Když jeden spoluvlastník užívá vše: nezájem druhého o užívání sám o sobě nevylučuje nárok na vydání bezdůvodného obohacení

Spor o výlučné užívání rodinného domu

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 12. 2025, sp. zn. 28 Cdo 840/2025, navazuje na ustálenou judikaturu k majetkovému vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky. Jeho význam spočívá především v jednoznačném odmítnutí úvahy, podle níž nárok na peněžitou náhradu nevznikne, jestliže neužívající spoluvlastník o faktické užívání společné věci neprojevoval zájem.

Žalobce vlastnil ideální jednu šestinu rodinného domu a přilehlé zahrady, žalovaná čtyři šestiny a její bratr zbývající jednu šestinu. V rozhodném období od června 2021 do února 2022 nemovitosti užívala pouze žalovaná. Žalobce po ní požadoval 58 333 Kč s příslušenstvím jako vydání bezdůvodného obohacení získaného užíváním nemovitostí nad rámec jejího podílu.

Soud prvního stupně žalobu zamítl. Za podstatné považoval, že žalobce o užívání nemovitostí neusiloval, nežádal o klíče ani o dohodu o spoluužívání a soustředil se na vypořádání spoluvlastnictví, aby mohl na části pozemku následně postavit vlastní dům. Dovodil proto, že kdyby žalobce o užívání projevil zájem, ostatní spoluvlastníci by mu výkon jeho práva umožnili. Odvolací soud se s tímto posouzením ztotožnil.

Oba soudy přitom vycházely zejména z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 725/2008. Podle dovolacího soudu však tomuto rozhodnutí přisoudily závěr, který z něj neplyne. Uvedený rozsudek se zabýval významem faktického bránění v užívání nebo poměrů, jež výkon spoluvlastnického práva znemožňují, nezaložil však pravidlo, že bez aktivní snahy ochuzeného spoluvlastníka věc užívat nemůže bezdůvodné obohacení vzniknout.

Podíl vymezuje účast na právech, nikoli konkrétní část věci

Podle občanského zákoníku má každý spoluvlastník právo k celé věci, omezené stejným právem ostatních spoluvlastníků.[1] Spoluvlastnický podíl tedy nepředstavuje konkrétně oddělenou místnost, patro nebo část pozemku. Vyjadřuje míru účasti spoluvlastníka na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví.

Reklama

Když přijde policie: součinnost společnosti – co musíte, co můžete a co raději nedělat (online - živé vysílání) - 13.10.2026

13.10.2026 09:002 975 Kč s DPH
2 459 Kč bez DPH

Koupit

Při posuzování, zda některý spoluvlastník věc užívá nad rámec svého podílu, proto nelze mechanicky porovnávat pouze výměru užívaných prostor s velikostí podílu. Význam může mít také kvalita jednotlivých částí, jejich vybavení, využitelnost nebo hospodářská hodnota. Jde o právní posouzení založené na konkrétních skutkových okolnostech.

Jiná je situace, kdy společnou věc užívá výlučně jediný spoluvlastník a ostatní ji neužívají vůbec. Tehdy podle Nejvyššího soudu není pro samotný závěr o nadužívání rozhodná rozdílná kvalita jednotlivých částí. Užívá-li jeden spoluvlastník celou věc sám a ostatní spoluvlastníci se na jejím užívání nijak nepodílejí, nutně ji užívá rovněž v rozsahu odpovídajícím jejich spoluvlastnickým podílům. Samotné spoluvlastnické právo mu přitom neposkytuje právní titul k bezplatnému užívání celé věci.

Dvě skutkové cesty k nároku na vydání obohacení

Nejvyšší soud připomněl dvě typové situace, v nichž může mezi spoluvlastníky vzniknout nárok z bezdůvodného obohacení.

