epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    2. 8. 2022
    ID: 115070

    Urbanismus z pohledu oceňování

    V případě území, jehož využití již není optimální, by mělo být uvažováno jeho budoucí nejvyšší a nejlepší využití. S tím může pomoci uvážený a promyšlený development. Z hlediska územního plánování, budoucího rozvoje celé lokality a developmentu je žádoucí pohlížet na území komplexně a s ohledem na celý kontext oblasti. Velmi důležité je v tomto případě nahlížet také na potřeby obyvatel lokality, které pomohou ucelit koncept území. Z developerského hlediska jde tedy o snahu o lepší a atraktivnější okolí a zejména o ono nejvyšší a nejlepší využití, samozřejmě také s ohledem na výnosovou stránku věci.

    Budoucí využití lokality je dáno územně analytickými podklady, kdy územní plánování stanovuje nejpřesnější limity daného území. Jak vyplývá z definice územního plánování dle § 18 odst. 2 Zákona 183/2006 Sb., „územní plánování zajišťuje předpoklady pro udržitelný rozvoj území soustavným a komplexním řešením účelného využití a prostorového uspořádání území s cílem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Za tím účelem sleduje společenský a hospodářský potenciál rozvoje.“ V rámci plánování budoucího využití je také nezbytné zajímat se o vlastnické vztahy v daném místě, protože s každým jednotlivým typem vlastnictví by se mělo nakládat odlišně. Vliv na budoucí využití území mohou mít také technické a právní vady území. Jak stanovuje § 18 odst. 1 Zákona 183/2006 Sb., cíl územního plánování, respektive funkčního developmentu je „vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.“

    Obor územního plánování pracuje s pojmem „podhodnocené území“. Z hlediska územně plánovací terminologie se jedná o území, kde je vhodné uvažovat nad tím, jak docílit zvýšení hodnoty prostoru v kombinaci s uspokojením potřeb obyvatel. S navýšením hodnoty konkrétní lokality (například v dnešní době nevyužívaných brownfieldů) pomáhá vhodný development. V rámci developerské úvahy je třeba přemýšlet o tom, kolik hrubých podlažních ploch a s jakými konkrétními funkcemi počítat, aby byla nahrazena stávající výnosová hodnota území. Uvažuje se zde o odbytové hodnotě představující analyticky určenou hodnotu zamýšleného projektu, tj. pokud by byl projekt prodán, kolik by se za něj utržilo. V propočtu musí být kalkulován také developerský profit. Aby bylo dosaženo co nejvíce žádoucího výsledku, je vhodné oba uvedené pohledy kombinovat. Kombinací metod dojde k postižení více parametrů v rámci řešeného území, a tudíž také jak k uspokojení urbanistických, ekonomických či technických parametrů, tak k postižení potřeb obyvatelstva dané lokality.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    V případě souboru pozemků, které jsou z hlediska územního plánování vedeny jako plochy stavební či investiční, se dá využít vícero metod ocenění. Za předpokladu, že se pozemky nachází v atraktivní lokalitě, která je dobře dostupná a v blízkosti je dobrá občanská vybavenost, lze územní celky považovat za pozemky investičně atraktivní. Jako nejvhodnější pro ocenění takových pozemků se pak jeví reziduální metoda ocenění. Ta je vhodná zejména pro ocenění pozemků, jejichž aktuální způsob či míra stavebního využití není z  územně plánovacího hlediska optimální. Tato metoda by tak měla odrážet hodnotu pozemku při jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

    Pokud má být zjištěna budoucí hodnota území, je důležité analyzovat jeho limity dle výše uvedených parametrů. Na základě těchto faktorů pak lze určit, co se v dané lokalitě bude stavět, jaké budou objemové parametry jednotlivých staveb a jak budou poměrově rozloženy funkce v návaznosti na potřeby lokality samotné a jejího obyvatelstva. Pro výpočet hodnoty je důležitý sběr komplexních podkladů týkajících se povolené hrubé podlahové plochy včetně detailní rešerše územně plánovací dokumentace. Dále je významná analýza trhu nemovitostí, zejména pak segmentů trhu, výnosnost projektu a náklady na jeho výstavbu včetně nákladů na údržbu a zvelebení území, jako například zpevněné plochy či doplňující náklady na zeleň a podobně. Při projektování pro účely ocenění je vhodné rovněž do nákladů zařadit i náklady finanční, marketingové či náklady na poradenství. Jelikož většina projektů není bezchybná a včasná, vznikají obvykle vícenáklady, s nimiž by taktéž mělo být kalkulováno, a proto je vhodné zohledňovat nákladovou rezervu a další vynucené investice (konkrétní výše se může odvíjet od rozsáhlosti developerského projektu). V reziduální metodě se pak také uvažuje se ziskem developera. Zde lze uvažovat různou úroveň, nejvhodnější se pak jeví odhad ziskovosti dle již uskutečněných projektů či analýzy trhu. Na základě takto stanovených vstupních dat se vypočte hodnota pozemků.

