epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • COVID-19
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • ostatní právní obory
18. 11. 2020
ID: 112119

Podnájem bytu

Z dikce § 2274 o. z. vyplývá, že naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je vázáno toliko na zjištění, že nájemce v bytě trvale bydlí. Jestliže soudy zjistí, že nájemce v bytě trvale nebydlí (a na „trvalost“ nemají vliv okolnosti přechodného charakteru), dále nezjišťují, zda tu jsou vážné důvody, pro které v bytě trvale nebydlí. Není povinností nájemce pronajatý byt užívat, v takovém případě ale, chce-li jej podnajmout, může tak učinit jen se souhlasem pronajímatele.

(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26 Cdo 3623/2019-183 ze dne 9.6.2020)


Nejvyšší soud České republiky rozhodl ve věci žalobců a) J. K., narozeného XY, bytem v XY, b) J. K., narozené XY, bytem XY, zastoupených Mgr. M.N., advokátkou se sídlem v B., proti žalovanému městu Benešov, se sídlem v B., zastoupenému Mgr. K.V., advokátem se sídlem v P., o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. 4 C 139/2018, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 22. května 2019, č. j. 26 Co 57/2019-141, tak, že dovolání se zamítá.

Z odůvodnění :

Žalobci (nájemci) se domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. XY nacházejícího se ve třetím nadzemním podlaží domu č. p. XY v ulici XY (dále jen „Výpověď“ a „Byt“), kterou jim dal žalovaný (pronajímatel) dopisem ze dne 24. 4. 2018 podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a odůvodnil tím, že bez jeho souhlasu přenechali Byt do podnájmu J. K. a J. D. S Výpovědí nesouhlasili, tvrdili, že žalobce Byt (jeho část) nadále užíval, a podle § 2274 o. z. tak souhlas pronajímatele nepotřebovali.

Okresní soud v Benešově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 13. 12. 2018, č. j. 4 C 139/2018-103, žalobě vyhověl a rozhodl o náhradě nákladů řízení.

K odvolání žalovaného Krajský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 22. 5. 2019, č. j. 26 Co 57/2019-141, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl. Současně rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.

Zjistil shodně se soudem prvního stupně, že žalobci jsou nájemci Bytu, jehož pronajímatelem je žalovaný. Ústně se dohodli s J. K. (dále jen „Podnájemkyně“), že jí přenechají do podnájmu část Bytu (vyjma ložnice a sklepa) po dobu dlouhodobého pobytu jejich syna s tím, že Podnájemkyně se zavázala hradit veškeré platby spojené s užíváním Bytu na účet žalobce. Fakticky tento byt užívala od června 2016 do listopadu 2017, v té době žalobkyně bydlela v domě žalobců v obci XY, žalobce užíval Byt (jeho část) v průměru jednou až dvakrát týdně, většinu času byl mimo něj.

Souhlasil se soudem prvního stupně, že žalobci uzavřeli s J. K. ústní podnájemní smlouvu, neztotožnil se však s jeho závěrem, že v době, kdy Podnájemkyně užívala Byt, v něm žalobce trvale bydlel. Odkázal na komentářovou literaturu, podle níž souhlas pronajímatele k uzavření podnájemní smlouvy není třeba vyžadovat pouze v případě, kdy nájemce v bytě sám bydlí, aby tak mohl mít pod svou kontrolou stav tohoto bytu a mohl za něj pronajímateli odpovídat a v případě potřeby s ním komunikovat. Pojem trvale v bytě bydlet ve smyslu § 2275 o. z. přitom představuje stav, kdy nájemce v pronajatém bytě fakticky dlouhodobě uspokojuje svou potřebu vyjma situací, kdy z objektivních příčin pobývá dočasně jinde, např. na zahraniční stáži nebo ve zdravotnickém zařízení. Judikatura pak dovodila rovněž potřebu ochránit pronajímatele bytu v jeho právu rozhodovat o tom, kdo bude jeho byt užívat. Uzavřel proto, že žalobce užíval Byt v tak malém rozsahu, který je nedostatečný k zajištění dostatečné kontroly nad stavem bytu v době podnájmu a k zajištění rychlé komunikace s pronajímatelem v případě řešení nastalých situací. Žalobci proto potřebovali souhlas pronajímatele k tomu, aby mohli dát Byt do podnájmu. Vzhledem k tomu, že tento souhlas neměli, byl výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. naplněn, a Výpověď je oprávněná.

Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání. Měli za to, že otázka výkladu § 2274 o. z. nebyla v rozhodování dovolacího soudu dosud vyřešena. Vytýkali odvolacímu soudu, že pominul předpokládaný smysl požadavku na trvalé bydlení a zaměřil se pouze na četnost užívání Bytu žalobcem. Zdůraznili, že žalobce má v Bytě vedeno „trvalé bydliště“, byl v něm k zastižení, v kontaktu se sousedy a plnil svou roli smluvního partnera vlastníka Bytu. Frekvence užívání Bytu přitom není stanovena zákonem. Žalobce byl zaměstnán v Praze, pracoval na směny, částečně trávil čas u své přítelkyně, a nemohl přebývat v Bytě každý den. Podnájemkyně hradila veškeré platby na jeho účet a on z nich hradil předepsané nájemné, aby měl stav Bytu pod kontrolou. Vyjádřili přesvědčení, že cílem ustanovení § 2274 o. z. je umožnit nájemci uspokojit svou bytovou potřebu a zároveň podnajmout část předmětu nájmu bez souhlasu pronajímatele v okamžiku, kdy nemá možnost nebo potřebu využívat celý předmět nájmu pro sebe. Navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil, případně zrušil.

Žalovaný se ve vyjádření k dovolání ztotožnil s právními závěry odvolacího soudu a navrhl, aby dovolání bylo zamítnuto.

Dovolání podané včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal a o něm rozhodl podle zákona č.99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“. Otázka výkladu pojmu „trvale bydlí“ použitého v § 2274 o. z. dosud nebyla Nejvyšším soudem ve všech souvislostech vyřešena, dovolání je tak přípustné podle § 237 o. s. ř., není však důvodné.

Dovoláním nebyla zpochybněna správnost právního závěru, že žalobci jsou společnými nájemci Bytu a že s J. K. uzavřeli ústní smlouvu o podnájmu, kterou zřídili užívací právo k části Bytu (vyjma ložnice a sklepa).

Podle § 2274 o. z. nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § 2272 se použije přiměřeně.

Podle § 2275 odst. 1 o. z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Pro závěr, zda žalobci mohli podnajmout část Bytu bez souhlasu pronajímatele, je tedy rozhodující, zda žalobci v Bytě sami trvale bydleli. Pojem „trvale bydlí“ přitom o. z. blíže nedefinuje. Důvodová zpráva k těmto ustanovením pak vychází z myšlenky, že „užívá-li nájemce byt, je stále v místě jako pronajímatelův smluvní partner dobře zastižitelný a pronajímatel ho může bez obtíží kontaktovat.“

Dosavadní judikatura při výkladu ustanovení § 719 zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „obč. zák.“, upravujícího podnájem na jedné straně poukazovala na to, že přenechat byt (jeho část) do užívání třetí osobě na základě smlouvy o podnájmu je jedním z dispozičních práv nájemce, na druhou stranu zdůrazňovala, že mezi oprávněné zájmy pronajímatele patří i zájem na řádném využití bytu a na rozhodování o tom, kdo bude byt užívat (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 8. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2091/2006, na který poukázal odvolací soud).

I když o. z. (oproti předchozí úpravě) rozšířil dispoziční oprávnění nájemce tak, že nevyžaduje souhlas pronajímatele s podnájmem části bytu, pokud v něm nájemce trvale bydlí, i nadále platí, že pronajímatel má mít přehled o tom, kdo v bytě bydlí. Účelem nájmu bytu je zajištění bytových potřeb nájemce (srov. § 2235 o. z.), je to tudíž primárně nájemce, kdo má byt užívat a být v případě nenadálých situací pronajímateli k dispozici. Na základě podnájemní smlouvy vzniká vztah výlučně mezi nájemcem a podnájemcem, vztah mezi pronajímatelem a podnájemcem nevzniká. Podnájem části bytu bez souhlasu pronajímatele tak má smysl především v těch případech, kdy nájemce sám pronajatý byt trvale užívá (uspokojuje v něm svou bytovou potřebu), z důvodu jeho velikosti jej však celý nevyužije, a tudíž přenechá část bytu třetí osobě do podnájmu.

