epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    2. 1. 2023
    ID: 115715upozornění pro uživatele

    Kupní cena jako (ne)podstatná náležitost kupní smlouvy o převodu nemovitosti

    Od rekodifikace soukromého práva se v právní teorii ustálil názor, že kupní cena již není, narozdíl od předchozí právní úpravy, podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Z uvedených důvodů je některými autory dovozována i nepoužitelnost dosavadní judikatury. V praxi katastrálních úřadů i soudní praxi se lze však stále setkat s odlišným právním názorem. Praktickým problémem, který tento rozpor mezi teorií a praxí přináší, jsou zamítavá rozhodnutí katastrálních úřadů ve vkladových řízeních a neúspěšná obrana účastníků těchto řízení před soudem.

    Kupní cena v občanském zákoníku

    Právní úprava zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“), se s účinností od 1.1.2014 odklonila od pojetí kupní ceny jako podstatné náležitosti kupní smlouvy, jejíž absence či nepřesné určení způsobovalo za účinnosti zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), neplatnost převodní smlouvy. Nový občanský zákoník se přiklonil k řešení preferujícímu smluvní volnost stran, a sice k možnosti stanovení kupní ceny (pouze) způsobem jejího určení (§ 2080), případně uzavření kupní smlouvy bez určení kupní ceny (§ 2085 odst. 2).

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Na základě uvedeného je odbornou literaturou dovozováno, že kupní cena již není podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Na tomto závěru panuje v doktríně v zásadě shoda.[1] Vychází se z toho, že podstatnou náležitostí kupní smlouvy je úplatnost, tj. závazek kupujícího uhradit kupní cenu, nikoliv však její konkrétní výše a způsob úhrady, a připouští se tedy, aby strany projevily vůli cenu vůbec neurčovat, tj. postupovat podle § 2085 odst. 2 nového občanského zákoníku. V takovém případě bude kupní cena odpovídat obvyklé kupní ceně v místě a čase. Ve věci kupní ceny může kupní smlouva odkazovat rovněž na jinou listinu (např. ceník) či může být sjednáno, že výši kupní ceny určí třetí osoba (např. znalec), přičemž není nutné, aby strany znaly přesnou výši kupní ceny v okamžiku uzavření kupní smlouvy.

    V případě prodeje běžných movitých věcí formální problém nenastane. Praktický problém ale nastává v okamžiku, kdy je předmětem koupě nemovitá věc evidovaná v katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že shora označená ustanovení nového občanského zákoníku se aplikují i v případě koupě nemovité věci,[2] měly by mít smluvní strany možnost sjednat kupní cenu pouze způsobem jejího určení, případně uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny. Tyto skutečnosti by pak neměly být překážkou povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.[3]

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Rozsah přezkumu (soukromých) vkladových listin

    Dle § 17 odst. 1 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“), přezkoumávají katastrální úřady soukromé vkladové listiny z hlediska toho, zda jejich obsah odůvodňuje navrhovaný vklad. Z uvedeného je dovozováno a obecně akceptováno, že katastrální úřady přezkoumávají (mimo jiné), zda soukromá listina obsahuje podstatné náležitosti stanovené právními předpisy.[4] Jinými slovy, katastrální zákon odkazuje zpět na nový občanský zákoník a nestanovuje pro vkladové listiny další podmínky.

    Zde se dostáváme do sporného bodu. Je podstatnou náležitostí v případě kupní smlouvy i kupní cena? Dle právní teorie nikoliv, dle praxe ano.  

    Kupní cena v rozhodovací praxi

    Připomeňme, že soudní judikatura přijatá za účinnosti občanského zákoníku pohlížela na kupní cenu jako na podstatnou náležitost kupní smlouvy, jejíž výše musela být stanovena buď uvedením přesné peněžní částky, anebo jiným způsobem, ovšem vždy tak, aby bylo možno kupní cenu nepochybně určit už v okamžiku uzavření kupní smlouvy. Tento závěr byl odůvodňován tím, že smlouva nemůže být platně uzavřena bez dosažení shody o jejích podstatných náležitostech.[5] Vzhledem k uvedenému nebylo připuštěno určení kupní ceny např. odkazem na znalecký posudek, který bude vypracován až po uzavření kupní smlouvy.  

    Podle právní teorie jsou přednesené závěry soudní judikatury v kontextu nového občanského zákoníku již překonané.[6] V rozporu s uvedeným se však Nejvyšší soud ve svých nedávných rozhodnutích přihlásil k přiměřené aplikaci rozhodovací praxe přijaté za účinnosti občanského zákoníku – jde-li o posuzování podstatných náležitostí typizovaných smluv – i v poměrech nového občanského zákoníku.

    Nejvyšší soud v usnesení ze dne 10.9.2021 sp. zn. 24 Cdo 1382/2021 (pro zástavní smlouvu) a následně v usnesení ze dne 12.2.2022 sp. zn. 24 Cdo 1608/2021 (pro kupní smlouvu) konkrétně vyložil, že „verifikační limit z pohledu § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona se přirozeně u věcných smluv vztahuje v závislosti na obligatorních náležitostech identifikujících (tvořících) daný typ smlouvy (kupní, darovací, zástavní atd.), jak je upraven civilním kodexem a byl opakovaně vyložen v rozhodovací praxi dovolacího soudu již za účinnosti předchozího zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění, kteréžto přijaté judikatorní závěry jsou přiměřeně uplatnitelné (právě z hlediska posuzování právně rozhodných náležitostí identifikujících ten který typ smlouvy) i v poměrech nynější civilní úpravy.“

    V druhém z uvedených rozhodnutí Nejvyšší soud potvrdil závěry Městského soudu v Praze a Vrchního soudu v Praze, kterými byla zamítnuta žaloba účastníka vkladového řízení proti rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Oba nižší soudy přitom dovodily a výslovně uvedly, že dohoda o kupní ceně je podstatnou náležitostí kupní smlouvy, a katastrální úřad proto správně zamítl návrh s odkazem na ustanovení § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, jestliže vyhodnotil vkladovou listinu jako nevěrohodnou vzhledem k jejímu neurčitému vyjádření kupní ceny.

    Obdobné závěry lze nalézt také např. v rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 25.3.2019 sp. zn. 33 C 4/2017, který přezkoumal (a potvrdil) rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí odůvodněné (mimo jiné) tím, že kupní smlouva jako vkladová listina neodůvodňuje navrhovaný vklad ve smyslu § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, neboť neobsahuje výši kupní ceny. V posuzovaném případě se smluvní strany kupní smlouvy o převodu nemovitosti rozhodly uvést kupní cenu nikoliv do textu samotné kupní smlouvy, nýbrž do dodatku č. 1, na který kupní smlouva odkazovala. Vzhledem k tomu, že tento dodatek č. 1 nebyl součástí vkladové listiny ke dni zahájení vkladového řízení, shledal katastrální úřad toto cenové ujednání kupní smlouvy, resp. odkaz na jinou listinu, ujednáním neurčitým a nesrozumitelným, a navrhovaný vklad proto zamítl.

    Městský soud v Praze ve shora označeném rozsudku katastrálnímu úřadu přisvědčil a dále rozvedl: „Po zhodnocení důkazů provedených v tomto řízení se soud ztotožnil s názorem katastrálního úřadu, pokud jde o nesplnění podmínek uvedených v § 17 odst. 1 písm. b), c) katastrálního zákona. V daném případě se účastníci v čl. IV/1 dohodli, že kupní cena předmětu koupě je stanovena dodatkem č. 1 této smlouvy. Toto ujednání soud vykládá tak, že se nejedná o způsob určení kupní ceny, nýbrž o pouhou informaci o tom, že kupní cena je uvedena v jiné listině než ve vlastní kupní smlouvě. Rovněž projev vůle stran při ujednání o kupní ceně musí splňovat základní předpoklad určitosti.“

    Městský soud v Praze z uvedených důvodů uzavřel, že katastrální úřad nepochybil, jestliže návrh na vklad zamítl z důvodu nesplnění podmínky uvedené v § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona. 

