epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
  • epravoEpravo
  • epravoEpravo
  • googleGoogle
Přihlášení / registrace
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • Rejstřík
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • EPRAVO.CZ Premium
    • Konference
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Předplatné
4. 2. 2015
ID: 96887upozornění pro uživatele

Budoucí zástavní právo

Článek ve stručnosti představuje institut budoucího zástavního práva a možnosti jeho využití při koupi nemovitostí. Institut je postupně nahlížen pohledem kupujícího, prodávajícího a úvěrující banky prodávajícího. Ačkoliv se budoucí zástavní právo do realitní praxe dosud výrazněji neprosadilo, může být dle názoru autora v řadě situací vhodným právním nástrojem k jejich řešení.

 
 ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s. r. o.
 
Pokud za účinnosti „starého“ občanského zákoníku[1] chtěl kupující financovat nabývanou nemovitost z hypotečního úvěru, obvykle bylo nutné, aby prodávající ještě před prodejem nemovitosti k ní zřídil zástavní právo ve prospěch banky. Banky ve většině případů byly ochotny umožnit čerpání úvěru poté, kdy byl podán návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.  Zástavní právo sloužilo k zajištění úvěru, ze kterého kupující hradil kupní cenu nemovitosti. Někteří prodávající se však zdráhali zatížit stále ještě jejich nemovitost k zajištění cizího dluhu.

Nový občanský zákoník[2] umožňuje zřízení budoucího zástavního práva, které může být řešením shora popsané situace. Ještě před podpisem kupní smlouvy a před čerpáním úvěru může kupující se souhlasem vlastníka nemovitosti (tj. prodávajícího) zřídit ve prospěch své úvěrující banky budoucí zástavní právo k nemovitosti, kterou hodlá koupit. Zástavní právo se „aktivuje“, tj. přemění z budoucího na existující, okamžikem, kdy se kupující stane vlastníkem nemovitosti.

Pohled kupujícího

Kupující uzavře přímo se svou úvěrující bankou smlouvu o zřízení budoucího zástavního práva k nemovitosti. Pokud smlouva o zřízení budoucího zástavního práva mezi kupujícím a bankou neobsahuje též souhlas vlastníka nemovitosti (prodávajícího), je třeba tento souhlas předložit katastrálnímu úřadu na samostatné listině, obvykle s úředně ověřeným podpisem.[3] Dále je v praxi třeba, aby kupující zajistil součinnost prodávajícího při ocenění nemovitosti pro účely poskytnutí hypotečního úvěru.

Budoucí zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí vkladem.[4] Účastníky vkladového řízení jsou budoucí zástavní věřitel (banka), budoucí zástavní dlužník (kupující) a stávající vlastník nemovitosti (prodávající). Má-li katastrální úřad provést vklad co nejrychleji, je vhodné, aby všichni účastníci podali společný návrh na vklad budoucího zástavního práva.

Pohled prodávajícího

Budoucí zástavní právo sice vlastníka nemovitosti bezprostředně neomezuje, přesto však nemovitost zatěžuje. Pokud by po zápisu budoucího zástavního práva do katastru nemovitostí z plánovaného prodeje nemovitosti sešlo, zatížení nemovitosti budoucím zástavním právem bude odrazovat od koupě případné jiné zájemce či prodej nemovitosti jinému zájemci komplikovat. Stejně tak úvěrující banka takového zájemce se bude zdráhat přijmout do zástavy nemovitost se zapsaným budoucím zástavním právem, protože by její zástavní právo mohlo být odsunuto na druhé pořadí.

Občanský zákoník další osud budoucího zástavního práva, které se „nezaktivuje“, výslovně neřeší. Z těchto důvodů lze prodávajícímu doporučit, aby souhlasil se zápisem budoucího zástavního práva pouze na dobu určitou.[5] Uplynutím této doby budoucí zástavní právo zanikne, pokud se kupující zatím nestal vlastníkem nemovitosti.

Pohled úvěrující banky

Z hlediska banky poskytující hypoteční úvěr je zásadní, že zástavní právo vznikne s pořadím k okamžiku, kdy bylo požádáno o vklad budoucího zástavního práva[6], tzn. kdy byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad budoucího zástavního práva. Priorita zástavního práva banky tak zůstává zajištěna s podmínkou, že se kupující skutečně stane vlastníkem předmětné nemovitosti.

