epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • COVID-19
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
Konference_Tax Compliance 2021

Poslat článek emailem

*) povinné položky
4. 3. 2015
ID: 96924upozornění pro uživatele

Nová právní úprava zvyšování nájemného u nájmu bytu

Nájem bytu patří mezi často užívané instituty soukromého práva. Vzhledem k tomu přistoupil zákonodárce při jeho nové úpravě k vymezení určitých limitů z důvodu ochrany nájemce jako slabší smluvní strany. Ke konkrétním projevům této ochrany patří zákonná úprava zvyšování nájemného, která se liší oproti předchozí právní úpravě, jež si vystačila s pouhou proklamací v § 685 odst. 3 obč. zák.: „Nájem bytu je chráněn.“

Nejjednodušší řešení této problematiky přináší § 2248 o. z., jež stanovuje, že strany nájemní smlouvy si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Citované ustanovení omezuje pronajímatele ve zvyšování nájemného z hlediska časového, kdy zvýšení umožňuje nejvýše jednou ročně.

Nicméně v rozporu s § 2235 o. z., který zakotvuje relativní kogentnost úpravy nájmu bytu ve prospěch nájemce, není ani ujednání o tom, že se nájemné nebude zvyšovat vůbec.

Níže rozebereme dva konkrétní způsoby zvyšování nájemného, jež dává občanský zákoník k dispozici.

Jednostranné zvyšování

V případě, že nájemní smlouva ohledně zvyšování nájemného mlčí, umožňuje občanský zákoník pronajímateli, jak zvýšení dosáhnout i jednostranně[1]. I přestože jde o zvyšování jednostranné, alespoň v první fázi může tento proces nájemce svým souhlasem ovlivnit. Pokud však nájemce návrh nepřijme, může se pak pronajímatel obrátit s návrhem na zvýšení na soud. Podmínky pro soudní řešení zvýšení rozebereme dále.

První fáze tedy závisí na dohodě. Zákon pronajímatele určitým způsobem omezuje, a to především z pohledu časového a také co do výše, do jaké lze zvýšení navrhnout. Návrh nelze učinit nájemci dříve než po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení. Pokud by přesto pronajímatel návrh předložil, byl by stižen zdánlivostí, stejně jako návrh neobsahující novou výši nájemného, nebo nedokládající splnění podmínek pro zvýšení. Navrhované zvýšení nesmí přesáhnout spolu s dalšími zvýšeními učiněnými v posledních třech letech dvacet procent a zároveň nesmí překročit obvyklé nájemné za srovnatelných podmínek v daném místě. Zákon stanovuje pro tento návrh konkrétní formu, musí být učiněn písemně a nájemci musí být doručen.

V případě, že však nájemce ve dvouměsíční lhůtě nevyjádří v písemné formě souhlas, pronajímatel má tříměsíční promlčecí lhůtu k tomu, aby se s návrhem na zvýšení obrátil na soud. Nájemce by si nicméně měl neudělení souhlasu dobře rozmyslet. Pro soud totiž neplatí dvacetiprocentní hranice zvýšení za poslední tři roky, ale nájemné může zvýšit až do míry obvyklé v daném místě a čase.

Vše výše zmíněné platí i v případě, že nájemce navrhne snížení nájemného.

Zlepšení užitné hodnoty bytu

Dalším případem, kdy je pronajímatel ze zákona oprávněn zvyšovat nájemné, je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy v domě nebo bytě. Nejde o všechny stavební úpravy, ale § 2250 o. z. hovoří o úpravách, které zvyšují užitnou hodnotu pronajatého bytu popř. celkové podmínky bydlení v domě anebo úpravách majících za následek trvalé úspory energií nebo vody.  I tento způsob zvyšování nájemného má dvě fáze, a to dohodu a fázi před soudem.

V případě provedení výše zmíněných stavebních úprav má pronajímatel právo navrhnout nájemcům domu (bytu) zvýšení nájemného až o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Toto si lze demonstrovat na jednoduchém příkladu. Řekněme, že pronajímatel je vlastníkem domu s pěti pronajatými byty. Pronajímatel provede úpravu zateplení v hodnotě 500.000,-. Deset procent z této částky je 50.000,-, na jeden byt tak ročně připadá 10.000,-. Pronajímatel tak může měsíčně každému bytu po dohodě zvýšit nájemné maximálně o 833,-. Ke zvýšení postačí, pokud souhlasí nájemci dvou třetin bytů v domě. Pak zvýšení platí pro všechny nájemce.

Pokud však k dohodě nedojde, může se pronajímatel, stejně jako u jednostranného zvyšování, s návrhem obrátit na soud. Soud však může zvýšit nájemné pouze o tři a půl procenta z vynaložených nákladů ročně. Pronajímateli zde navíc svědčí vyvratitelná právní domněnka účelnosti těchto nákladů.  Když bychom toto zvýšení vztáhli na výše zmíněný příklad, celkové roční zvýšení by mohlo být  17.500,-, čímž na jeden byt připadá 3.500,-, resp. 291,- měsíčně. Zákon stejně jako v případě jednostranného zvyšování postihuje zdánlivostí návrh, který neobsahuje výši nového nájemného, nebo nedokládá splnění podmínek pro zvýšení.

I přesto, že občanský zákoník upravuje dva konkrétní postupy zvyšování nájemného, nejjednodušší však vždy bude dohoda. Nicméně pokud k ní nedojde, chrání občanský zákoník nájemce dostatečným způsobem a na druhou stranu umožňuje pronajímateli zvýšit nájemné.