Za trvalé bydlení tedy nelze považovat jen občasné návštěvy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4157/2017, uveřejněný pod číslem 111/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), a stejně tak ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde (a byt je tak fakticky obýván výlučně podnájemcem). Podpůrně lze přitom poukázat i na nález Ústavního soudu ze dne 12. 3. 2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000, v němž Ústavní soud uvedl, že současná potřeba bydlení nespočívá „pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině“. Bez právního významu je vyznačení trvalého pobytu na adrese předmětného bytu, neboť to má jen evidenční účinky.

Z dikce § 2274 o. z. vyplývá, že naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je vázáno toliko na zjištění, že nájemce v bytě trvale bydlí. Jestliže soudy zjistí, že nájemce v bytě trvale nebydlí (a na „trvalost“ nemají vliv okolnosti přechodného charakteru), dále nezjišťují, zda tu jsou vážné důvody, pro které v bytě trvale nebydlí. Není povinností nájemce pronajatý byt užívat, v takovém případě ale, chce-li jej podnajmout, může tak učinit jen se souhlasem pronajímatele.

Podle skutkových zjištění, ze kterých odvolací soud vycházel, žalobkyně v rozhodné době od června 2016 do listopadu 2017 v Bytě vůbec nebydlela, žalobce jej (jeho část) užíval v průměru jednou až dvakrát týdně. I když jde o užívání Bytu do jisté míry pravidelné (v rámci týdenního intervalu), nejde o užívání soustavné. Žalobci tedy užívali Byt v tak malém rozsahu, že nelze hovořit o tom, že by v něm uspokojovali své bytové potřeby. Závěr odvolacího soudu, že žalobci v Bytě trvale nebydleli, je za této situace správný.

Nejvyšší soud proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


redakce (jav)
18. 11. 2020
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Dobré mravy (exkluzivně pro předplatitele)
  • Evropský zatýkací rozkaz
  • Exekuce (exkluzivně pro předplatitele)
  • Snížení nebo neposkytnutí náhrady mzdy nebo platu (exkluzivně pro předplatitele)
  • Zastavení exekuce (exkluzivně pro předplatitele)
  • Zrušení obchodní společnosti (exkluzivně pro předplatitele)
  • Reorganizace
  • Předkupní právo
  • Náhrada škody a adhezní řízení
  • SJM a exekuce
  • Správa společné věci

Novinky v eshopu

Online konference

  • 20.01.2021Nové přestupkové právo 2021 (online - živé vysílání) - 20. 1. 2021
  • 22.01.2021Vybrané změny v daňové legislativě od r. 2021 (online - živé vysílání) - 22.1.2021
  • 29.01.2021Aktuality ve veřejných zakázkách – co nás čeká v 2021 (online - živé vysílání) - 29.1.2021
  • 05.02.2021Nové stavební právo (online - živé vysílání) - 5.2.2021
  • 12.02.2021Nový zákon o znalcích a využívání znalců v soudní praxi (online - živé vysílání) - 12.2.2021

Online kurzy

  • Dohoda o vině a trestu
  • Porušení povinností zaměstnance ve světle judikatury Nejvyššího soudu aneb šance pro zaměstnavatele
  • Aktuality z práva veřejných zakázek (září 2020)
  • Aktuality v oblasti ochrany osobních údajů
  • GDPR v životě každé obchodní korporace
Lektoři kurzů
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
Mgr. Marek Bednář
Mgr. Marek Bednář
Kurzy lektora
Mgr. Veronika  Pázmányová
Mgr. Veronika Pázmányová
Kurzy lektora
JUDr. Jiří Votrubec
JUDr. Jiří Votrubec
Kurzy lektora
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Tomáš Gřivna, Ph.D.
doc. JUDr. Tomáš Gřivna, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Filip Seifert, MBA
JUDr. Filip Seifert, MBA
Kurzy lektora
Mgr. Jiří Harnach
Mgr. Jiří Harnach
Kurzy lektora
všichni lektoři

