epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Roční předplatné
  • Více
    11. 10. 2013
    ID: 92373upozornění pro uživatele

    Nájem bytu nebo domu v novém občanském zákoníku

    Nájem bytu nebo domu (dále jen „nájem bytu“) je zvláštním typem nájmu, který je v novém občanském zákoníku (dále jen „NOZ“) upraven zvlášť vedle obecné úpravy nájmu. NOZ poměrně podstatně mění právní úpravu nájmu bytu. Pronajímatelé, nájemci i realitní kanceláře by tudíž měli nové právní úpravě nájmu bytu věnovat pozornost.

     
     Dvořák Hager & Partners
     
    Nájem bytu je v NOZ upraven v § 2235 – 2301. Nájem bytu slouží k zajištění bytových potřeb nájemce. V § 2235 NOZ je obsažena kogentní právní úprava, která stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním nájemní smlouvy, která zkracují práva nájemce. Toto ustanovení lze vykládat dvěma způsoby. Užší výklad se omezí na to, že nelze zkrátit klíčová práva nájemce. Nelze tedy např. rozšiřovat zákonem vymezené výpovědní důvody. Širší výklad vede k závěru, že celá úprava nájmu bytu je jednostranně kogentní ve prospěch nájemce. Až soudní praxe ukáže, který výklad převáží.

    Nájem bytu se od obecného nájmu liší svým předmětem, účelem a dále též jedním ze subjektů. Předmětem nájmu bytu musí být byt nebo dům, musí být pronajat za účelem bydlení a nájemcem musí být člověk, tedy fyzická osoba. Není-li některá z výše uvedených podmínek splněna, ustanovení o nájmu bytu se na takový nájem nepoužijí (a to s níže uvedenou výjimkou). Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které tvoří část domu – obytný prostor, a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Domem se rozumí stavba, která slouží k zajišťování bytových potřeb nájemce.

    Pokud si pronajímatel s nájemcem sjednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Není tudíž rozhodující veřejnoprávní určení prostor k určitému účelu (např. znění kolaudačního souhlasu), ale dohoda stran. Pokud pronajímatel pronajme nájemci byt, který je k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, ale není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, půjde tedy dle NOZ o platný nájem bytu. Pronajímatel se také může s nájemcem dohodnout, že k obývání bude předán byt, který není k obývání způsobilý.

    Na rozdíl od dosavadní právní úpravy smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít vždy písemnou formu, nicméně pronajímatel není oprávněn namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy, pokud smlouva nebyla uzavřena písemně. V případě, že nájemce užívá byt po dobu alespoň tří let v dobré víře, že smlouva byla řádně uzavřena, považuje se taková smlouva za řádně uzavřenou.

    Zakázaná ujednání: NOZ stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním, která ukládají nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednáním, která ukládají nájemci povinnost, která je zjevně nepřiměřená.

    Nájemné si strany sjednávají pevnou částkou, přičemž se má za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Pokud si strany výši nájemného nesjednají, vzniká pronajímateli právo na nájemné v daném místě a čase obvyklé pro podobný typ bytu a za podobných podmínek. Strany si mohou ve smlouvě sjednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud si strany zvyšování nájemného nesjednají ve smlouvě, je možné zvýšit nájemné dohodou stran, na návrh pronajímatele maximálně o 20% za 3 roky nebo na základě rozhodnutí soudu. NOZ tedy počítá s běžným ekonomickým cyklem bez zvláštních výkyvů inflace. Z tohoto důvodu lze doporučit raději zvyšování nájemného sjednat přímo v nájemní smlouvě.

    Nájemce platí nájemné za kalendářní měsíc vždy předem, nejpozději do pátého dne příslušného měsíce, není-li ujednáno jinak. Společně s nájemným platí nájemce rovněž zálohy na služby, které zajišťuje pronajímatel. K zajištění nájemného lze sjednat poskytnutí jistoty, nově až do výše šestinásobku nájemného.

    Práva a povinnosti stran: Nájemce je povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Nájemce může v bytě podnikat, pokud tím nepůsobí zvýšené zatížení pro byt. Novým pravidlem, které NOZ zavádí, je oprávnění nájemce chovat v bytě zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Pronajímatel je povinen udržovat byt po dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém k užívání.

    Pokud nájemce v bytě trvale bydlí, může dát část bytu do podnájmu třetí osobě i bez souhlasu pronajímatele. Pokud však nájemce v bytě trvale nebydlí, může byt nebo jeho část dát do podnájmu jen se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu s podnájmem i souhlas s podnájmem musí mít písemnou formu. Podnájem vždy končí nejpozději společně s nájmem.

    Výpověď z nájmu musí mít písemnou formu a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Nájemce je oprávněn vypovědět nájem na dobu určitou, pouze pokud se významně změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely. Pronajímatel může vypovědět nájem bytu ve tříměsíční výpovědní lhůtě ze zákonem stanovených důvodů, které jsou uvedeny v § 2288 NOZ. Pronajímatel má nově rovněž právo vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce poruší zvlášť závažným způsobem svou povinnost (např. nezaplatí po dobu tří měsíců úhradu za nájemné a služby, poškozuje zvlášť závažným a neopravitelným způsobem byt nebo užívá byt jiným způsobem nebo k jiným účelům než bylo ujednáno).

