epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    30. 4. 2015
    ID: 97736upozornění pro uživatele

    Je změna vlastníka bytu či domu důvodem, aby nájemce propadal panice?

    Situace, kdy se nájemci změní vlastník bytu, který užívá k zajištění bytových potřeb, je relativně častá. Zároveň však přináší i celou řadu otázek, které nejednomu nájemci kradou klidný spánek. Je změna vlastníka důvodem, aby se začal obávat o svá práva? Změní se tím jen osoba, které hradí nájem, nebo je těch změn mnohem víc? Hrozí v důsledku toho nájemci okamžité ukončení nájemního vztahu? Na tyto a některé další otázky bych se rád pokusil stručně odpovědět v následujícím článku.

     
     TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI
     
    Úvodem je třeba zdůraznit, že pro posouzení všech právních vztahů týkajících se nájmů bytů je od 1. 1. 2014 stěžejní právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“). NOZ ve svém přechodném ustanovení § 3074 odst. 1 totiž stanovil, že ode dne jeho účinnosti se nájmy (vyjma nájmu věcí movitých a pachtů) nadále řídí podle tohoto zákona. Pronájem bytů k zajištění bytových potřeb potom upravují primárně ustanovení § 2235 až 2301 NOZ, přičemž se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva v nich stanovená. Zákonná úprava nájmu bytů za účelem bydlení je tak ve vztahu k nájemcům velmi protektivní (zakázána jsou např. i ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo ukládající nájemci povinnosti vhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené – srov. § 2239 NOZ). Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně (§ 2236 odst. 3 NOZ).

    Otázkou změny vlastnického práva k pronajímané věci se zvláštní úprava nájmu bytů nezabývá. V souladu se zásadou subsidiarity se proto uplatní obecná úprava týkající se všech nájemních smluv obsažená v § 2221 a násl. NOZ. Změna v osobě vlastníka (pronajímatele) potom nemá a priori na nájemní vztah zásadní vliv, neboť práva a povinnosti dosavadního vlastníka z nájmu přechází na vlastníka nového. U přechodu vlastnického práva (například děděním) je tomu bez výjimek. V případě převodu vlastnického práva (koupě, směna, darování) by potom tvořily výjimku takové povinnosti původního vlastníka, k nimž se zavázal nad rámec zákona a nový vlastník o nich nevěděl (§ 2221 odst. 2 NOZ). Pokud se tedy nájemci podařilo vyjednat si s pronajímatelem nadstandardní podmínky (závazky ze strany původního vlastníka), potom je třeba dát si pozor, aby se o nich nový vlastník prokazatelně předem dozvěděl, aby zůstaly zachovány.

    Obecně však platí, že nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztahu, tak jak byl smluvními stranami v základu nastaven (zejm. předmět nájmu, výše nájemného a nákladů za služby, způsob užívání atd.). NOZ neobsahuje žádné ustanovení, které by určovalo, od kdy je nájemce povinen platit nájem novému vlastníkovi na místo původního. Analogicky by se měla použít ustanovení o postoupení pohledávek, kdy povinnost nájemce platit novému vlastníkovi nastupuje (může být vynucována) až tehdy, kdy ho o změně vlastnictví vyrozumí původní pronajímatel (vlastník), nebo kdy mu změnu vlastnictví prokáže nový vlastník (srov. komentář ASPI k § 2221 NOZ, JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D., str. 2). Dozví-li se nájemce o změně vlastníka jiným způsobem, může samozřejmě hradit nájemné novému vlastníkovi i dříve.

    Pokud jde o nájemcem složenou jistotu (kauci), tak NOZ neobsahuje v souvislosti se změnou vlastníka žádné zvláštní ustanovení, které by se jí týkalo. Uplatní se proto ustanovení § 2254 NOZ, dle něhož dochází k vypořádání jistoty až při skončení nájmu. Jestliže tedy nájemce složil jistotu původnímu vlastníkovi, nemůže nový vlastník požadovat složení této jistoty znovu. Je výlučně věcí vlastníků, aby si mezi sebou vyřešili předání složené jistoty, neboť nový vlastník je ten, kdo by ji měl při skončení nájmu nájemci vracet.

    Změnou vlastnického práva nejsou dotčeny již vzniklé peněžité pohledávky mezi nájemcem a původním vlastníkem. Dlužné nájemné z doby před změnou vlastnictví je nájemce i nadále povinen zaplatit původnímu vlastníkovi. Obdobně zase například nároky na slevu z nájmu z důvodu prodlení s odstraněním vad (§ 2208 NOZ), nepřiměřeně dlouhého trvání opravy (§ 2210 NOZ) či za obtíže vzniklé při prohlídce pronajatého bytu (§ 2219 NOZ) má nájemce i nadále jen proti původnímu vlastníkovi a nikoliv vlastníku novému. Stejně tak zůstávají zachovány nároky na náhradu škody způsobenou původním pronajímatelem nájemci a naopak.