První nastává tehdy, když spoluvlastník bez právního důvodu skutečně užívá společnou věc v rozsahu přesahujícím jeho podíl. Ochuzený spoluvlastník musí tvrdit a prokázat rozsah tohoto nadužívání. Typickým příkladem je právě výlučné užívání celého domu jedním z několika spoluvlastníků.

Druhá situace se týká případů, kdy technické uspořádání věci nebo faktické poměry vytvořené některým spoluvlastníkem neumožňují druhému realizovat právo užívat věc v rozsahu jeho podílu. Může jít například o odepření klíčů, zabrání prostor, které by jinak mohly sloužit ostatním, nebo o dispozici s věcí ve prospěch třetí osoby. Také zde nese břemeno tvrzení a důkazní břemeno k rozhodným skutečnostem ochuzený spoluvlastník.[2]

Tyto dvě varianty nelze zaměňovat. Faktické vytlačení spoluvlastníka z užívání je samostatným základem nároku, nikoli nezbytnou podmínkou každého případu bezdůvodného obohacení. Pokud je prokázáno, že jeden spoluvlastník bez právního důvodu užíval celou věc, není nutné ještě dokazovat, že druhému aktivně bránil ve vstupu nebo že druhý opakovaně žádal o klíče.

Dobrovolné neužívání není bezplatným přenecháním podílu

Jádrem rozsudku je potvrzení objektivní povahy bezdůvodného obohacení. Podle § 2991 odst. 1 občanského zákoníku musí ten, kdo se bez spravedlivého důvodu obohatí na úkor jiného, ochuzenému vydat, oč se obohatil; zákon mezi příklady řadí také protiprávní užití cizí hodnoty.[3] Rozhodující je tedy přesun majetkové hodnoty bez právem uznaného titulu, nikoli zavinění, dobrá víra nebo subjektivní motivace účastníků.

Z toho plyne, že pro vznik povinnosti vydat obohacení není bez dalšího významné, proč druhý spoluvlastník společnou věc neužíval. Mohl bydlet jinde, nemít o bydlení v nemovitosti zájem nebo usilovat výlučně o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Žádná z těchto okolností sama o sobě nevytváří právní důvod, na jehož základě by jiný spoluvlastník mohl bezplatně využívat i hodnotu jeho podílu.

Dobrovolné neužívání věci proto nelze automaticky považovat za vzdání se majetkového nároku ani za konkludentní souhlas s bezúplatným výlučným užíváním. Takový souhlas by musel být v řízení tvrzen a prokázán jako skutečná dohoda spoluvlastníků, byť občanský zákoník pro dohodu o užívání společné věci obecně nepředepisuje zvláštní formu. Z pouhé pasivity nelze bez dalších okolností dovodit její obsah, dobu trvání ani bezúplatnost.

Nejvyšší soud současně odmítl představu, že požadavek na vydání bezdůvodného obohacení je za těchto okolností sám o sobě nemravný. Naopak není nepřiměřené očekávat, že spoluvlastník, který chce společnou věc užívat výlučně, si své postavení právně zajistí dohodou s ostatními, případně prostřednictvím rozhodnutí o správě společné věci. Nabídka dohody učiněná až po skončení žalovaného období nemůže zpětně založit právní titul pro dřívější užívání.

Rozhoduje právní titul nadužívání

Pro správnou kvalifikaci nároku je tedy nezbytné rozlišit, zda spoluvlastník užívá věc nad rámec podílu bez právního důvodu, nebo na základě existujícího uspořádání poměrů spoluvlastníků. Není-li zde dohoda, rozhodnutí většiny ani rozhodnutí soudu, vzniká užívajícímu spoluvlastníkovi zásadně bezdůvodné obohacení protiprávním užitím cizí hodnoty podle § 2991 odst. 2 občanského zákoníku.

