Kupní smlouva

Povinnost uzavřít smlouvu v písemné formě stanoví u některých smluvních typů přímo zákon, a to kupř. jak zákon 40/1964 Sb., občanský zákoník, tak zákon 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Jedná se zpravidla o ty ze závazkových vztahů, u nichž zákonodárce tuto povinnost zakotvil z důvodu jejich hospodářského významu a zajištění vyšší právní jistoty jejich účastníků.

Jako příklad takovýchto smluv je možno uvést kupní smlouvu o převodu nemovitostí, darovací  smlouvu (je-li předmětem daru nemovitost a u movité věci, nedojde-li k odevzdání a převzetí věci při  darování), smlouvu o nájmu bytu či nebytového prostoru, smlouvu o smlouvě budoucí, smlouvu o obchodním zastoupení a řadu dalších.

Dle občanského zákoníku musí mít písemnou formu dále ty ze smluv, u nichž to sice zákon nevyžaduje, ovšem dohodnou-li se na této formě její účastníci. Obchodní zákoník toto pravidla mění tak, že písemně musí být uzavřena smlouva i tehdy, pokud alespoň jedna strana při  jednání o uzavření  smlouvy projeví vůli,  aby smlouva byla uzavřena v písemné formě. V režimu obchodně právním tudíž není dohoda smluvních stran o písemné formě smlouvy nutná; postačí, pokud jen jeden z účastníků smlouvy projeví vůli k jejímu uzavření v písemné formě. Nutno ovšem v této souvislosti poukázat na judikát Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Odon 76/97, ze kterého plyne mimo jiné ten závěr, že předložení písemného návrhu na uzavření smlouvy nelze bez dalšího považovat za projev vůle navrhovatele předmětnou smlouvu v písemné formě skutečně uzavřít.

V případě, že smlouva není v písemné formě uzavřena, třebaže to vyžaduje zákon či takto projevila vůli alespoň jedna strana při  jednání o jejím uzavření v režimu obchodního zákoníku, je smlouva neplatná. V případě, že není smlouva uzavřena písemně, ačkoliv se na tom smluvní strany při  jednání o jejím uzavření v režimu občanského zákoníku dohodly, považuje se za platnou, pokud se  ten, kdo je jí dotčen, její neplatnosti nedovolá. Zákon mu k dovolání se neplatnosti stanoví tříletou promlčecí lhůtu počínající běžet ode dne uzavření smlouvy v jiné než písemné formě.

Nyní již ovšem k Vašemu dotazu. Z výše uvedeného vyplývá, že není-li předmětem Vámi uzavírané kupní smlouvy převod nemovitosti, nemusí být ze zákona kupní smlouva uzavřena v písemné formě. Není-li jiné dohody mezi smluvními stranami, popř. podléhá-li kupní smlouva obchodnímu zákoníku a žádná ze smluvních stran neprojevila při jednání o jejím uzavření  vůli k jejímu písemnému uzavření, je možné ji uzavřít ústně, popř. i konkludentně („beze slov“). V takovém případě však není vyloučeno, aby ji účastníci uzavřeli zčásti ústně a zčásti písemně. Obdobně viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 14/2001.