    NOZ obecně připouští možnost vypovědět nájem při změně vlastníka pronajímané věci, bylo-li to mezi smluvními stranami smluvně ujednáno, nebo neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat o tom, že kupovaná věc pronajata není. V případě nájmu bytu ale NOZ ve svém § 2224 takovou možnost výslovně vylučuje. Jestliže nájemce v bytě bydlí, nelze ho pro změnu vlastnictví vypovědět, ani pokud taková možnost byla mezi stranami ujednána nebo kupující o tomto nájmu nevěděl. Nájemce se proto výpovědi z nájmu bytu jen pro změnu jeho vlastníka bát rozhodně nemusí, neboť ji NOZ absolutně vylučuje. Novému vlastníku však samozřejmě zůstávají zachovány všechny zákonné důvody pro výpověď nájmu bytu stanovené v § 2288 a 2291 NOZ. Bude-li tedy nájemce i nadále zvlášť závažným způsobem porušovat svou povinnost (např. nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců), má nový vlastník právo vypovědět nájem i bez výpovědní doby.

    Lze tedy shrnout, že změna vlastnického práva k pronajatému bytu či domu, v němž nájemce bydlí, nepředstavuje pro nájemce po právní stránce žádný důvod propadat panice. Výpověď nájemní smlouvy jen z důvodu změny vlastnictví nájemci nehrozí a všechna zákonná práva přiznávaná nájemci bytu mu zůstávají zachována.


    Mgr. Jiří Myšák

    Mgr. Jiří Myšák,
    advokát


    TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o.

    Trojanova 12
    120 00 Praha 2
     
    Tel.: +420 224 918 490
    Fax: +420 224 920 468
    e-mail: ak@iustitia.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jiří Myšák ( TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI )
    30. 4. 2015
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • K limitům práva na informace o odměnách statutárních orgánů a zaměstnanců povinných osob podle zákona o svobodném přístupu k informacím
    • Nad judikaturou Ústavního soudu v otázce náhrady nákladů v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
    • Úskalí při zrušení podílového spoluvlastnictví k bytovému domu
    • Nepřípustnost návrhu na zrušení opatření obecné povahy dle nového stavebního zákona
    • Neorganizované organizační změny aneb kdopak je tu nadbytečný?
    • Dvojí kvalita potravin
    • Návrh zákona o ochraně oznamovatelů je opět ve hře
    • Zásahová žaloba jako prostředek ochrany před nezákonným zásahem správního orgánu se zaměřením na nezákonnost provádění kontroly a hrozbu jejího opakování
    • Střídavá péče jako postulát, ze kterého není úniku?
    • Ústavní soud ukončil pochybnosti ohledně ústavnosti úhradové regulace centrových léků
    • Obecný soud ignoroval záměr účastníků řízení vyřešit spor smírně

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Vedlejší činnost zaměstnance
    • K limitům práva na informace o odměnách statutárních orgánů a zaměstnanců povinných osob podle zákona o svobodném přístupu k informacím
    • Zdanění kryptoměn pohledem aktuální judikatury
    • Nad judikaturou Ústavního soudu v otázce náhrady nákladů v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
    • Úskalí při zrušení podílového spoluvlastnictví k bytovému domu
    • Ztráta licence a další osud Sberbank
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Zbyšek Kordač zapsán na evropský seznam rozhodců pro investiční spory
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Pracovní právo - zbytečné lékařské prohlídky
    • Neorganizované organizační změny aneb kdopak je tu nadbytečný?
    • Střídavá péče jako postulát, ze kterého není úniku?
    • Vedlejší činnost zaměstnance
    • Právní prostředky ochrany proti bossingu
    • Návrh zákona o ochraně oznamovatelů je opět ve hře
    • Stanovisko NS k výkladu (výše) nezabavitelné částky v r. 2022 nejen při exekučních srážkách ze mzdy
    • Darování nemovitosti z pohledu dárce a obdarovaného - Část 2.
    • Obrat v posuzování právních domněnek a fikcí užitých ve smlouvách ve světle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2022, sp. zn. 23 Cdo 1001/2021
    • Úřední ověření elektronického podpisu (e-legalizace) od 1. července 2022
    • Kdy dává zaměstnavatel tvůrčímu zaměstnanci mlčky souhlas s prací přesčas? Stanovisko Nejvyššího soudu.
    • Náhrada škody způsobené členem statutárního orgánu SVJ
    • Určení (ne)existence zástavního práva jako naturálního práva a jeho výmaz z katastru nemovitostí
    • Střídavá péče jako postulát, ze kterého není úniku?
    • Ukládání pokut podle GDPR: dosavadní praxe a nová metodika ke kalkulaci pokut

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Nemajetková újma (exkluzivně pro předplatitele)

    Osobou, která má po určitou část trestního řízení zákonem stanovená práva a povinnosti, je i osoba, u níž se koná domovní prohlídka (popřípadě prohlídka jiných prostor a...

    Nezabavitelná částka

    Při stanovení nezabavitelné částky, která povinnému nesmí být sražena z měsíční mzdy (§ 278 o. s. ř.), se částka normativních nákladů na bydlení pro rok 2022 (vymezená...

    Advokacie (exkluzivně pro předplatitele)

    Splnění podmínky získání vysokoškolského vzdělání v oboru právo v magisterském studijním programu studiem na vysoké škole v České republice podle § 37 odst. 1 písm. b) bodu 1...

    Pandemický zákon (exkluzivně pro předplatitele)

    I. Aktivně procesně legitimován k podání návrhu na zrušení mimořádného opatření podle § 101a odst. 1 s. ř. s. ve spojení s § 13 zákona č. 94/2021 Sb., o mimořádných opatřeních...

    Územní a stavební řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Společenství vlastníků jednotek je účastníkem společného územního a stavebního řízení podle § 94k písm. e) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu,...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.