Jestliže je však výlučné či rozsáhlejší užívání prokazatelně založeno dohodou spoluvlastníků, jejich většinovým rozhodnutím nebo rozhodnutím soudu, nejde o plnění bez právního důvodu. Případná peněžitá kompenzace se odvíjí od úpravy náhrady za omezení spoluvlastnického práva a od obsahu příslušného rozhodnutí či dohody. Toto rozlišení formuloval již Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 31 Cdo 503/2011.[4]

V posuzované věci nebyla dohoda ani jiné rozhodnutí pro rozhodné období tvrzeny či prokazovány. Právní posouzení soudů nižších stupňů proto nemohlo obstát. Nejvyšší soud jejich rozhodnutí zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně, aby existenci nároku posoudil podle uvedených východisek.

Důkazní stránka sporu zůstává klíčová

Rozsudek neznamená, že neužívajícímu spoluvlastníkovi vznikne peněžitý nárok automaticky jen na základě existence podílu. Žalobce musí především prokázat, že žalovaný společnou věc skutečně užíval nad rámec svého podílu a že se tak dělo na jeho úkor. Sporné může být samotné faktické užívání, jeho rozsah, doba i existence právního titulu.

Užívající spoluvlastník se naopak může bránit zejména tvrzením a prokázáním dohody o způsobu užívání, rozhodnutí většiny nebo soudu, popřípadě tím, že rozsah a kvalita jím užívané části jeho podíl ve skutečnosti nepřesahovaly. Samotná hypotetická připravenost umožnit druhému spoluvlastníkovi užívání, pokud by o ně požádal, však existující právní titul nenahrazuje.

Samostatnou otázkou je výše obohacení. Není-li dobře možné vydat předmět obohacení, poskytuje se podle § 2999 odst. 1 občanského zákoníku peněžitá náhrada ve výši obvyklé ceny.[5] V praxi se proto zpravidla vychází z obvyklého nájemného za srovnatelné užívání v rozhodném místě a čase, korigovaného rozsahem nadužívání a okolnostmi konkrétní věci. K prokázání výše nároku může být nutný znalecký posudek; nestačí bez dalšího mechanicky násobit velikost podílu inzerovaným nájemným.

Praktické dopady rozhodnutí

Rozsudek potvrzuje, že dlouhodobě tolerovaný faktický stav nemusí být bez finančních následků. Spoluvlastník, který sám užívá celý dům či byt, by neměl spoléhat na to, že pasivita ostatních znamená bezplatný souhlas. Bezpečnějším řešením je písemná dohoda upravující alespoň rozsah a dobu užívání, případnou náhradu, úhradu provozních nákladů a investic, přístup ostatních spoluvlastníků a způsob ukončení režimu.

Pro úspěšnost nároku neužívajícího spoluvlastníka není tedy nezbytné, aby předem požádal o zpřístupnění společné věci. Z procesní opatrnosti je však vhodné svůj nesouhlas s bezplatným výlučným užíváním oznámit, vyzvat druhého spoluvlastníka k dohodě a průběžně uchovávat důkazy o faktickém stavu. Tím lze předejít sporům o to, zda mezi účastníky nevznikla konkludentní dohoda, a současně přesněji vymezit rozhodné období.

Rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 840/2025 tak nepřináší obrat v judikatuře, ale důležité zpřesnění její aplikace. Odděluje otázku, zda společná věc byla užívána nad rámec podílu, od otázky, zda pro takové užívání existoval právní důvod. Nezájem druhého spoluvlastníka o vlastní užívání může být skutkově pochopitelný, sám o sobě však neopravňuje ostatní spoluvlastníky k bezplatnému využívání jeho majetkové hodnoty.
 

Debora Cibulková,
advokátní koncipientka

JUDr. Kristýna Zirhut, Dis., 
Seniorní advokát

Eversheds Sutherland, advokátní kancelář, s.r.o.

Oasis Florenc
Pobřežní 394/12
186 00 Praha 8
 
Tel.:    +420 255 706 500
e-mail:    praha@eversheds-sutherland.cz