Koupě pozemku a katastr nemovitostí

Katastr nemovitostí

Co to vlastně ten katastr nemovitostí je? Katastr nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech v ČR. Údaji se rozumí soupis, popis, geometrické zobrazení a označení polohy nemovitostí podle katastrálního území. (Máte-li další potřebu právnického jazyka, prolistujte si katastrální zákon 344/1992 Sb. ve znění zákona 89/1996 Sb.)

Chystáte-li se koupit pozemek, neváhejte využít práva plynoucího ze zásady publicity. Ta vás opravňuje nahlédnout do katastru nemovitostí, resp. si z něho pořídit výpis. Bude vás to stát pouze cestu na příslušný katastrální úřad v jeho úředních dnech, přítomnost pracovníka katastrálního úřadu a mírný správní poplatek. Na oplátku se v kolonce poznámka dozvíte informace, které by mohly zásadně ovlivnit váš záměr investovat cenné finanční prostředky. Mohli byste totiž zjistit, že na majetek prodávajícího je vyhlášen konkurz, je nařízeno předběžné opatření anebo je podána určovací žaloba na určení vlastníka. Radost by nám mohlo zkalit i některé z věcných práv, která by na nemovitosti eventuálně vázla:

Věcné břemeno

Je omezením vlastníka dané nemovitosti. Vyznačuje se tím, že na nemovitosti lpí – ať pozemek vystřídá vlastníků kolik chce, žádný si věcné břemeno s sebou neodnáší, to pokorně čeká na vlastníka nového. A tak zakoupíme-li pozemek zatížený věcným břemenem, budeme třeba muset strpět to, že přes náš pozemek bude chodit nebo jezdit soused (“subjekt oprávněný z věcného břemene”) anebo bude mít právo čerpat u nás vodu.

Zákon nebo smlouva mohou stanovit, že na koupi pozemku má před vámi přednostní právo někdo jiný. (Např. stát, brousíte-li si zuby na pozemek v chráněné oblasti.)

Ačkoli vaše nahlížení do katastru nebylo doprovázeno žádným nepříjemným zjištěním, koupě pozemku přesto není bez závazků: musíme ctít sousedská práva daná občanským zákoníkem. A tak toho souseda na svůj pozemek budete muset pustit třeba ve chvíli, kdy to bude vyžadovat údržba jeho kůlny (trouchniví zrovna z té strany vedoucí do vaší zahrady).

Ještě malá poznámka, matou-li vás pojmy pozemek a parcela. Parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Jestliže nás stav zápisu v katastru nemovitostí od záměru kupovat neodradil, máme v ruce smlouvu a čeká nás symbolické odevzdání nemovitosti, které se děje prostřednictvím vkladu. Návrh na vklad můžete podat buď vy nebo dosavadní vlastník. Ve chvíli, kdy váš návrh dojde katastrálnímu úřadu (v jehož obvodu daný pozemek leží), zahajuje se řízení o povolení vkladu. Jestliže katastrální úřad vklad povolí, stáváme se vlastníkem pozemku se zpětnou účinností ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen úřadu.

Pojďme se podívat, jak má vypadat kupní smlouva.

Ze smlouvy musí být na první pohled patrné, kdo prodává co a komu. Katastrální úřad to totiž potom bude pečlivě zkoumat coby tajuplně znějící kritérium “určitost smluvních projevů účastníků”. Musíte identifikovat převodce, nabyvatele i převáděnou nemovitost.

Fyzická osoba musí být určena svým jménem a příjmením, rodným číslem (a to i v případě, že se jedná o osobu podnikatele a bylo jí přiděleno IČO) a bydlištěm. U právnické osoby musí být uvedeno IČO a sídlo (vše ve shodě s obchodním rejstříkem nebo jiným registrem). Pozemek je nutno identifikovat parcelním číslem a názvem katastrálního území, v němž se nachází. Jste-li pečliví, uvedete i druh pozemku a jeho výměru; to jsou však údaje, jejichž opomenutí nebude mít na posuzování platnosti úkonu (smlouvy) vliv. Ve smlouvě musíte uvést sjednanou cenu (v Kč).

Smlouva má svou předepsanou formu. Projevy vůle účastníků musí být písemné a, zrovna tak jako jejich podpisy, musí být na téže listině. (Vůlí účastníků se rozumí vůle prodávajícího prodat vám pozemek a vaše vlastní vůle na koupi za smluvených podmínek přistoupit.) Katastrální úřad musí mít jistotu, že původci připojených podpisů jsou totožní s účastníky, kteří na listině předtím tak odpovědně projevovali svou vůli. Je proto nezbytné podpisy ověřit. To může učinit buď notář nebo obecní úřad, jemuž byla ověřovací agenda svěřena. Poslední možností je váš advokát, který smlouvu sepsal. Výslovně potvrdí, že smluvní strany (jejichž totožnost ověřil) před ním smlouvu podepsaly.

Kupní smlouva je nezbytnou přílohou návrhu na vklad. Zvládli jsme sepsat smlouvu, teď už stačí jen dobře počítat – to abyste věděli, kolik exemplářů smlouvy máte vlastně k návrhu přiložit. Výsledné číslo počtu účastníků smlouvy zvětšete o dva. Jste-li účastníky jen vy a jeden prodávající, budete potřebovat pět vyhotovení smlouvy.

Jestliže je některý z účastníků zastoupen na základě plné moci, bude i tato muset tvořit nedílnou součást přílohy. Přílohou bude v následujících případech i geometrický plán. 1. Vklad práva se vztahuje k reálně oddělovaným částem, 2. jedná se o věcné břemeno k části pozemku.

Stanovení ceny pozemku

Až budete pouštět své finanční úspory do světa, bude dobré vědět, na kolik jsou požadavky prodávajícího oprávněné. Můžete se zorientovat dle cenové mapy pozemků, která se vyhotovuje na základě zrealizovaných prodejů obdobných nemovitostí. Cenovou mapu sice nenajdete všude, všude se ale můžete obrátit na soudního znalce, který ocenění pozemku provede. Skutečná hodnota bývá pouze orientační. Vy zaplatíte cenu tržní (obecnou, obvyklou) – tu, na které se dohodnete s prodávajícím, ať už je hodnota pozemku jakákoli.

Celý text článku naleznete zde.