    Shrnutí

    Shrneme-li výše uvedené, v rozhodovací praxi lze sledovat trvající příklon k pojetí kupní ceny jako podstatné náležitosti kupní smlouvy. Praktickým důsledkem uvedeného je skutečnost, že cenové ujednání kupní smlouvy podléhá přezkumu katastrálních úřadů ve smyslu ustanovení § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, a mělo by tak vyhovět požadavkům na explicitní a určité vyjádření kupní ceny, které byly formulovány v judikatuře přijaté za účinnosti předchozího občanského zákoníku.

    Pravděpodobně tak nadále není možné určit výši kupní ceny odkazem na jinou listinu, která netvoří nedílnou součást vkladové listiny (ať už se jedná o dodatek ke smlouvě, znalecký posudek, ceník či jinou listinu). Takové ujednání bylo opakovaně, starší i aktuální judikaturou, shledáno neurčitým. Z obdobných důvodů lze předpokládat, že neúspěšní by byli rovněž účastníci vkladového řízení, kteří by se rozhodli kupní cenu ve smlouvě neuvést vůbec, tj. postupovat podle § 2085 odst. 2 nového občanského zákoníku.

    S přihlédnutím k nastíněné rozhodovací praxi lze doporučit, aby smluvní strany smlouvy o převodu nemovité věci evidované v katastru nemovitostí postupovaly při určení kupní ceny s vyšší mírou opatrnosti.

    Mgr. Natálie Cmíralová,
    koncipientka

    logo_PRK

    PRK Partners s.r.o. advokátní kancelář
     
    Jáchymova 2
    110 00 Praha 1
     
    Tel.:    +420 221 430 111
    Fax:    +420 224 235 450
    e-mail:    prague@prkpartners.com                      
     
     

    [1] Srov. např. KASÍK, P., BEDNÁŘ, V. § 2079. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, dále ZAPLETAL, J. § 2080 a § 2085. In: PETROV, J., VÝTISK, M., BERAN, V. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022, dále také BEZOUŠKA, P., HAVEL, B. Občanský zákoník: Srovnávací komentář. Wolters Kluwer, či BAJURA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520). Wolters Kluwer. Opačný názor lze nalézt v TICHÝ, L., PIPKOVÁ, P. J., BALARIN, J. § 2079. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.

    [2] Za předpokladu, že neexistuje zvláštní úprava, vychází koupě nemovité věci i z obecných ustanovení o koupi a na základě § 2131 nového občanského zákoníku také přiměřeně z ustanovení o koupi movité věci.

    [3] KASÍK, P., BEDNÁŘ, V. § 2079. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.

    [4] Např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10.9.2021 sp. zn. 24 Cdo 1328/2021; z literatury např. BAUDYŠ, P. § 17. In: BAUDYŠ, P. Katastrální zákon. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.

    [5] Např. rozhodnutí Nejvyššího soudu vedená pod sp. zn. 30 Cdo 543/2013, 30 Cdo 4241/2011, 33 Cdo 3101/2008, 30 Cdo 2216/2007, 30 Cdo 2446/2007, 22 Cdo 1625/2002 či 30 Cdo 1162/2002.

    [6] Viz BEZOUŠKA, P., HAVEL, B. Občanský zákoník: Srovnávací komentář. Wolters Kluwer, či KASÍK, P., BEDNÁŘ, V. § 2079. In: HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Natálie Cmíralová (PRK Partners)
    2. 1. 2023

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • 10 otázek pro ... Martina Bendíka
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Korunové dluhopisy
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Korunové dluhopisy

    Restriktivnímu či extenzivnímu výkladu ustanovení daňových zákonů při využití obecně uznávaných interpretačních metod ústavní pořádek nebrání. Neurčitost zákona a možnost...

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.