Je-li v katastru nemovitostí zapsané budoucí zástavní právo, může banka umožnit čerpání úvěru, jakmile bude kupující zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti. Vzhledem k tomu, že banka má obvykle kontrolu nad zněním kupní smlouvy i nad podobou návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, může banka případně souhlasit i s  čerpáním úvěru již po podání návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

Prodávaná nemovitost může být zatížena zástavním právem s přednostním pořadím, obvykle jde o zajištění hypotečního úvěru prodávajícího. V takovém případě bývá úvěr prodávajícího předčasně splacen z kupní ceny s cílem dosáhnout zániku zástavního práva s přednostním pořadím v důsledku zániku zajištěného dluhu.[7] V takovém případě lze bance doporučit, aby ve vztahu ke svému klientovi (kupujícímu) trvala na sjednání zákazu zajistit původním zástavním právem nový dluh, a aby tento zákaz byl zapsán do katastru nemovitostí. Tímto postupem banka zamezí využití práv vlastníka při uvolnění zástavy[8] a zajistí si tak, že její zástavní právo nemůže být odsunuto na méně výhodné pořadí.

Závěr

Budoucí zástavní právo bude zřejmě nejčastěji užito v souvislosti s nabytím nemovitostí, proto i tento článek hovoří o nemovitostech. Budoucí zástavní právo lze však využít ke zřízení zástavního práva na jakékoliv věci, movité i nemovité, hmotné i nehmotné, zapsané i nezapsané ve veřejném seznamu.

Budoucí zástavní právo je dle mého názoru zajímavým instrumentem pro všechny zúčastněné strany, přesto se do praxe bank poskytujících hypoteční úvěry dosud ve větší míře neprosadilo. To lze zřejmě do jisté míry přičíst konzervativní praxi bankovního sektoru. Zda a kdy se užívání budoucího zástavního práva výrazněji prosadí do realitní praxe, ukáží až následující roky.


Mgr. Pavel Mlíkovský

Mgr. Pavel Mlíkovský,
advokát


ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

Truhlářská 13-15
110 00  Praha 1

Tel.: +420 222 537 500 – 501
Fax: +420 222 537 510
e-mail: office.prague@randalegal.com


--------------------------------------------------------------------------------
[1] Zákon 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
[2] Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník.
[3] Viz § 62 a 63 vyhlášky 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška).
[4] Viz § 11 odst. 1 písm. e) zákona 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon).
[5] Viz § 1377 odst. 1 písm. e) občanského zákoníku (s užitím analogie) a § 17 odst. 1 písm. e) a odst. 2 katastrální vyhlášky.
[6] Viz § 19 odst. 5 katastrální vyhlášky.
[7] Viz § 1376 občanského zákoníku.
[8] Viz § 1384 občanského zákoníku.


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


Mgr. Pavel Mlíkovský ( ŘANDA HAVEL LEGAL )
4. 2. 2015

Poslat článek emailem

*) povinné položky

Další články:

  • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
  • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
  • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
  • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
  • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
  • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
  • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
  • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
  • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
  • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
  • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)

Novinky v eshopu

Aktuální akce

  • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
  • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
  • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
  • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
  • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

Online kurzy

  • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
  • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
  • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
  • Flexi novela zákoníku práce
  • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
Lektoři kurzů
JUDr. Tomáš Nielsen
JUDr. Tomáš Nielsen
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
Kurzy lektora
Mgr. Marek Bednář
Mgr. Marek Bednář
Kurzy lektora
Mgr. Veronika  Pázmányová
Mgr. Veronika Pázmányová
Kurzy lektora
Mgr. Michaela Riedlová
Mgr. Michaela Riedlová
Kurzy lektora
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Nielsen
JUDr. Tomáš Nielsen
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
všichni lektoři

Konference

  • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
  • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
  • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
Archiv

Magazíny a služby

  • Monitoring judikatury (24 měsíců)
  • Monitoring judikatury (12 měsíců)
  • Monitoring judikatury (6 měsíců)

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • 10 otázek pro … Ronalda Němce
  • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
  • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
  • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
  • Soukromá vysoká škola
  • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
  • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
  • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
  • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
  • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
  • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
  • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
  • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
  • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
  • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
  • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
  • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
  • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
  • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
  • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
  • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
  • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
  • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
  • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

Soudní rozhodnutí

Soukromá vysoká škola

Povaha činnosti či plnění veřejných úkolů (poskytování vzdělávání) soukromou vysokou školou nevylučuje, aby smlouva o vzdělávání na této vysoké škola měla pro účely ochrany...

Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

Příspěvek na péči

Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
  • Nastavení cookies
100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



Nezapomněli jste něco v košíku?

Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


Přejít do košíku


Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.