Plánovací smlouvy po velké novele stavebního zákona: pět změn s praktickým dopadem
Velká novela stavebního zákona staví plánovací smlouvu do aktivnější role při přípravě a povolování staveb. Přijaté změny mají investorovi nabídnout předvídatelnější cestu k územně plánovací dokumentaci, umožnit společné plnění některých požadavků na výstavbu v širší spolupráci s obcí a otevřít prostor pro ekonomicky koncipované plnění obci. Současně zakotvují právo investora se při splnění stanovených podmínek soudně domáhat uzavření plánovací smlouvy v případě pasivity obce a rovněž brání pozdějšímu zpochybnění smlouvy místním referendem.
Velká novela stavebního zákona přináší pět věcných změn v úpravě plánovacích smluv, které posilují jejich roli při přípravě výstavby a zvyšují právní jistotu investorů i obcí. Investor nově může prostřednictvím plánovací smlouvy přispět na zpracování územně plánovací dokumentace nebo její změny, přičemž samotné schválení takové smlouvy může za stanovených podmínek nahradit rozhodnutí zastupitelstva o poř... více
Plánovací smlouva je podle nynějšího stavebního zákona veřejnoprávní smlouvou mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž jádrem je vzájemná součinnost obce a investora při uskutečnění konkrétního záměru a sjednaný postup jeho realizace.
Následující text popisuje a hodnotí pět zásadních změn obsažených ve schváleném znění velké novely.
1. Vztah smlouvy k územně plánovací dokumentaci
Ustanovení § 131 odst. 3 písm. h) stavebního zákona výslovně zařazuje mezi možné závazky stavebníka zpracování nebo převzetí nákladů na zpracování návrhu územně plánovací dokumentace, její části nebo změny. Novela tak vytváří výslovnou smluvní oporu pro potenciální závazek investora, ať již v samotném plnění či finanční povahy, ve vztahu k přípravě návrhu územně plánovací dokumentace.
Nová pravidla v § 87 odst. 5 a § 109 odst. 5 stavebního zákona dále umožňují, aby schválení plánovací smlouvy se závazkem ke zpracování nebo úhradě nákladů na zpracování návrhu (zadání) regulačního nebo územního plánu nahradilo rozhodnutí zastupitelstva o pořízení dokumentace. Investor tím získává možnost spojit iniciační krok v územním plánování s uzavřením plánovací smlouvy. Smlouva nepředjímá konečnou podobu dokumentace ani nenahrazuje její zákonný pořizovací proces.
Zvláštní pravidlo v § 193 odst. 2 stavebního zákona dopadá na vyhrazené stavby[1] v zastavitelném území. Je-li mezi stavebníkem a vydavatelem dotčené dokumentace, územního opatření nebo vymezení zastavitelného území uzavřena plánovací smlouva, ve které se stavebník zaváže podat podnět ke změně dokumentace tak, aby s ní byl záměr v souladu, a uhradit náklady podle § 91 odst. 1, zákon stanoví, že záměr nenarušuje veřejné zájmy, tj. zakládá domněnku splnění jedné z podmínek pro odchylku od územně plánovací dokumentace. Úprava má mimo jiné odblokovat přípravu takové stavby před dokončením nutné změny dokumentace, když stavebník tedy nebude muset tuto podmínku samostatně prokazovat. Samozřejmě to ale neznamená automatické povolení stavby ani úplné prominutí ostatních podmínek.
2. Společné řešení požadavků na výstavbu
Nový § 131 odst. 2 písm. c) stavebního zákona umožňuje, aby se obec, městská část, kraj nebo vlastník veřejné infrastruktury v plánovací smlouvě zavázal zajistit společné řešení požadavků na výstavbu potřebných k uskutečnění záměru. Tomu odpovídá závazek stavebníka podle navrženého § 131 odst. 3 písm. f) poskytnout příspěvek na takové řešení. Předpokladem sjednání je, že se jedná o požadavky, jejichž povaha to nevylučuje a je možné je splnit poskytnutím příspěvku stavebníkem.
V praxi se může jednat zejména o příspěvek na zajištění parkování, napojení na dopravní a technickou infrastrukturu, zelenou infrastrukturu, občanské vybavení, hygienická zařízení či nakládání s odpady a vodou. Nejde proto o obecné oprávnění „vykoupit se“ z norem. Společný model je možný jen u požadavku, který jej věcně připouští. Smlouva musí přesně určit řešení, příspěvek, účel a odpovědnost za její zajištění.
Opodstatnění nalézá nová úprava i v tom, že pro investora je přínosem možnost podílet se na sdílené kapacitě území místo neúčelného izolovaného řešení na vlastním pozemku.
