epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    13. 5. 2025
    ID: 119561upozornění pro uživatele

    Právní obrana SVJ proti přístavbě na společném prostoru

    Čím dál častěji se Společenství vlastníků jednotek (SVJ) setkává s případy, kdy některý ze členů svévolně a bez souhlasu příslušného orgánu SVJ zabere společné prostory a na nich si přistaví zimní zahradu, posilovnu, sklad zahradního nábytku, a podobně. Objevují se i případy, kdy člen SVJ společný prostor nadužívá způsobem, který nebyl původně zamýšlen prohlášením vlastníka, například společnou část střechy SVJ, která není určena ani jako pochozí, užívá ke grilování, posezení s přáteli, vybuduje na ní altánek, zimní zahradu, nebo saunu se sprchou. Setkáváme se i s případy, kdy si člen uzme část společného prostoru a na něm si přistaví další pokoj nebo místnost ke své stávající bytové jednotce tak, že ze 4+kk udělá 6+kk.

    Právní kroky SVJ

    Pochopitelně v některých případech může SVJ zakročit aktivně a vstupu na společné prostory zamezit fakticky třeba zámkem či nějakou mechanickou zábranou. Častěji to musí SVJ však řešit právně, neboť přístup na společnou část domu má jen a pouze daný vlastník a zamezení vstupu není dost dobře možné. Hned v úvodu článku je třeba připomenout, že neoprávněně provedená přístavba v nějakém širším stavebním rozsahu, třeba pokoj či sauna, může přivodit nemalé starosti pro SVJ. Může zde vzniknout požárně nebezpečný prostor, prostor, který je v rozporu s požárně bezpečnostním řešením stavby (PBŘ), může vzniknout nezkolaudovaný prostor, na který se nebude vztahovat pojistná smlouva na dům, a tak podobně. Všechny tyto aspekty by výkonný orgán SVJ, i mimo jiné s ohledem na plnění povinnosti péče řádného hospodáře ve smyslu § 159 Občanského zákoníku, měl řešit. V tomto článku se podíváme na to, jakými vybranými právními nástroji se může SVJ proti takovému řekněme až svévolnému jednání člena SVJ právně bránit.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Právní předpisy

    Podle § 1175 odst. 1 Občanského zákoníku platí, že člen SVJ nesmí ohrozit, a především změnit nebo poškodit společné části domu. Tomuto zákonnému pravidlu běžně zrcadlově odpovídá pravidlo uvedené ve stanovách SVJ, že člen nesmí bez předchozího souhlasu shromáždění SVJ provádět jakékoliv změny společných částí. I když je společný prostor, například terasa přilehající k bytu, ve výlučném užívání tohoto člena SVJ, stále platí, že se jedná o společný prostor SVJ, na kterém si člen nemůže dělat co chce, jako by jej vlastnil či si ho pronajímal. Členovi stále náleží pouze jakési holé právo tento společný prostor terasy či balkonu užívat obvyklým způsobem a způsobem vymezeným v prohlášení vlastníka.[1] Prakticky pak na tento prostor může člen SVJ vstupovat, pobývat na něm, avšak není mu primárně dovoleno ho stavebně měnit či upravovat.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Negatorní žaloba

    SVJ se může proti členovi domáhat negatorní žalobou, aby provedenou změnu společného prostoru například terasy odstranil a uvedl ho do původního stavu.[2] SVJ je v rámci výkonu správy společných částí domu ve smyslu § 1190 Občanského zákoníku aktivně věcně legitimováno k podání této negatorní žaloby proti tomu, kdo neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu.[3] Za SVJ bude žalobu realizovat jako výkonný orgán výbor anebo předseda ve variantě jednočlenného orgánu. Předmětem takové žaloby bude odstranění stavby/přístavby provedené členem SVJ na společném prostoru, ke které neměl příslušný souhlas shromáždění.

    Vydání bezdůvodného obohacení za neoprávněné užívání společných prostor

    Vedle odstranění stavby žalobou se SVJ může domáhat i vydání bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 a násl. Občanského zákoníku za to, že si člen uzurpoval společné prostory a po danou dobu je nadužíval v rozporu s jejich účelovým určením; může jít o případ, kdy část pobytové terasy byla užívána pod dobu několika let jako přistavěný pokoj kanceláře, posilovny, a podobně. Bezdůvodné obohacení lze požadovat od momentu zabrání společných prostor, například od provedení přístavby, až do jejího úplného odstranění a uvedení do původního stavu. Eventuální žaloba na bezdůvodné obohacení může navíc vytvářet psychologický tlak na člena SVJ, aby neoprávněnou přístavbu co nejdříve odstranil.

    Výpočet bezdůvodného obohacení

    Výše bezdůvodného obohacení stejně jako způsob jeho výpočtu se může lišit případ od případu, ale principiálně lze vycházet z argumentace Nejvyššího soudu ČR[4]. Má-li plnění představující neoprávněně získaný majetkový prospěch nehmotnou povahu a nelze je proto fyzicky vydat, musí být poskytnuta náhrada rovnající se peněžitému ocenění takového nehmotného obohacení. Byl-li získán prospěch užíváním cizí věci bez právního důvodu, je majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu peněžitá částka odpovídající částkám obvykle vynakládaným v dané místě a čase na užívání takové věci zpravidla formou nájmu. Náhrada se tudíž poměřuje s obvyklou hladinou nájemného za užívání například terasy, části pozemku, apod. Vyčíslení bezdůvodného obohacení ve formě nájmu bude na příslušném znalci a zpravidla by nemělo činit větší obtíže.

