epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    5. 6. 2009
    ID: 56658upozornění pro uživatele

    Úskalí budoucích kupních smluv týkajících se části pozemku mezi podnikateli

    Mnozí podnikatelé, kteří hodlají uzavírat smlouvy o smlouvách budoucích ohledně části pozemků si často neuvědomují, jaká úskalí vyplývající z judikatury na ně při přípravě těchto smluv číhají. Níže uvádíme alespoň nástin některých zásadních judikátů, které určují mantinely při sjednávání obsahu těchto smluv mezi podnikateli.

    WEINHOLD LEGAL

    První otázkou, kterou by si podnikatelé měli položit, je, zda se taková smlouva o smlouvě budoucí týkající se nemovitostí bude primárně řídit občanským nebo obchodním zákoníkem. Podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu ČR (např. 32 Odo 557/2006) „z žádné právní normy nevyplývá, že pokud by se vlastní smlouva měla řídit příslušnými ustanovením občanského zákoníku, pak jí předcházející smlouva o budoucí smlouvě by se též pod sankcí neplatnosti nezbytně musela řídit ustanovením občanského zákoníku (§50a) a nikoli §289 obchodního zákoníku“.

    Pokud tedy podnikatelé uzavírají smlouvu o budoucí smlouvě týkající se části pozemku v souvislosti se svou podnikatelskou činností, pak by měla být taková smlouva primárně uzavírána podle obchodního zákoníku. Podnikatelé by se v takovém případě ovšem neměli nechat ukolébat zněním §289 obchodního zákoníku, podle kterého postačí, pokud je v takové smlouvě o smlouvě budoucí předmět plnění určen alespoň obecným způsobem.

    Podle hojně citovaného rozhodnutí Vrchního soudu v Praze sp. zn. 11 Cmo 1/96 „požadavek ustanovení §289 odst. 1 obchodního zákoníku na alespoň obecné vymezení předmětu budoucí smlouvy nelze chápat tak, že by vymezení mohlo ve smlouvě chybět, a nebo by mohlo být natolik neurčité, že by ani za pomoci výkladu nebylo možno neurčitost odstranit.“ Ve vztahu ke smlouvě o budoucí smlouvě kupní na nemovitost soud ve stejném rozhodnutí konstatoval, že „se zřetelem na kogentní povahu ustanovení občanského zákoníku o nabývání vlastnictví k nemovitostem a se zřetelem na zcela rozdílné pojetí úpravy smlouvy o smlouvě budoucí v ustanovení §50a občanského zákoníku a § 289 a násl. obchodního zákoníku musí smlouva o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem (pozn. autora:i když jinak podřízená obchodnímu zákoníku) vyhovovat požadavkům ustanovení §50a občanského zákoníku“. Soud v tomto rozhodnutí dále konstatoval, že jelikož „soud nemůže při rozhodování podle §50a odst. 2 občanského zákoníku ničeho na podstatných náležitostech smlouvy měnit, a dále, jelikož katastrální zákon 344/1992 Sb. upravuje v ustanovení §5 speciální požadavky na identifikaci nemovitostí v listinám (což se týká jak smluv, tak rozsudku soudu), bude požadavku určitosti smlouvy vyhovovat identifikace předmětu plnění uvedením parcelních čísel, čísel popisných (popř. evidenčních) a katastrálního území, v němž se nemovitosti nacházejí.“

    Argumentace soudu ohledně určitosti předmětu plnění ve výše citovaném rozhodnutí by v případě smluv o smlouvách budoucích kupních ohledně části pozemku mohla i znamenat, že už ve fázi smlouvy o smlouvě budoucí kupní musí být nedílnou součástí smlouvy geometrický plán potvrzený katastrálním úřadem, protože tomuto požadavku je podřízena i vlastní kupní smlouva (např. Krajský soud v Ústí nad Labem sp. zn. 16 Ca 73/2001). 

    Nicméně jsou tu i jiná rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, která požadavek určitosti předmětu plnění vykládají méně striktně a netrvají na vyhotovení geometrického plánu již před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tak např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1497/2005 byl vysloven názor, že část pozemku – parcely, která má být předmětem kupní smlouvy, lze v budoucí smlouvě kupní identifikovat také tím, že jde o tu část původní parcely, která sousedí s dvěma jinými označenými parcelami, a jednak tím, že zbývající neurčené hranice budou probíhat podle geometrického plánu a vyznačeny v terénu a na mapě tak, jak odsouhlasí prodávající i kupující. I tyto vstřícnější judikáty ovšem vyžadují, aby smluvní strany individualizovali části pozemků takovým způsobem, aby bylo i třetím osobám ze samotného textu předmětné smlouvy nepochybně zřejmé, jaká část pozemku je předmětem právního úkonu. Proto byla např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Odo 1535/2005 označena jako nedostatečná specifikace v budoucnu převáděné části pozemku, kdy výměra oddělované parcely byla stanovena jen orientačně, a nebylo zřejmé, jaká bude přesná poloha oddělovaných parcel (měly vzniknout oddělením některého ze šesti pozemků).

    Vzhledem k tomu, že z judikatury nevyplývá přesná hranice, co je dostatečně určitou specifikací budoucího předmětu převodu a co již dostatečné není, nelze než podnikatelům doporučit, aby v budoucích smlouvách kupních, i když jsou jinak podřízeny obchodnímu zákoníku, specifikovali předmět budoucího převodu v souladu s katastrálními předpisy a v případě budoucího převodu části pozemku, aby geometrický plán tvořil nedílnou součást už budoucí smlouvy kupní.


    Janáčková Markéta
    Markéta Janáčková

    WEINHOLD LEGAL, v. o. s.

    Charles Square Center
    Karlovo náměstí 10
    120 00 Praha 2
    Česká republika

    Tel: +420 225 335 333       
    Fax: +420 225 335 444
    E-mail: wl@weinholdlegal.com

    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Markéta Janáčková ( WEINHOLD LEGAL )
    5. 6. 2009

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • 10 otázek pro ... Martina Bendíka
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Korunové dluhopisy

    Restriktivnímu či extenzivnímu výkladu ustanovení daňových zákonů při využití obecně uznávaných interpretačních metod ústavní pořádek nebrání. Neurčitost zákona a možnost...

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.