Zákon o jednostranném zvyšování nájemného pustili poslanci do druhého čtení

Co je cílem zákona o jednostranném zvyšování nájemného?

• Především odstranění současné situace, kdy
  Reklama

  Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

  Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

  REGISTROVAT ZDE
  neexistuje mechanismus, který by umožnil změnu nájemného v případech, kdy se pronajímatel s nájemcem na změně nájemného nedohodnou.
• Na způsob výpočtu nájemného odkazuje § 696 občanského zákoníku: „Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní předpis.“ Takový předpis již několik let chybí.
• Cílem „šestiletého“ zákona je narovnat dlouhodobé cenové deformace v oblasti nájemního bydlení, napravit nevyhovující stav a především vytvořit v průběhu tohoto období podmínky pro následné využití smluvního principu v oblasti sjednávání nájemného a jeho změn. Dosažení těchto cílů bude realizováno dočasným znovuzavedením regulace ve formě jednostranného limitovaného zvyšování nájemného.

Respektuje zákon nálezy Ústavního soudu?

• Ústavní soud ve svých nálezech neopomněl zmínit veřejný zájem a sociální souvislosti; jasně pojmenovaný cíl a pevně stanovené období k nápravě dlouhodobě neřešeného problému je proto ústavně opodstatněné a návrh zákona z tohoto předpokladu vychází.
• Zákon je v souladu s Programovým prohlášením vlády a respektuje nálezy Ústavního soudu, který konstatoval, že současná neústavní situace „by měla být urychleně odstraněna“ a že regulace nájemného by měla být „časově omezena na nutnou dobu“. Oba tyto principy zákon obsahuje.

Jaké jsou přínosy řešení podle tohoto zákona?

• Zákon nabízí řešení poměrně jednoduché a předvídatelné, protože přímo jeho součástí je vzorec výpočtu maximálního zvýšení pro jeden rok. Zvolené řešení je transparentní, je regionálně diferencované a vychází ze skutečné situace na trhu s byty, protože reflektuje reálné kupní ceny bytů, které jsou každoročně aktualizovány.
• Zákon má „dočasný“ charakter a nabízí dostatečnou lhůtu pro sociálně únosné narovnání dnes uměle oddělených výší nájemného, které neodrážejí ani hodnotu bytu ani sociální status konkrétního nájemce.
• Zvolené řešení směřuje v předem stanovené lhůtě šesti let ke zvolenému cíli; je tudíž jak ze strany pronajímatelů, tak ze strany nájemců odhadnutelné, v jaké hladině se bude nájemné pohybovat.

Kolika bytů se zákon týká?

• Postupné zvyšování nyní „zamrzlého“ nájemného podle navrženého zákona se týká zhruba 760 tis. bytů, což představuje zhruba 17 % celkového bytového fondu a přibližně 20 % trvale obydlených bytů. Jde tedy o každý pátý obydlený byt – což znamená, že všech ostatních 80 % domácností se postupná náprava deformovaného nájemného nijak netýká.

Jaké budou dopady zvoleného řešení do veřejných rozpočtů?

• Přijetí návrhu zákona se však promítne pozitivně do veřejných rozpočtů – konkrétně do rozpočtů obcí, protože obce vlastní zhruba 400 tisíc nájemních bytů a v důsledku zákona dojde ke zvýšení jejich příjmů.
• Ke zvýšení příjmů z nájemného dojde i u ostatních pronajímatelů - tj. soukromých fyzických a právnických osob. Odhadované změny nájemného podle zákonem umožněného jednostranného zvyšování, za předpokladu využití maximálního přírůstku měsíčního nájemného, představují první zvýšení měsíčních nájmů v celkové sumě cca 119,4 miliony korun za nájemní byty.
• Za předpokladu, že by zůstaly zachovány poměry počtu nájemních bytů ve vlastnictví obcí a ve vlastnictví soukromých subjektů, byl by kumulativně za dobu šestiletého období zvýšen výběr nájemného o cca 36 mld. korun proti tomu, co by bylo vybráno za situace, kdyby k žádné úpravě nedošlo. Z toho jde o cca 21,6 mld. pro rozpočty obcí a o cca 14,4 mld. pro soukromé subjekty.
• Jednostranné zvyšování nájemného umožní výběr ročního nájemného v šestém roce vyšší o cca 11 mld. korun oproti nynějšímu stavu, což představuje pro veřejné rozpočty vyšší výběr o 6,8 mld. a pro ostatní o 4,5 mld. korun.

Je zákon sociálně únosný?

• Nájemné je dlouhodobě vnímáno jako „politikum“, přestože tato položka zdaleka nepatří v rodinných výdajích mezi „nejcitelnější“. Čisté nájemné za bydlení v nájemních (nedružstevních) bytech představuje v roce 2005 v průměru 8,1 % čistých rodinných příjmů, zatímco ostatní výdaje na bydlení (vytápění, energie apod.) v nájemních bytech představují 12,4 % - tj. jiné výdaje než samotné nájemné jsou o více než polovinu vyšší. V rodinách zaměstnanců s dětmi představuje čisté nájemné v průměru 6,8 % čistých rodinných příjmů a v rodinách důchodců bydlících v nájemních bytech je to 10,7 % jejich rodinných příjmů.
• Ilustrovat sociální únosnost zvyšování nájemného lze na předpokládaném růstu nájemného placeného za měsíc v říjnu 2006 - v podílech bytů z celkového objemu cílové skupiny 760 tis. bytů:

o      nárůst kolem 5-6,7 Kč/m2/měs. – zhruba 6 % bytů,

o      nárůst kolem 3-4 Kč/m2/měs. – zhruba 19 % bytů,

o      nárůst kolem 2-3 Kč/m2/měs. – zhruba 16 % bytů,

o      nárůst kolem 1-2 Kč/m2/měs. – zhruba 33 % bytů,

o      nárůst od nuly do 1 Kč/m2/měs. – zhruba 26 % bytů.

• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR spolupracovalo s Ministerstvem práce a sociálních věcí ČR při „nastavení“ parametrů pro nový systém sociálních dávek v oblasti bydlení. Příspěvek na bydlení bude nově konstruován a bude dále doprovozen novou dávkou – doplatkem na bydlení, a to podle nového zákona o pomoci v hmotné nouzi.

Jak dospělo MMR ČR ke vzorci obsaženém v zákoně a k dalším parametrům?

• Cílová hodnota nájemného, které může být dosaženo po šesti letech, je odvozena ze skutečných údajů o cenách bytů a bude každoročně aktualizována v závislosti na „čerstvě“ zjištěných údajích o vývoji rezidenčního trhu. Ceny tedy pocházejí ze statistiky nemovitostí z příslušného kalendářního roku. Cílová hodnota je konstruována jako jedna dvanáctina z 5 % podílu z ceny bytu, přičemž pro Prahu 2 to jsou 4 % a pro Prahu 1 to jsou 3,2 %. Pro byty se sníženou kvalitou je stanovena nižší cílová hodnota.
• Základním podkladem jsou skutečné ceny bytů, které slouží každoročně jako podklad pro vyhlášky Ministerstva financí v oblasti oceňování nemovitostí.

Základní principy zákona o jednostranném zvyšování nájemného:

• Výše nájemného při uzavírání nové nájemní smlouvy a změna nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem.
• Nedojde-li ve věci zvýšení nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy k dohodě, má pronajímatel právo jedenkrát ročně jednostranně zvýšit nájemné, avšak jen o daný procentní limit.
• Zvýšení nájemného v jednom roce nesmí být vyšší než procento růstu stanovené pro každou konkrétní hodnotu měsíčního nájemného za 1 m2 placeného před zvýšením ve vztahu k cílové hodnotě nájemného platné pro lokalitu, v níž je byt umístěn. 
• Cílová hodnota měsíčního nájemného pro každou z velikostních skupin obcí v krajích (a části Prahy a Brna) bude odvozena z údajů o cenách bytů ze statistiky nemovitostí. Tabulky cílových hodnot měsíčního nájemného pro jednotlivé velikostní skupiny obcí v jednotlivých krajích a maximálního růstu nájemného budou uvedeny v každoročně vydávaném sdělení Ministerstva pro místní rozvoj ČR (aktualizovaném podle cenového vývoje), vždy v březnu kalendářního roku a budou vypočítány z aktuálních hodnot obsažených ve vyhlášce Ministerstva financí ČR z prosince roku předchozího.

Zákon předpokládá nabytí účinnosti dnem 31. března 2006 a pozbytí platnosti dnem 30. září 2012.

Zdroj: MMR ČR