Magazíny a služby

  • EPRAVO.CZ Magazine 2021
  • Veřejné zakázky 2021
  • EPRAVO.CZ Magazine 2020
  • Veřejné zakázky 2020
  • Monitoring judikatury (12 měsíců)

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Náklady řízení
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Soudní ochrana při neposkytnutí kopií osobních údajů
  • Vláda o integraci do EU a účasti ve standardizační dohodě NATO
  • Princip polluter pays a jeho uplatnění v rámci odpovědnosti za škodu na životním prostředí
  • Compliance programy a trestní odpovědnost právnických osob dle nové metodiky státních zástupců 1 SL 113/2020
  • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Náklady řízení
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Ochrana proti nesoučinnosti kupujícího při přepisu vozidla v registru silničních vozidel
  • Podmíněná účinnost smlouvy o výkonu funkce a další změny po novele zákona o obchodních korporacích
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce za r. 2020 - část 5.
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Náklady řízení
  • Elektronický příjezdový formulář jako podmínka vstupu do ČR z rizikových zemí
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Převod nevyčerpané dovolené podle novely zákoníku práce
  • Vláda o integraci do EU a účasti ve standardizační dohodě NATO

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Nájem bytu

O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li...

Majetková podstata

Insolvenční zákon výslovně upravuje, jaké pohledávky a v jakém pořadí jsou v insolvenčním řízení uspokojovány, stejně jako způsoby jejich uplatnění. Výslovně v § 165 odst. 2...

Zpeněžování (exkluzivně pro předplatitele)

Žádné ustanovení insolvenčního zákona nebrání tomu, aby tam, kde je zvoleným způsobem oddlužení plnění splátkového kalendáře po dobu (nejdéle) 5 let, byl před vydáním...

Odměna advokáta

Podle § 71 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, zůstávají pravomocná rozhodnutí vydaná na základě právního předpisu, který byl zrušen (s výjimkou rozsudku vydaného v...

Přípustnost dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

Je-li předmětem řízení o odpůrčí žalobě insolvenčního správce požadavek na určení neúčinnosti plateb (uskutečněných bankovními převody) a (současně) požadavek na vydání...

Vyhledávání ASPI

ASPI

Hledání v rejstřících

Nejčtenější články

Souběh podání výpovědi a okamžitého zrušení pracovního poměru

Při výkonu závislé práce se zaměstnanec může dopustit různých prohřešků proti pracovnímu právu s různým stupněm intenzity provinění. Zákoník práce rozlišuje mezi soustavným...

PRÁVNICKÁ FIRMA ROKU 2020 - VÝSLEDKOVÁ LISTINA

Společnost EPRAVO.CZ vyhlásila výsledky již 13. ročníku firemního žebříčku Právnická firma roku. Záštitu nad letošním ročníkem převzalo, stejně jako v minulých letech...

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a změna zákona o daních z příjmů

Dne 26. září 2020 nabyl účinnosti zákon č. 386/2020 Sb., jímž se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, a jenž mění další...

Fotografování na veřejně přístupných místech povoleno?

Fotografujete na veřejně přístupných místech nebo na veřejném prostranství? A je v tom vlastně rozdíl? V praxi se stále častěji setkáváme s dotazy týkajícími se problematiky...

Zajímavý posun soudní judikatury ve věci přezkoumávání rozhodčích nálezů jako exekučních titulů

Ústavní soud ve svém nálezu pod sp. zn. II.ÚS 3194/18 ze dne 1. 4. 2019 shrnul svoji dosavadní rozhodovací praxi a vyjádřil se k možnosti soudního přezkumu exekučních titulů v...

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
AIVD APEK 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2021, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů