Developerský projekt a NOZ – proč koupit ještě v roce 2013
Už v současné době se ve smlouvách poměrně často zabývám novým občanským zákoníkem. Jestli opravdu bude účinný již od 1. 1. 2014, je záhodno se připravit na některá jeho úskalí, která mohou klientům znepříjemnit život. Zanedbání smluvní úpravy může totiž vést k dlouholetým sporům. Jednou z takových situací je koupě domů z developerských projektů. Ty se často kupují na základě smluv o smlouvách budoucích kupních, kdy po úpravách klienta dle jeho přání dochází po zhotovení domu k uzavření finální kupní smlouvy. Ponechme stranou, že pro klienta je tato varianta nevýhodná a zaměřme se přímo na jeden problém, který se může po účinnosti NOZ objevit.[1]
 |
Problém nastává v situaci, kdy z nějakého důvodu dojde k převodu pouze pozemku, nebo stavby a druhá nemovitost zůstane po roce 2014 ve vlastnictví odlišné osoby. Např. v případě, kdy bude developer v prodlení, stavba hotova až v roce 2014[2] a klient se stane do té doby pouze majitelem pozemku.
Za účinnosti nyní platného občanského zákoníku by se nic nedělo. Obchodovatelnost by byla prakticky neomezená. V NOZ je tomu ale jinak. Není potřeba mít ani obavy z toho, že se „cizí stavba“ stane součástí pozemku a naopak. Obě nemovitosti budou po účinnosti NOZ nadále nemovitou věcí.[3] Problém je jinde.
Dle § 3056 odst. 1) NOZ budou mít vlastníci pozemku a stavby, na cizím pozemku stojícím, navzájem předkupní právo. To samozřejmě sníží možnosti budoucího převodu,[4] protože předkupní právo zakládá klientovi určité povinnosti navíc. Toto ustanovení nelze nyní smluvně vyloučit, protože je vzhledem ke své povaze kogentní. Navíc je stanoveno, že k ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
S ohledem na výše uvedené je tedy již nyní vhodné volit správné smluvní typy a na nový občanský zákoník myslet při uzavírání smluv už nyní.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,
advokát
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., advokát
Budovcova 10
796 01 Prostějov
Tel.: +420 608 566 224
e-mail: advokat@jakubdohnal.cz
--------------------------------------------------------------------------------
[1] Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník.
[2] Anebo za situace, kdy katastrální úřad nepovolí vklad do katastru a bude provedena revize smluv.
[3] Dle § 3055 NOZ Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.
[4] § 3056 odst. 1) (NOZ): Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby.
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