Tomáš Rozsypal

Tomáš Rozsypal,
student 3. ročníku Právnické fakulty Univerzity Palackého v Olomouci
e-mail: rozsypal9@yahoo.com


--------------------------------------------------------------------------------
[1] např. i komentář od C.H.Beck hovoří o jednostranném zvyšování


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


Tomáš Rozsypal
4. 3. 2015
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Sleva z ceny a její (ne?)možná moderace
  • Problém nového zákona o odpadech – kam s vytřízenými zbytky?
  • Doručování v pracovním právu: Bude možné po čtrnácti letech konečně dát výpověď poštou?
  • Možné alternativy úpravy styku nezletilého s rodičem při svěření nezletilého do péče druhého rodiče
  • Návrat soukromých arbitrážních center do českého rozhodčího řízení?
  • Řízení ve věcech služby v digitalizované spisové službě
  • Rasantně se na základě nového valorizačního mechanismu zvyšuje odškodnění pozůstalých při úmrtí zaměstnance v důsledku pracovního úrazu
  • Princip polluter pays a jeho uplatnění v rámci odpovědnosti za škodu na životním prostředí
  • Soudní ochrana při neposkytnutí kopií osobních údajů
  • Ochrana proti nesoučinnosti kupujícího při přepisu vozidla v registru silničních vozidel
  • Hlavní povinnosti správce při zjištění porušení zabezpečení osobních údajů dle GDPR

Související produkty

Online kurzy

  • SVĚŘENSKÉ FONDY (zajímavý nástroj ochrany majetku s velkým ALE)
  • Problematika bytového spoluvlastnictví
  • Společenství vlastníků jednotek
  • Zajištění dluhu v Občanském zákoníku se zvláštním přihlédnutím k zástavnímu právu a zajišťovacímu převodu práva III.
  • Zajištění dluhu v Občanském zákoníku se zvláštním přihlédnutím k zástavnímu právu a zajišťovacímu převodu práva II.
Lektoři kurzů
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Daniela Kovářová
JUDr. Daniela Kovářová
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Doručování v pracovním právu: Bude možné po čtrnácti letech konečně dát výpověď poštou?
  • Sleva z ceny a její (ne?)možná moderace
  • Problém nového zákona o odpadech – kam s vytřízenými zbytky?
  • Zeman: Jmenování Tůmy může vést ke zhoršení vývoje ekonomiky
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Náklady řízení
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Náklady řízení
  • Možné alternativy úpravy styku nezletilého s rodičem při svěření nezletilého do péče druhého rodiče
  • Vláda o integraci do EU a účasti ve standardizační dohodě NATO
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Novinky v odpovědnosti statutárních orgánů obchodních korporací
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Náklady řízení
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Vláda o integraci do EU a účasti ve standardizační dohodě NATO
  • Elektronický příjezdový formulář jako podmínka vstupu do ČR z rizikových zemí
  • Převod nevyčerpané dovolené podle novely zákoníku práce

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Nájem bytu

O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li...

Majetková podstata

Insolvenční zákon výslovně upravuje, jaké pohledávky a v jakém pořadí jsou v insolvenčním řízení uspokojovány, stejně jako způsoby jejich uplatnění. Výslovně v § 165 odst. 2...

Zpeněžování (exkluzivně pro předplatitele)

Žádné ustanovení insolvenčního zákona nebrání tomu, aby tam, kde je zvoleným způsobem oddlužení plnění splátkového kalendáře po dobu (nejdéle) 5 let, byl před vydáním...

Odměna advokáta

Podle § 71 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, zůstávají pravomocná rozhodnutí vydaná na základě právního předpisu, který byl zrušen (s výjimkou rozsudku vydaného v...

Přípustnost dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

Je-li předmětem řízení o odpůrčí žalobě insolvenčního správce požadavek na určení neúčinnosti plateb (uskutečněných bankovními převody) a (současně) požadavek na vydání...

Vyhledávání ASPI

ASPI

Hledání v rejstřících

Nejčtenější články

Souběh podání výpovědi a okamžitého zrušení pracovního poměru

Při výkonu závislé práce se zaměstnanec může dopustit různých prohřešků proti pracovnímu právu s různým stupněm intenzity provinění. Zákoník práce rozlišuje mezi soustavným...

PRÁVNICKÁ FIRMA ROKU 2020 - VÝSLEDKOVÁ LISTINA

Společnost EPRAVO.CZ vyhlásila výsledky již 13. ročníku firemního žebříčku Právnická firma roku. Záštitu nad letošním ročníkem převzalo, stejně jako v minulých letech...

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a změna zákona o daních z příjmů

Dne 26. září 2020 nabyl účinnosti zákon č. 386/2020 Sb., jímž se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, a jenž mění další...

Fotografování na veřejně přístupných místech povoleno?

Fotografujete na veřejně přístupných místech nebo na veřejném prostranství? A je v tom vlastně rozdíl? V praxi se stále častěji setkáváme s dotazy týkajícími se problematiky...

Zajímavý posun soudní judikatury ve věci přezkoumávání rozhodčích nálezů jako exekučních titulů

Ústavní soud ve svém nálezu pod sp. zn. II.ÚS 3194/18 ze dne 1. 4. 2019 shrnul svoji dosavadní rozhodovací praxi a vyjádřil se k možnosti soudního přezkumu exekučních titulů v...

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
AIVD APEK 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2021, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů