jenž stanoví, kdo je oprávněn podat návrh na zápis (jakékoli) skutečnosti do veřejného rejstříku, je zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob a o evidenci svěřenských fondů (dále též jen „zákon o veřejných rejstřících“ či „z. v. r.“).

[30] Podle § 11 z. v. r. nestanoví-li jiný zákon jinak, může návrh na zápis podat pouze osoba uvedená v tomto zákoně (odstavec 1). Návrh na zápis musí být podán bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti (odstavec 2). Nesplní-li osoba podle odstavce 1 povinnost podat návrh na zápis do 15 dnů ode dne, kdy jí tato povinnost vznikla, může návrh na zápis podat každý, kdo na něm doloží právní zájem a k návrhu na zápis přiloží listiny, jimiž mají být doloženy skutečnosti zapisované do veřejného rejstříku (odstavec 3).

[31] Z § 40 z. v. r. se podává, že návrh na zápis založeného společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství vlastníků jednotek podávají všichni členové výboru nebo předseda společenství vlastníků jednotek.

[32] Podle ustanovení § 11 odst. 1 ve spojení s § 40 z. v. r. tak platí, že – nestanoví-li zákon jinak – návrh na zápis nově založeného společenství vlastníků podávají ve stanovách určení první členové statutárního orgánu (tj. buď společně všichni členové výboru, nebo předseda společenství vlastníků).

[33] Ustanovení § 1203 o. z. (jež je oním „jiným zákonem“ ve smyslu § 11 odst. 1 z. v. r.) právní úpravu zakotvenou v zákoně o veřejných rejstřících nederoguje. Pouze ji doplňuje o zvláštní pravidlo, podle něhož platí, že ztratí-li správce (zakladatel s většinou hlasů) většinu hlasů, je povinen nejpozději do šedesáti dnů podat návrh na zápis založeného společenství vlastníků do veřejného rejstříku (dle dikce citovaného ustanovení stejně „jako statutární orgán společenství vlastníků“, tj. obdobně jako osoby uvedené v § 40 z. v. r.). Nesplní-li správce povinnost dle § 1203 o. z., může návrh na zápis podat kterýkoli vlastník jednotky.

[34] Nejsou-li podmínky § 1203 o. z. splněny, mohou návrh na prvozápis společenství vlastníků v souladu s § 40 z. v. r. podat členové výboru nebo předseda společenství vlastníků.

[35] Jak přitom plyne z výše uvedeného, v mezidobí od založení společenství vlastníků do jeho vzniku je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku ve smyslu § 1190 o. z. správce určený podle § 1202 odst. 1 o. z., po vzniku společenství vlastníků zápisem do veřejného rejstříku přechází tato odpovědnost na společenství vlastníků. Tím je zajištěna nepřetržitá správa domu a pozemku odpovědnou osobou. Lze dodat, že po vzniku společenství vlastníků je menšinovým vlastníkům jednotek proti zneužití hlasovacího práva většinou poskytována ochrana zejména prostřednictvím § 212, respektive i § 1209 o. z.

[36] Nejvyšší soud proto uzavírá, že členové výboru určení ve stanovách založeného společenství vlastníků jsou podle § 40 z. v. r. oprávněni podat návrh na zápis založeného společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství vlastníků jednotek i za situace, kdy je mezi zakladateli společenství vlastník, jenž z titulu většiny hlasů vykonává správu domu a pozemku podle § 1202 o. z. Skutečnost, že zde taková osoba je, zápisu společenství vlastníků do rejstříku společenství vlastníků jednotek nijak nebrání. Závěr odvolacího soudu, podle něhož je za takové situace návrh na zápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku předčasný, není správný.

[37] Jelikož právní posouzení věci co do řešení otázky, na které napadené rozhodnutí spočívá, není správné (dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. byl uplatněn právem), Nejvyšší soud, aniž ve věci nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), usnesení odvolacího soudu zrušil. Jelikož důvody, pro které Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudu, dopadají i na rozhodnutí soudu prvního stupně, Nejvyšší soud zrušil i je a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1 a odst. 2 věta druhá o. s. ř.).

[38] V dalším řízení se soudy vypořádají i s otázkou, zda navrhovatelé, kteří nejsou prvními členy výboru společenství vlastníků [§ 1200 odst. 2 písm. e) o. z.] jsou s ohledem na úpravu § 1201 in fine o. z. k podání návrhu aktivně věcně legitimováni podle § 11 odst. 1 a § 40 z. v. r.

 

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz