epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    6. 5. 2011
    ID: 73286upozornění pro uživatele

    Právní jistota kupujících opět o něco snížena

    aneb i zcela bezvadná a splněná kupní smlouva nemusí s ohledem na nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR představovat platný nabývací titul, pokud se smluvní strany ústně dohodly na pouhém zajišťovacím charakteru takové smlouvy.

     
    Dne 27. října 2010 vynesl senát č. 33 Nejvyššího soudu ČR rozhodnutí (spis. zn. 33 Cdo 4246/2008), které by mohlo ve svém důsledku zásadním způsobem ohrozit právní jistotu kupujících, ať již při nemovitostních či jiných transakcích. Rozhodnutí se zabývá otázkou, do jaké míry může skutečnost, že určitá věc (konkrétně nemovitost) je mezi smluvními stranami převáděna (pouze) za účelem zajištění závazku převodce vůči nabyvateli (vrácení půjčky či úvěru), ovlivnit platnost uzavřené kupní smlouvy, která ve svém textu neobsahuje zmínku o své zajišťovací povaze.

    V řešeném případě se konkrétně jednalo o následující skutkový stav. Smluvní strany mezi sebou uzavřely standardní kupní smlouvu týkající se převodu nemovitosti. Zároveň smluvní strany ve stejný den uzavřely též smlouvu o půjčce, na jejímž základě nabyvatel nemovitosti poskytl převodci peněžitou půjčku, přičemž kupní cena za nemovitost byla v kupní smlouvě sjednána ve stejné výši, jako byla výše půjčky. Ačkoliv uzavření předmětné kupní smlouvy samo o sobě zákonu neodporovalo, Nejvyšší soud ČR ji shledal neplatnou, a to s ohledem na skutečnost, že (teprve) v rámci dokazování vyšel najevo pravý účel smlouvy, jímž byl zajišťovací převod vlastnického práva ve smyslu ustanovení § 553 občanského zákoníku. Jestliže se smluvní strany neformálně dohodly na tom, že nabyvatel převede nemovitost kupujícímu zpět poté, co bude splacena půjčka, měly podle Nejvyššího soudu ČR tuto svou vůli vtělit do textu samotné kupní smlouvy a zároveň v ní popsat, jak by se smluvní strany vypořádaly v případě, že by převodce půjčku (úvěr) nabyvateli řádně a včas neuhradil. Jestliže kupní smlouva tyto náležitosti neobsahovala, jedná se dle zkoumaného rozhodnutí o neplatný právní úkon. Nejvyšší soud ČR v tomto odkázal mimo jiné též na rozhodnutí velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 10. 2008, spis. zn. 31 Odo 495/2006, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 45/2009, v němž byly poměrně detailně popsány možnosti smluvních stran ohledně nakládání s nemovitostí (převedenou za účelem zajištění pohledávky) pro případ, kdy zajištěná pohledávka je splacena řádně a včas a naopak, kdy k řádnému a včasnému splacení zajištěné pohledávky nedojde.

    K neplatnosti jinak bezvadné kupní smlouvy tedy dle zkoumaného rozhodnutí postačuje pouhý fakt, že smluvní strany neměly v úmyslu nemovitost převést „natrvalo“, ale pouze za účelem zajištění závazku, a tuto svou vůli, jejíž projev vyžaduje písemnou formu, neuvedly v textu smlouvy. Takový závěr ovšem nepochybně představuje celkem podstatné ohrožení právní jistoty pro osoby, které uvažují o koupi určité nemovitosti. Ty se totiž o existenci jakýchsi vedlejších, například i ústních dohod mezi osobou, od níž mají zájem nemovitost koupit (pro přehlednost budiž označena taková osoba písmenem „B“), a dalším předchozím vlastníkem nemovitosti (ten budiž označen písmenem „A“) vůbec nemusí dozvědět. Fakticky tak nemají šanci získat informaci o tom, že kupní smlouva, na jejímž základě se stala vlastníkem nemovitosti osoba B zapsaná aktuálně v katastru nemovitostí, je absolutně neplatná a zápis v katastru nemovitostí tak neodpovídá skutečnosti. Pokud zájemce (pro zjednodušení budiž dále označen písmenem „C“) uzavře kupní smlouvu na předmětnou nemovitost s osobou B, neplatnost předchozí kupní smlouvy je pro nabytí jeho vlastnického práva fatální, neboť v občanském právu platí zásada, že nikdo nemůže nabýt věc od nevlastníka, resp. nikdo nemůže převést na jiného vlastnické právo, které mu nepřísluší. Jedinou šancí by v takovém případě pro osobu C jako nabyvatele v dobré víře byla možnost, že po dobu 10 let si oprávněný vlastník, tj. osoba A, která převedla nemovitost za účelem zajištění svého závazku osobě B, nebude nárokovat své vlastnické právo, čímž by při splnění všech zákonných podmínek mohlo dojít k vydržení nemovitosti ze strany osoby C jakožto vlastníka zapsaného v katastru nemovitostí. Pokud by se ovšem skutečný, oprávněný vlastník A v intencích komentovaného rozhodnutí domohl svého vlastnického práva (např. určovací žalobou), zůstal by osobě C toliko nárok vůči osobě B na vrácení kupní ceny nemovitosti a případně též nárok na náhradu škody. Osoba C ovšem za takové situace nemá žádnou záruku, že se jí tyto nároky podaří vymoci (například z důvodu insolvence osoby B).