3. Podíl na ekonomické aktivitě záměru
Písmeno g) § 131 odst. 3 stavebního zákona doplňuje možnost peněžitého nebo věcného plnění investora ve prospěch obce jako jejího podílu na ekonomické aktivitě dokončeného záměru. Vedle dosavadního plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace tak vzniká širší smluvní titul pro investorskou spoluúčast, například podle rozsahu či způsobu využití projektu. Novela nezavádí univerzální developerský poplatek; ponechává však smluvní prostor pro dohodu stran, jehož limitem zůstávají přiměřenost, transparentnost a pravidla hospodaření samosprávy.
Pojem „podíl na ekonomické aktivitě“ sám neurčuje sazbu, základ výpočtu ani okamžik vzniku povinnosti a nelze jej bez dalšího ztotožnit se ziskem. Smlouva proto musí určit objektivně ověřitelný ukazatel, splatnost a kontrolu výpočtu peněžitého plnění. U věcného plnění je vhodné vymezit jeho předmět, hodnotu, kvalitu i způsob předání.
4. Soudní nahrazení chybějícího souhlasu se smlouvou
V § 132 odst. 4 stavebního zákona přináší stavebníkovi možnost domáhat se soudního nahrazení chybějícího souhlasu obce, městské části Prahy nebo kraje s uzavřením plánovací smlouvy. Musí jít o smlouvu, která je podmínkou povolení záměru, stavebník předložil návrh smlouvy splňující podmínky územního nebo regulačního plánu a veřejný subjekt ji neuzavřel v přiměřené době. Navržená plnění musejí být současně přiměřená okolnostem a podmínkám konkrétního záměru.
Nejde tedy o obecný nárok na smlouvu podle investorovy představy. Soud musí prověřit splnění podmínek a přiměřenost návrhu; pravomocný rozsudek nahrazuje souhlas obce s návrhem investorem předložené plánovací smlouvy. Úspěch investora v soudním řízení bude záviset zejména na kvalitě návrhu smlouvy, doložení jejího souladu s územním nebo regulačním plánem i na prokázání, že doba neuzavření smlouvy již není přiměřená.
5. Referendum jen před uzavřením smlouvy
Podle doplnění § 132 odst. 1 stavebního zákona je o plánovací smlouvě a o záměru, který je jejím předmětem, možné konat místní referendum pouze před uzavřením smlouvy. Tato úprava reaguje na častý rozpor v praxi dle úpravy před novelou, a to rozpor mezi závazky samospráv, vyplývající z uzavřených plánovacích smluv (smluv o spolupráci) a ze závazných výsledků následného referenda (konaného po uzavření smlouvy). Podle dosavadní judikatury existence smlouvy nebo jiného závazku mezi obcí a developerem nebránila konání místního referenda, když důsledkem výsledku referenda kolidujícího s obsahem smlouvy byla na jedné straně povinnost obce řídit se výsledky referenda, tedy porušit smluvní závazky z plánovací smlouvy, což mohlo na druhou stranu zakládat odpovědnost obce za porušení soukromoprávních závazků z uzavřené smlouvy, když výsledek referenda nepůsobil zánik platnosti a účinnosti smlouvy.
Nová úprava tuto pro obec nebezpečnou situaci řeší tak, že před podpisem zůstává prostor pro místní politické rozhodnutí; jeho závazný výsledek musí obec při uzavírání smlouvy respektovat, tj. případně plánovací smlouvu neuzavřít, neboť by plánovací smlouva odporující výsledku referenda byla nezákonná. Po podpisu plánovací smlouvy však naopak nelze referendem rozhodovat ani o plánovací smlouvě, ani o jejím záměru a obec je plánovací smlouvou ve své samostatné působnosti vázána, když tento závazek nelze zpochybnit následným konáním referenda. Pro investora změna znamená vyšší stabilitu uzavřené dohody; pro obec potřebu vést veřejnou debatu včas, před převzetím konkrétních závazků z plánovací smlouvy.
Závěr
Velká novela stavebního zákona posouvá plánovací smlouvu od převážně koordinačního nástroje k institutu, který může účinněji ovlivnit přípravu územně plánovací dokumentace, plnění části požadavků na výstavbu i sjednat ekonomické a finanční aspekty spojené s výstavbou v území, což by mělo mít pozitivní přínos pro větší rychlost, efektivitu i předvídatelnost správního rozhodnutí o záměru, jakož i přinést vyšší právní jistotu na obou stranách uzavírané plánovací smlouvy.
JUDr. Robert Šulc, PhD.,
advokát a partner
Ovocný trh 1096/8, 110 00 Praha 1
T: +420 212 270 635
Pobočka Brno
Moravské nám. 754/13, 602 00 Brno
T: +420 734 235 929
E-mail: kancelar@dsadvokati.cz
[1] Vyhrazené stavby jsou vypočteny v příloze č. 3 stavebního zákona a jsou jimi např. dálnice, dráhy, vybrané elektrárny a energetická zařízení, produktovody, stavby pro těžbu nerostů či některé výrobny z obnovitelných zdrojů energie.