    Jelikož hodnota se v čase mění, je nezbytné dále zohlednit časové hledisko pomocí diskontování. Právě diskontování při oceňování developerských projektů je v dnešní dynamické době velmi kontroverzním tématem, přičemž existuje více názorů a úhlů pohledu na tuto problematiku. Akademická obec se přiklání k diskontování jako jednomu ze základních pilířů pro zohlednění časové hodnoty peněz, jak vyplývá mimo jiné z odborné literatury pro oceňování prof. Maříka (MAŘÍK, M. Metody oceňování podniku. 4. upravené a rozšířené vydání. Praha: Ekopress, 2018. ISBN 978-80-87865-38-5). Na druhé straně pak stojí převážně developerské společnosti, které se v aktuální velmi dynamické a těžko predikovatelné době přiklání ke statickým modelům, tj. absenci indexace jak výnosů, tak nákladů, a tedy nediskontování. Důvodem je zejména velmi rychle se měnící parametry jednotlivých položek vstupujících do propočtů, kdy jde o výnosové a v dnešní době primárně nákladové faktory projektů. Jelikož z pohledu oceňování ani legislativy neexistuje úzus, jak k této otázce závazně přistupovat, setkáváme se v poslední době s oběma verzemi.

    V souvislosti s výpočtem hodnoty území lze alternativně využít také reverzní reziduální metodu. Tato metoda slouží k zajištění ekonomické rovnováhy při přeměně území, kdy se vychází z cílové hodnoty na základě předpokládaných výnosů z nově zamýšlených hrubých podlažních ploch, od nichž jsou odečteny všechny náklady spojené s výstavbou a developerský profit. Ačkoliv se reziduální či reverzní reziduální metoda jeví jako velmi vhodné pro ocenění lukrativních územních celků, nelze ji aplikovat ve všech případech. Při ocenění je nezbytné uvažovat nad kategorií hodnoty a účelem zpracování ocenění. Uvedenou metodiku nelze využit například při stanovení hodnoty pozemků pro účely insolvenčních řízení či stanovení ceny obvyklé, která dle Zákona o oceňování majetku 237/2020 Sb. musí vycházet z komparační metody na základě skutečně realizovaných cen.

    Jak bylo uvedeno, budoucí hodnota území by měla odrážet kvalitní development a nejlepší a nejvyšší využití území. Hodnota území po provedení developmentu by tudíž měla převyšovat současnou hodnotu území, tj. hodnotu území před zásahem developera. Hodnota developmentu by neměla být zřejmá pouze v ekonomických parametrech transformace území, ale měla by také přinášet užitek celé lokalitě a obyvatelům.

    Závěrem je nutné uvést, že výše zmiňované efekty jsou velmi provázané, jelikož vhodnou výstavbou je zajištěna multiplikace peněz v celé společnosti a dochází tedy k růstu bohatství všech dotčených subjektů. Při plánování developmentu je proto vhodné vycházet z objektivních a konkrétních dat a propočtů, které lze z hlediska oceňování postihnout. Nezbytná jsou však také soft data, která jsou na poli oceňování velmi těžko uchopitelná.


    Ing. Lenka Hluší, MBA
    Head of Real Estate Valuation (EqSA)
     

    Ing. Oxana Šnajberg
    Managing Partner (EqSA)


    Equity Solutions Appraisals s.r.o. - znalecká kancelář

    Ovocný trh 573/12
    110 00 Praha 1

    Tel.:    +420 222 314 447
    e-mail:    info@equitysolutions.cz


    ___________________________________
    [*] Aktualizace textu - 2. 8. 2022


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Ing. Lenka Hluší, MBA, Ing. Oxana Šnajberg (EqSA)
    2. 8. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • LL.M. kurzy na Právnické fakultě Univerzity Karlovy
    • LL.M. – Ochrana hospodářské soutěže a kontrola veřejné podpory
    • Novela zákona o znalcích: krok ke stabilizaci systému, který se potýkal s provozní nepružností
    • ASPI přechází na webovou verzi: výhody a budoucnost právních technologií
    • Studium LLM v oboru PRÁVO & OBCHODNÍ SEKTOR: Když právo potkává byznys
    • Legal Innovation Day 2025 ukáže, jak na praktické využití AI
    • D.A.S. právní ochrana slaví 30 let a rozšiřuje dostupnost právních služeb
    • Využijte nového AI asistenta pro právní rešerše
    • Českým živnostníkům chybí právní podpora. D.A.S. přináší dostupné řešení
    • ČEZ Prodej spouští inovativní službu flexibility: na dálku bude regulovat přetoky domácích fotovoltaik
    • Veřejné právo jako klíčová oblast právního systému

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Předvídatelnost soudního rozhodování
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Příspěvek na péči
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Obchodní vedení společnosti
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Společná domácnost
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    PARTNER

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.