Výpověď z nájmu bytu

Dne 31. března tohoto roku nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon mimo jiné novelizuje ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu.

Dle novelizovaného ustanovení § 711 odst. 2 občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu:

a)   jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
 
b)   jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3;
 
c)   má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
 
d)   neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;
 
e)   jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.
 

Z přechodných ustanovení zákona č.107/2006 Sb. vyplývá, že se až na výjimky řídí novelizovanými ustanoveními občanského zákoníku  i právní vztahy (nájmy bytů) vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Výpovědi nájmu bytu podané pronajímatelem před účinností tohoto zákona se ale řídí dosavadními právními předpisy, tedy občanským zákoníkem ve znění před 31. březnem 2006.

Z uvedeného proto plyne následující závěr – soudní přivolení k výpovědi nájmu bytu podané pronajímatelem dle novelizovaného ustanovení § 711 odst. 2 není třeba v těch případech, kdy je výpověď podaná počínaje dnem 31. března 2006 a později. Datum uzavření nájemní smlouvy není v tomto případě rozhodující.

Výhoda poskytnutá pronajímateli tím, že k výpovědi dle novelizovaného ustanovení § 711 odst. 2 občanského zákoníku nemusí žádat přivolení soudu, je ovšem vyvážena právem nájemce i přes obdrženou výpověď byt po uplynutí výpovědní doby nevyklízet,
-         pokud ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi podá k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi a
-         dokud soud o této žalobě pravomocně nerozhodne.

Závěrem je vhodné podotknout, že  novelizovaný občanský zákoník stanoví přísné požadavky na obsah výpovědi ze strany pronajímatele, k níž není dle výše uvedeného třeba přivolení soudu.

Výpověď musí být písemná, musí být doručena nájemci a musí obsahovat výpovědní důvod, výpovědní lhůtu (ta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce) a poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, musí výpověď obsahovat i závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Bez těchto náležitostí je výpověď nájmu bytu neplatná.