    Prodej jednotky člena na návrh SVJ

    Pokud zabráním společných prostor SVJ členem a jejich nadužíváním nad míru toho, co je v bytových domech běžné, došlo též k podstatnému omezujícímu či znemožňujícímu výkonu práv ostatních spoluvlastníků bytových jednotek, tak se SVJ podle § 1184 Občanského zákoníku může též domáhat soudu, aby nařídil prodej jednotky takového člena. Předpokladem návrhu soudu na prodej jednotky je, že porušující člen je osobou odpovědnou za správu domu nejprve písemně vyzván k nápravě ve lhůtě alespoň 30 dnů a na možnost prodeje bytové jednotky výslovně upozorněn. S návrhem soudu musí vyslovit souhlas většina vlastníků jednotek, přičemž se logicky nepřihlíží k hlasu porušujícího člena. V případě rozsudku o nařízení prodeje bytové jednotky se pak následně postupuje v souladu s ustanoveními o prodeji nemovitých věcí ve veřejné dražbě. Soudním prodejem jednotky může dojít k ukončení členství problematického člena v SVJ.

    Praktické otázky

    V této souvislosti ale vyvstává řada praktických otázek, jejichž zodpovězení jde již nad rámec tohoto článku; zda-li prodej jednotky nebude spíše ku prospěchu porušujícího člena, který se tím zbaví povinnosti, uložené mu rozhodnutím soudu, zda-li vůbec a jak bude zajištěn přechod povinnosti odstranit přístavbu na nového člena SVJ, který bytovou jednotku koupí ve veřejné dražbě, atd. Tento právní instrument praktické využití pro dané případy spíše nenalezne, nicméně může působit jako podklad pro budoucí vyjednávání mezi porušujícím členem a SVJ ohledně odstranění nepovolené přístavby či zabrání společných prostor.

    S možným soudním prodejem jednotky také vyvstává důležitá otázka, jestli zabráním společného prostoru přístavbou bez předchozího souhlasu SVJ, zejména pokud jde o prostor ve výlučném užívání člena, vůbec představuje omezující či znemožňující výkon práv ostatních spoluvlastníků, a to podstatným způsobem, jak vyžaduje § 1184 Občanské zákoníku. K této otázce není v judikatuře zatím jednoznačná odpověď, nicméně nějaký náznak úvahy Nejvyššího soudu ČR lze nepřímo vyčíst v rozhodnutí[5] z roku 2022, kde soud uvedl, že v případě absence předchozího souhlasu ke změně společných prostor lze vskutku uvažovat o nepřiměřeném zásahu do spoluvlastnického práva ostatních členů SVJ. Navíc v rámci hodnocení tzv. testu proporcionality, tedy toho, jestli provedenou změnou společných prostor došlo k podstatnému zásahu do výkonu práv ostatních spoluvlastníků lze uvažovat i o tom, jestli přístavbou byly porušeny veřejnoprávními předpisy, jestli přístavbou nehrozí nějaké související škody ostatním spoluvlastníkům, například narušení statiky či hydroizolace střechy.

    Závěr

    SVJ mají poměrně rozsáhlé právní možnosti, především soukromoprávní povahy, jak se proti neoprávněným přístavbám bránit. Dlužno dodat, že vedle těchto soukromoprávních možností existují také ty veřejnoprávní, kupříkladu podnět na stavební úřad pro zahájení řízení o odstranění stavby, realizované bez příslušného stavebního povolení. Může být vhodné, aby SVJ využilo paralelně obě možnosti, neboť zpravidla bude zájem na co nejrychlejším odstranění stavby či na jejím co nejrychlejším (do)legalizování.

      Mgr. Jan Varhaník, LL.M.,
    advokát, partner
     


     

    Forpoint Legal

    Tel.: +420 606 888 950
    email: jan.varhanik@forpoint.cz 

     

     

    [1] Dle Doc. JUDr. Tomáše Dvořáka, Ph.D. není rozdílu mezi společnými prostory a společnými prostory ve výlučném užívání. Výlučné užívání je de iure chápáno „pouze“ jako holé právo konkrétního vlastníka na tyto společné prostory vstupovat, nic víc. [Právní rozhledy 9/2017, s. 321], Práva vlastníků jednotek plynoucí z existence bytového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku, Doc. JUDr. Tomáš Dvořák, Ph.D., Plzeň, Autor působí na katedře obchodního práva a na katedře občanského práva Fakulty právnické ZČU v Plzni. 

    [2] shodně JUDr. Jiří Spáčil, Brno, Obsah negatorní žaloby, její konkurence s žalobou na náhradu škody a promlčení, [Právní rozhledy 23-24/2016, s. 801], taktéž Nejvyšší soud, 22 Cdo 2886/2014, [PR 9/2017 s. 335]: „Jde-li o trvající zásah, má vlastník po dobu jeho trvání právo domáhat se negatorní vlastnickou žalobou, aby se rušitel rušení zdržel.“

    [3] shodně JUDr. Jiří Spáčil, Brno, Obsah negatorní žaloby, její konkurence s žalobou na náhradu škody a promlčení, [Právní rozhledy 23-24/2016, s. 801], taktéž Nejvyšší soud, 22 Cdo 2886/2014, [PR 9/2017 s. 335]: „Jde-li o trvající zásah, má vlastník po dobu jeho trvání právo domáhat se negatorní vlastnickou žalobou, aby se rušitel rušení zdržel.“

    [4] viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 394/2004 [PR 21/2006 s. 795]  

    [5] viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1627/2022 ze dne 13. 9. 2022  


    Mgr. Jan Varhaník, LL.M. (Forpoint Legal)
    13. 5. 2025

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
    • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Společná domácnost
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.