epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    30. 4. 2015
    ID: 97736upozornění pro uživatele

    Je změna vlastníka bytu či domu důvodem, aby nájemce propadal panice?

    Situace, kdy se nájemci změní vlastník bytu, který užívá k zajištění bytových potřeb, je relativně častá. Zároveň však přináší i celou řadu otázek, které nejednomu nájemci kradou klidný spánek. Je změna vlastníka důvodem, aby se začal obávat o svá práva? Změní se tím jen osoba, které hradí nájem, nebo je těch změn mnohem víc? Hrozí v důsledku toho nájemci okamžité ukončení nájemního vztahu? Na tyto a některé další otázky bych se rád pokusil stručně odpovědět v následujícím článku.

     
     TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI
     
    Úvodem je třeba zdůraznit, že pro posouzení všech právních vztahů týkajících se nájmů bytů je od 1. 1. 2014 stěžejní právní úprava obsažená v zákoně 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“). NOZ ve svém přechodném ustanovení § 3074 odst. 1 totiž stanovil, že ode dne jeho účinnosti se nájmy (vyjma nájmu věcí movitých a pachtů) nadále řídí podle tohoto zákona. Pronájem bytů k zajištění bytových potřeb potom upravují primárně ustanovení § 2235 až 2301 NOZ, přičemž se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva v nich stanovená. Zákonná úprava nájmu bytů za účelem bydlení je tak ve vztahu k nájemcům velmi protektivní (zakázána jsou např. i ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo ukládající nájemci povinnosti vhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené – srov. § 2239 NOZ). Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně (§ 2236 odst. 3 NOZ).

    Otázkou změny vlastnického práva k pronajímané věci se zvláštní úprava nájmu bytů nezabývá. V souladu se zásadou subsidiarity se proto uplatní obecná úprava týkající se všech nájemních smluv obsažená v § 2221 a násl. NOZ. Změna v osobě vlastníka (pronajímatele) potom nemá a priori na nájemní vztah zásadní vliv, neboť práva a povinnosti dosavadního vlastníka z nájmu přechází na vlastníka nového. U přechodu vlastnického práva (například děděním) je tomu bez výjimek. V případě převodu vlastnického práva (koupě, směna, darování) by potom tvořily výjimku takové povinnosti původního vlastníka, k nimž se zavázal nad rámec zákona a nový vlastník o nich nevěděl (§ 2221 odst. 2 NOZ). Pokud se tedy nájemci podařilo vyjednat si s pronajímatelem nadstandardní podmínky (závazky ze strany původního vlastníka), potom je třeba dát si pozor, aby se o nich nový vlastník prokazatelně předem dozvěděl, aby zůstaly zachovány.

    Obecně však platí, že nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztahu, tak jak byl smluvními stranami v základu nastaven (zejm. předmět nájmu, výše nájemného a nákladů za služby, způsob užívání atd.). NOZ neobsahuje žádné ustanovení, které by určovalo, od kdy je nájemce povinen platit nájem novému vlastníkovi na místo původního. Analogicky by se měla použít ustanovení o postoupení pohledávek, kdy povinnost nájemce platit novému vlastníkovi nastupuje (může být vynucována) až tehdy, kdy ho o změně vlastnictví vyrozumí původní pronajímatel (vlastník), nebo kdy mu změnu vlastnictví prokáže nový vlastník (srov. komentář ASPI k § 2221 NOZ, JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D., str. 2). Dozví-li se nájemce o změně vlastníka jiným způsobem, může samozřejmě hradit nájemné novému vlastníkovi i dříve.

    Pokud jde o nájemcem složenou jistotu (kauci), tak NOZ neobsahuje v souvislosti se změnou vlastníka žádné zvláštní ustanovení, které by se jí týkalo. Uplatní se proto ustanovení § 2254 NOZ, dle něhož dochází k vypořádání jistoty až při skončení nájmu. Jestliže tedy nájemce složil jistotu původnímu vlastníkovi, nemůže nový vlastník požadovat složení této jistoty znovu. Je výlučně věcí vlastníků, aby si mezi sebou vyřešili předání složené jistoty, neboť nový vlastník je ten, kdo by ji měl při skončení nájmu nájemci vracet.

    Změnou vlastnického práva nejsou dotčeny již vzniklé peněžité pohledávky mezi nájemcem a původním vlastníkem. Dlužné nájemné z doby před změnou vlastnictví je nájemce i nadále povinen zaplatit původnímu vlastníkovi. Obdobně zase například nároky na slevu z nájmu z důvodu prodlení s odstraněním vad (§ 2208 NOZ), nepřiměřeně dlouhého trvání opravy (§ 2210 NOZ) či za obtíže vzniklé při prohlídce pronajatého bytu (§ 2219 NOZ) má nájemce i nadále jen proti původnímu vlastníkovi a nikoliv vlastníku novému. Stejně tak zůstávají zachovány nároky na náhradu škody způsobenou původním pronajímatelem nájemci a naopak.

    NOZ obecně připouští možnost vypovědět nájem při změně vlastníka pronajímané věci, bylo-li to mezi smluvními stranami smluvně ujednáno, nebo neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat o tom, že kupovaná věc pronajata není. V případě nájmu bytu ale NOZ ve svém § 2224 takovou možnost výslovně vylučuje. Jestliže nájemce v bytě bydlí, nelze ho pro změnu vlastnictví vypovědět, ani pokud taková možnost byla mezi stranami ujednána nebo kupující o tomto nájmu nevěděl. Nájemce se proto výpovědi z nájmu bytu jen pro změnu jeho vlastníka bát rozhodně nemusí, neboť ji NOZ absolutně vylučuje. Novému vlastníku však samozřejmě zůstávají zachovány všechny zákonné důvody pro výpověď nájmu bytu stanovené v § 2288 a 2291 NOZ. Bude-li tedy nájemce i nadále zvlášť závažným způsobem porušovat svou povinnost (např. nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců), má nový vlastník právo vypovědět nájem i bez výpovědní doby.

    Lze tedy shrnout, že změna vlastnického práva k pronajatému bytu či domu, v němž nájemce bydlí, nepředstavuje pro nájemce po právní stránce žádný důvod propadat panice. Výpověď nájemní smlouvy jen z důvodu změny vlastnictví nájemci nehrozí a všechna zákonná práva přiznávaná nájemci bytu mu zůstávají zachována.


    Mgr. Jiří Myšák

    Mgr. Jiří Myšák,
    advokát


    TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o.

    Trojanova 12
    120 00 Praha 2
     
    Tel.: +420 224 918 490
    Fax: +420 224 920 468
    e-mail: ak@iustitia.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jiří Myšák ( TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI )
    30. 4. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Kyberbezpečnost v civilním letectví a její právní rámec
    • Pokračování ságy Semenya: Podle ESLP Švýcarsko porušilo právo sportovkyně na spravedlivý proces
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 1. díl: GDPR, anonymita a odpovědnost uživatele
    • GDPR 2.0: Jednodušší regulace pro odvážnou a konkurenceschopnou Evropu?
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 09.09.2025Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 09.09.2025Techniky přesvědčivé argumentace – nejen u soudu (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 10.09.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 10.09.2025Shareholders' agreement aneb Co by si měli společníci mezi sebou upravit (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 11.09.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 11.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Strategická transformace: Jak odštěpení do SPV posílí váš projekt a ochrání vaše podnikání
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Blíží se konference Next Gen Law Forum 2025
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Náklady exekuce
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • JIŘÍ HARNACH - VEŘEJNÉ ZAKÁZKY LIVE! - ÚOHS, SRPEN 2025
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Vyhoření. Z jiné perspektivy
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 1. díl: GDPR, anonymita a odpovědnost uživatele
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Novela trestního zákoníku
    • Jak číst znalecký posudek: Právní orientace pro advokáty
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Nejvyšší soud o pohyblivé mzdě a pracovní kázni: Krácení nároku, nebo legitimní podmínka?
    • Neplatnost vydědění a její důsledky
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Odměna advokáta

    Vyjde-li soud při určování nákladů řízení z náhradní tarifní hodnoty podle § 9 odst. 4 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách...

    Náklady exekuce

    Soudní exekutor má nárok na náhradu nákladů exekuce, které fakticky vymohl na povinném podle pravomocných příkazů k úhradě nákladů exekuce ještě před tím, než bylo zahájeno...

    Eutanázie

    Otázka možnosti svobodného rozhodnutí o ukončení vlastního života, a to i za asistence třetí osoby, spadá do rozsahu práva na respektování tělesné a duševní integrity podle čl. 7...

    Zvýšení důchodového věku

    Povinností obecných soudů při posuzování zákonných náležitostí podání je vycházet z jejich (celého) obsahu, jak jim to v případě civilního řízení výslovně ukládá § 41 odst. 2 o. s. ř.

    Konsolidace veřejných rozpočtů; legislativní přílepky (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud se opakovaně vyslovil pro ústavněprávní pravidlo (příkaz), podle kterého nemůže pozměňovací návrh směřovat k samostatné zákonodárné iniciativě, a tedy musí mít...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.