Nová úprava vlastnictví bytů a nebytových prostor

Co je cílem nové úpravy?

V návaznosti na zkušenosti stávající úpravy s využitím osvědčených institutů jednodušším a transparentnějším způsobem upravit vztahy vznikající v rámci  existence spoluvlastnictví budovy a s tím spojeného vlastnictví jednotky.

·       Nově a přesněji je vymezen předmět vlastnictví spočívající ve vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí domu.

·       Jedná se o zvláštní spoluvlastnictví – zahrnuje vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru a s ním neoddělitelně spjaté podílové spoluvlastnictví na společných částech domu

·       Přesněji byly vymezeny pojmy, které dosud byly předmětem sporných názorů, např. místnost,  společné části domu, zastavěný pozemek, související pozemek atd.

·       Vymezení společných částí domu - nově se zavádějí vymezené společné části domu, což jsou prostory ( balkony, lodžie, sklepní koje, které jsou ve výlučném užívání vlastníků jednotek, ale ne v jejich vlastnictví, v návaznosti je řešena otázka ekonomického podílu výlučných uživatelů na opravách a údržbě těchto prostor)

·       Práva k pozemkům - zastavěný pozemek je samostatný předmět vlastnictví, sdílí však osud jednotky. Další samostatný předmět je související pozemek. Pokud je zmíněn v prohlášení pak se převádí spolu s převáděnou jednotkou podíl, který je uveden v prohlášení a který nemusí korespondovat s velikostí spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

·       Prohlášení vlastníka budovy - je jednodušší, vychází z principu, že  prohlášení se nezapisuje do katastru nemovitostí. Zapisují se pouze zapisované údaje dle katastrálních předpisů ( týkající se budovy a pozemku), proto prohlášení již neobsahuje pravidla pro přispívání na společné části domu ani podrobnosti týkající se správce (tyto údaje budou nadále ve stanovách společenství a tam, kde společenství nebude založeno, budou nedílnou součástí prohlášení).

·       Nově je upraven způsob odstranění chybných údajů  prohlášení, který směřuje k možnosti napravit bez zpochybnění platnosti prohlášení případné chyby ve vymezení jednotek, podlahové plochy, společných částí domu apod.

Vznik společenství

• Pokud má vzniknout společenství,je vždy zakládáno a to zakladatelskou listinou nebo zakladatelskou smlouvou, která zahrnuje též stanovy společenství.
• Společenství se zakládá v domě, který má pět a více jednotek a jsou v něm dva různí vlastníci.
• V případě bytových družstev se sjednocuje a zjednodušuje stávající úprava a povinnost založit společenství je v případě, kdy podíl jakéhokoliv družstva na společných částech domu klesne pod ¼.
• Výsledkem tohoto procesu bude odstranění problémů s existujícími nefungujícími společenstvími.
• Majetek společenství – společenství i podle současné úpravy má majetek, je vhodné aby mělo i příjmy. Společenství má omezenou způsobilost k právním úkonům, a proto má omezené i příjmy. Dosud nebylo zřejmé, co je příjmem společenství a co je příjmem vlastníků jednotek. Nová úprava toto jednoznačně stanoví včetně daňových dopadů.
• Rozhodování společenství - nově upraveno. Přímo v zákoně dosud  bylo upraveno ve stanovách, které byly přílohou nařízení vlády. Transparentněji je upraveno rozhodování kvalifikovanou většinou nebo souhlas všech. Nově je zaveden způsob rozhodování;  pokud se změna dotýká jen některých vlastníků jednotek stačí pouze jejich souhlas.

Přínosy nové úpravy

• Zjednodušení a zpřesnění procesu převodů jednotek do vlastnictví, přesnější a jednodušší úprava prohlášení včetně možnosti jeho opravy, jednodušší a transparentnější rozhodování společenství vlastníků jednotek
• Pro vlastníky jednotek – úprava jejich práv a povinnosti přímo v zákoně a ne ve stanovách jako dosud. Možnost účinněji postihnout vlastníka jednotky, který neplní své povinnosti. Přesnější přehled o finančních tocích.
• Pro společenství vlastníků jednotek - podrobnější úprava orgánů společenství, jejich volby, fungování a skončení funkce. Podrobnější a přesnější úprava rozhodování společenství vlastníků jednotek. Jednoznačně vymezené příjmy společenství včetně daňových dopadů.
• Pro družstva - zjednodušení správy provozu a oprav společných částí domu přijetím jednotné úpravy vzniku společenství vlastníků jednotek.

Zdroj: MMR ČR