Dostat podnájemníka z bytu může být boj

Překvapivě velká část bytového fondu je v současné době buď vůbec neobývaná ze strany vlastníka nebo je využívána k pronájmu. Jde sice o poměrně zajímavý jev, neboť se čas od času v médiích objeví informace o nedostatku bytů v České republice, avšak lidé se dnes jednoduše bytů zbavovat nechtějí. Za takové situace se lidé snaží jimi neobývanou nemovitost pronajmout. Je ovšem zarážející, jak naše legislativa usnadňuje nepoctivým nájemcům život a ukončit nájemní smlouvu v případě neplnění podmínek nájemce je více než složité.

Pronajmout lze i družstevní byt

Nejsnadnější cesta k pronajmutí bytu samozřejmě vede přes jeho osobní vlastnictví. Je logické, že vlastník bytu si může libovolně rozhodnout o tom, zda chce v bytu bydlet sám, nechat ho prázdný nebo ho pronajmout třetí osobě. Ani lidé vlastnící užívací práva k družstevnímu bytu ovšem nejsou z možnosti podnajmout družstevní byt vyloučeni. V jejich případě je ovšem nutné na takovou věc upozornit družstvo, respektive nahlédnout do jeho stanov, které by měly případné další pronajímání bytu upravovat. Pokud majitel práv k družstevnímu bytu nezná obsah stanov, pak je nejlepší o svém záměru informovat družstvo. Příslušný pracovník družstva by měl potřebnou informaci bez problémů znát.

Dost často se stává, že vlastník práv k družstevnímu bytu družstvu svůj krok neoznámí a uzavře nájemní smlouvu s nájemcem sám. Pokud vše běží podle plánu a má štěstí na dobrého nájemce, pak se o tom většinou družstvo nedozví. V případě podnájmu družstevních bytů je však vlastníkem bytu družstvo a nikoli zájemce o pronájem bytu. Zatímco u pronájmu bytu v osobním vlastnictví uzavírají smluvní strany smlouvu nájemní (pronajímatel a nájemce), tak u pronájmu družstevního bytu musí smluvní strany uzavřít smlouvu podnájemní (nájemce a podnájemce).

V tomto případě je fakticky družstvo pronajímatelem a vlastník práv k užívání bytu je v pozici nájemce. Případná osoba třetí osoba vstupující do podnájemní smlouvy se tak již stává podnájemcem. Je tedy logické, že bytové družstvo jako faktický vlastník nemovitosti by mělo dát k takovému podnájmu souhlas.

Obrana proti nepoctivým nájemcům začíná u kvalitní smlouvy

Je až zarážející, jak někteří lidé podceňují obsah smluv a kolikrát si ji pořádně ani nepřečtou. V případě pronájmu bytu by si ovšem každý z nás (zejména pronajímatel) měl její obsah řádně promyslet a popřípadě se dohodnout s odborníkem. Pokud pronájem zprostředkuje realitní kancelář, pak bývá součástí její provize také příprava smlouvy. Ne vždy je ovšem její obsah vyhovující potřebám obou smluvních stran. Na každý pád je obsah smlouvy rozhodující v případě nějakého sporu a zdánlivě nepodstatná věc se může stát neřešitelným problémem. Kvalitní smlouva je považována za klíčový smluvně-preventivní nástroj, který může protistranu od nekalého jednání buď úplně odradit nebo alespoň zajistit výhodnou pozici pro případný spor.

Nájemní smlouvu uzavírejte vždy na dobu určitou

Právním pramenem upravujícím nájem bytu je Občanský zákoník. Ten fakticky upravuje nájemní smlouvy u jakéhokoli předmětu nájmu, avšak u nájmu bytů má několik zvláštních ustanovení. Mezi základní povinnosti pronajímatele patří předání bytu nájemci ve stavu způsobilém k užívání a nájemce je samozřejmě povinen platit pronajímatel nájemné a pokrýt poplatky související s chodem bytu. Zatímco pronajímatel zpravidla svoje povinnosti splní, tak nájemce bývá častějším zdrojem problémů.

Pronajímateli lze doporučit, aby uzavřel smlouvu na dobu určitou. Nejčastěji  bývá využívána doba jednoho kalendářního roku. Obě smluvní strany by si měly vyhradit doložku, že pokud v určitém okamžiku (zpravidla jde o měsíční lhůtu) před uplynutím doby nájmu neprojeví žádná ze stran vůli smlouvu ukončit, pak se smlouva automaticky prodlužuje na další období za stejných podmínek. Pokud si do smlouvy pronajímatel doložku na „dobu určitou“ nedá, pak je smlouva automaticky na dobu neurčitou a nabíhá si tím na problémy.

Pronajímatel může smlouvu vypovědět jen s přivolením soudu

Co tedy dělat v situaci, kdy nájemce z nějakého důvodu přestane platit. Vše by samozřejmě mělo začít nějakou výzvou ze strany pronajímatele, neboť i slušný nájemce se může krátkodobě dostat do finanční tísně. Pokud ovšem nějaká rozumná forma dohody není možná, pak nezbývá než se snažit smlouvu co nejrychleji ukončit a dostat z nájemce dlužné peníze.

Nájem bytu zaniká v podstatě ve dvou případech - písemnou dohodou nebo výpovědí. Pokud je uzavřena smlouva na dobu určitou a nastal její konec, pak může bez udání důvodu jakákoli ze smluvních stran smlouvu ukončit právě ke dni, kdy končí toto období. Pokud je uzavřena smlouva na dobu neurčitou, pak se mohou obě strany na ukončení smlouvy dohodnout. Nepříjemná situace ovšem nastává v případě, že neplatící nájemce na takovou dohodu přistoupit nechce.

Vypovědět nájemní smlouvu, jejímž předmětem je byt, může pronajímatel pouze v případě přivolení soudu. Takové situaci je ovšem lepší se vyhnout, neboť jde o časově zdlouhavou variantu. Soud rozhoduje prostřednictvím rozsudku a zároveň určuje lhůtu na vyklizení bytu ze strany nájemce.

Pokud je dosaženo výpovědi z důvodů uvedených pod body 3,4 a 7, pak by měl pronajímatel poskytnout bývalému nájemci alespoň přístřeší – jde o dočasné provizorium do doby než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. Asi docela kuriózní povinnost pro pronajímatele v případě, že mu nájemce neplatil nájem. V kontextu těchto problémů je více než žádoucí mít připravenou kvalitní smlouvu a hlavně nájem omezit na dobu určitou. Žijeme navíc v době, kdy sehnat slušného nájemce je víc než problém. Pronájmy bytů za dobré peníze a slušným lidem jsou stále méně časté.

Měli jste problémy s nájemcem? Jak jste ho donutili k plnění dle smlouvy? Dostali jste se až k soudu? Těšíme se na vaše poznatky z této oblasti.

Zdroj: www.fincentrum.cz