    Shrnutí:

    • Nájem bytu slouží k zajištění bytových potřeb nájemce.
    • Nepřihlíží se k ujednáním nájemní smlouvy, která zkracují práva nájemce.
    • Pokud by byl byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, nepoužije se právní úprava nájmu bytu.
    • Nájemní smlouva musí mít vždy písemnou formu.
    • Nepřihlíží se k ujednáním, která ukládají nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednáním, která ukládají nájemci povinnost, která je zjevně nepřiměřená.
    • Nájemce zásadně může v bytě podnikat, může v něm rovněž chovat zvíře.
    • Podnájem části bytu bez souhlasu pronajímatele je možný, jen pokud nájemce v bytě trvale bydlí, jinak je nutný souhlas pronajímatele s podnájmem.
    • Pronajímatel může nově v určitých případech ukončit nájem bytu výpovědí bez výpovědní lhůty a požadovat, aby nájemce byt vyklidil bez zbytečného odkladu.


    Mgr. Ing. Dominika Veselá

    Mgr. Ing. Dominika Veselá

    Mgr. Melinda Vrajíková

    Mgr. Melinda Vrajíková


    Dvořák Hager & Partners, advokátní kancelář, s.r.o. 

    Oasis Florenc
    Pobřežní 12
    186 00 Praha 8

    Tel.: +420 255 706 500
    Fax:  +420 255 706 550
    e-mail: praha@dhplegal.com


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Ing. Dominika Veselá, Mgr. Melinda Vrajíková ( Dvořák Hager & Partners )
    11. 10. 2013
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Jak postupovat při zjištění vady nemovitosti
    • Hromadné žaloby 3.0
    • Daruji versus odkazuji aneb formulační chyba, která Vás může přijít draho
    • Kdy lze považovat nájemní smlouvu za konkludentně uzavřenou?
    • Využití FIDIC smluv v ČR - I. část
    • Procesní nástupce není povinen doplácet soudní poplatek v případě, že se na původního žalobce vztahovalo zákonné osobní osvobození
    • Nad jedním výběrovým řízením
    • K novele zákona o státní službě
    • Obecné ještě neznamená neurčité – k určitosti usnesení valné hromady
    • Sousedské spory, jablka a paragrafy
    • Smluvní pokuta ve smlouvě o realitním zprostředkování

    Související produkty

    Online kurzy

    • Mezigenerační předání (rodinného) bohatství (ideálně dobře připravené) - I. část
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k věcným právům
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k náhradě škody
    • Předání rodinného majetku - právo jako pomocník a nikoliv nepřítel
    • Splnění dluhu, započtení pohledávky a odstoupení od smlouvy
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr.  Milan Hulmák, Ph.D.
    doc. JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Dohoda o práci na dálku "home-office"
    • Morální bezúhonnost jako předpoklad pro výkon činnosti pedagogického pracovníka
    • Náhrada nemajetkové újmy
    • Hromadné žaloby 3.0
    • Vegetativní stav – náklady na výživu
    • Jak postupovat při zjištění vady nemovitosti
    • Pracovněprávní vztahy mezi českými zaměstnanci a zaměstnavateli ze zemí ESVO
    • Odpovědnost orgánů státu za normotvornou činnost
    • Daruji versus odkazuji aneb formulační chyba, která Vás může přijít draho
    • Nad jedním výběrovým řízením
    • Dohoda o práci na dálku "home-office"
    • Problematika střetu zájmů u orgánů obchodní korporace
    • Odmítnutí další práce vykonávané zaměstnancem během jeho pracovní neschopnosti - Může být následkem výpověď?
    • 10 otázek pro … Veroniku Šemberovou
    • Nadbytečnost zaměstnance jako důvod k výpovědi zaměstnance
    • Další významné rozhodnutí NSS v oblasti vnitroskupinových služeb
    • Novela zákoníku práce - informační povinnost zaměstnavatele
    • Zadlužení potomka jako důvod pro vydědění
    • Jak má objednatel postupovat, odmítá-li od zhotovitele převzít nedokončené či vadné dílo?
    • Smluvní pokuta ve smlouvě o realitním zprostředkování
    • Doručování elektronicky i do vlastních rukou po novele zákoníku práce
    • Investice do společné věci v nesezdaném soužití
    • Vybrané změny v zákoníku práce podepsané prezidentem
    • Může být delší nebo kratší výpovědní doba než dva měsíce?

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Nájem bytu

    Při stanovení výše úhrady za užívání bytu po skončení družstevního nájmu do jeho vyklizení se nepoužije § 2295 o. z., výši úhrady je třeba stanovit podle principů bezdůvodného...

    Vegetativní stav – náklady na výživu

    Princip plného odškodnění nevyjadřuje nárok poškozeného či jeho sukcesora na absolutní výši náhrady, ať již poskytnuté mimosoudně nebo soudem přiznané. Odráží povinnost...

    Právo na život

    Byť mají stát a zdravotníci ve smyslu čl. 2 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod ve spojení s čl. 31 Listiny základních práv a svobod povinnost poskytovat zdravotní...

    Daň z nemovitých věcí (exkluzivně pro předplatitele)

    Pojem „jednotlivá část obce“ (§ 12 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí) je třeba ústavně konformně vyložit tak, že touto částí nemusí být pouze souvislá část...

    Okolnosti vylučující protiprávnost činu

    Za situace, že soud dospěje ke skutkovému závěru, že provedené dokazování neumožňuje učinění závěru, že obviněný v rozsahu celého skutku, který je mu kladen obžalobou za vinu,...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.