    Je zjevné, že uvedená konstrukce může být snadno zneužitelná. Postačí, že si dva předchozí vlastníci určité věci, např. nemovitosti, „vzpomenou“, že pravým důvodem převodu nemovitosti mezi nimi bylo zajištění určité pohledávky. V důsledku této skutečnosti by bylo třeba považovat kupní smlouvu mezi nimi uzavřenou za absolutně neplatný právní úkon a aktuální (další) vlastník nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí by měl povinnost nemovitost vrátit jejímu původnímu vlastníku. Přitom preventivní i následná obrana proti takovémuto riziku bude velmi obtížná. V kupní smlouvě si sice lze vynutit prohlášení prodávajícího B, že nemovitost nenabyl za účelem zajištění své pohledávky vůči předchozímu vlastníku, nicméně ani takovéto prohlášení nezaručí nabyvateli, že v rámci případného soudního procesu nebude prokázán opak. Poněkud větší míru jistoty pro nabyvatele by mohlo představovat obdobné prohlášení též ze strany původního vlastníka nemovitosti (osoby A), tj. prohlášení o tom, že nemovitost nepřevedl na dalšího vlastníka B (pouze) za účelem zajištění svého závazku. Nicméně, získání takového prohlášení bude v mnoha případech obtížné, ne-li nemožné. Navíc ani existence takového společného prohlášení původního vlastníka A a předchozího vlastníka B není pro nabyvatele zárukou, že nemovitost skutečně platně nabyl, pokud by v případném soudním řízení bylo prokázáno, že jejich prohlášení neodpovídá skutečnosti. Pak by nabyvateli opět zůstal (jen) na vrácení kupní ceny nemovitosti nárok vůči osobě B a případně též nárok na náhradu škody vůči osobě B a osobě A.

    O správnosti zkoumaného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR lze mít proto mimo jiné též s ohledem na jeho praktické dopady pochybnosti. Je otázkou, zda by na danou problematiku nebylo možné nahlížet například tak, že i když pravým účelem kupní smlouvy mohlo být zajištění závazku, smluvní strany tomuto účelu zřejmě nepřikládaly natolik zásadní význam, aby jej pojaly do textu kupní smlouvy. Tato skutečnost by pak mohla svědčit o tom, že (neplatná) část právního úkonu - kupní smlouvy - týkající se zajištění má být oddělitelná od ostatního obsahu daného právního úkonu, a kupní smlouvu, ve které není zmínka o jejím zajišťovacím účelu, by tak bylo možné považovat za platnou s ohledem na ustanovení § 41 občanského zákoníku. Je třeba též vzít v úvahu, že případná vůle smluvních stran převést vlastnictví k věci za účelem zajištění pohledávky byla v posuzovaném případě v rozporu s jazykovým projevem (tj. písemnou smlouvou). Při posouzení oddělitelnosti daného právního úkonu je tedy třeba dle našeho názoru vycházet z vůle skutečně projevené smluvními stranami (v písemné smlouvě), jíž byl převod nemovitosti za určitou kupní cenu, a to nikoliv za účelem zajištění závazku (srov. k tomuto rozsudek Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 1989/2008 ze dne 28.4.2010). Jinými slovy, pokud kupní smlouva neobsahuje ve svém textu zmínku o tom, že jejím účelem je zajištění pohledávky, je přinejmenším pochybné, zda motivy smluvních stran (resp. vedlejší neformální ujednání) k dané kupní smlouvě mohou způsobit neplatnost této smlouvy a přebít tak např. i dobrou víru následného nabyvatele věci.


    Kaplan

    JUDr. Daniel Kaplan, LL.M.,
    advokát

    JUDr. Michaela Šerá

    JUDr. Michaela Šerá,
    partner

     

    AK HAJEK ZRZAVECKY

    HÁJEK ZRZAVECKÝ advokátní kancelář, s.r.o.


    Revoluční 3
    110 00 Praha 1

    tel.: +420 227 629 700
    fax: +420 221 803 384
    e-mail: info@hajekzrzavecky.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Daniel Kaplan, LL.M., JUDr. Michaela Šerá ( HÁJEK ZRZAVECKÝ advokátní kancelář )
    6. 5. 2011

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Dobrá víra třetích osob
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Odmítnutí dovolání

    Jestliže Nejvyšší soud při zkoumání přípustnosti dovolání zcela pominul svoji dosavadní judikaturu, nijak se vůči této judikatuře (a také obdobným závěrům právní vědy)...

    Dobrá víra třetích osob

    Právní úprava obsažená v § 444 občanského zákoníku slouží k ochraně dobré víry třetích osob, které jednají v domněnce, že existuje zastoupení za situace, kdy na této domněnce...

    Soukromá vysoká škola

    Povaha činnosti či plnění veřejných úkolů (poskytování vzdělávání) soukromou vysokou školou nevylučuje, aby smlouva o vzdělávání na této vysoké škola měla pro účely ochrany...

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.