epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    26. 9. 2023
    ID: 116930upozornění pro uživatele

    Nájem nemovitých věcí z pohledu DPH

    Než začneme detailně popisovat dopady daně z přidané hodnoty (dále „DPH“) na nájem nemovité věci v České republice, je třeba vymezit, co se za nájem dle zákona 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále “ZDPH“) a souvisejících předpisů za nájem považuje. ZDPH blíže nedefinuje pojem nájem. Z toho důvodu se vychází z judikatury Soudního dvora Evropské unie. Nájmu se věnovalo mnoho judikátů, níže uvádíme citace několika z nich – např. Rozsudek SDEU C-326/99 „Goed Wonen“, především bod 52.

    52 Ačkoli se na pronájem nemovitostí v zásadě vztahuje pojem hospodářské činnosti ve smyslu článku 4 šesté směrnice, jedná se obvykle o relativně pasivní činnost, která nevytváří žádnou významnou přidanou hodnotu.

    Definici nájmu upravuje také rozsudek SD EU C-284/03 „Temco Europe“. V bodě 19 definuje nájem takto:

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Soudní dvůr v četných rozsudcích definoval pojem nájmu nemovitého majetku ve smyslu čl. 13 B písm. b) šesté směrnice tak, že v zásadě znamená, že pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva.

     

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Dle současné judikatury se za nájem považují situace, kdy jsou splněny následující podmínky:

    •  za úplatu
    •  na sjednanou dobu
    •  převod práva na nájemce využívat nemovitost, jako kdyby byl vlastníkem
    •  nájemce má právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva[1]

    Dle výše uvedených podmínek tak mohou nastat situace, kdy se výklad pojmu nájem nemovitých věcí posuzuje jinak dle zákona 89/2012 Sb., Občanského zákoníku a v ZDPH. Tento rozdíl je nejvíce znát v případě „nájmu“ místa pro bankomat nebo prodejní automat. Pod tímto pojmem si lze představit například prodejní automat na kávu nebo na sycené nápoje, který je umístěn v budově.

    Této situaci se věnoval rozsudek C-275/01 „Sinclair Collins“. Jednalo se o společnost, která do hotelů a dalších budov rozmisťovala automaty ve kterých se prodávali tabákové výrobky. Hlavní otázkou bylo, jestli se příjem osvobodí podobně jako u nájmu. Soud nakonec dospěl k závěru, že skutečným předmětem smlouvy byla instalace prodejních automatů na cigarety, a nikoli užívání nebo požívání pozemku, proto se nejednalo o nájem.

    Problematika nájmu nemovité věci u DPH

    Nájem nemovitých věcí je považován z pohledu ZDPH za ekonomickou činnost a je primárně osvobozen od DPH[2], protože se jedná o pasivní činnost. Existují, ale případy, kdy naopak ZDPH u nájmu stanovuje, že se jedná povinně o zdanitelné plnění. Jde o tyto případy:

    • krátkodobý nájem nemovité věci
    • poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008
    • nájem prostor a míst k parkování vozidel
    • nájem bezpečnostních schránek
    • nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení[3]

    Plátce se dále může rozhodnout, že u nájmu nemovité věci jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň. Tuto možnost dává plátci daně ZDPH v § 56 a odst. 3. Toto neplatí v případech uvedených v § 56a odst. 3 písm. a) – f) ZDPH, kdy i při splnění předchozích podmínek není možné u pronájmu uplatňovat DPH. Jedná se například o nájem obytného prostoru, bytové jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, stavby rodinného domu podle stavebního zákona nebo stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy tvořeno obytný prostorem atd. Pokud je nájem považován za zdanitelné plnění, tak se uplatňuje vždy základní sazba DPH, aktuálně ve výš 21 %. .

    Problematika krátkodobých nájmů

    Problematika krátkodobých pronájmů je blíže řešena v § 56a odst. 2 ZDPH. Jedná se o nájem, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin a v jehož ceně je rovněž cena energií nebo vody.[4] V praxi se jedná o případy, kdy si sportovní spolek pronajme od školy tělocvičnu na pátek večer. Sice se může jednat o smlouvu, která bude trvat po dobu 10 let, ale stále se bude jednat o krátkodobý nájem. Dalším případem je například nájem salonku po dobu konference. Nezáleží na tom, po jakou dobu bude nájem platit, ale jestli bude nepřetržitě trvat podobu delší než 48 hodin. Sazba daně bude u krátkodobého pronájmu 21 %.[5]

    Nájem nemovitých věcí a nárok na odpočet u souvisejících vstupů?

    Plátce má nárok na odpočet daně v plné výši u přijatého zdanitelného plnění, které použije výhradně pro uskutečňování plnění uvedených v §72 odst. 1 ZDPH. U nájmu nemovitých věcí se bude jednat o situace, kdy bude nájemce využívat nemovitou věc pro poskytování zdanitelného nájmu (typicky pronájem výrobní nebo skladovací haly, kanceláře, případně k poskytnutí ubytování - hotel).

    Pokud naopak bude plátce pronajímat nemovitou věc osvobozeně, tak si nebude moci nárokovat DPH na vstupu. Nemožnost nároku na odpočet DPH se aplikuje také v případě, kdy je daná nemovitá věc využita mimo ekonomickou činnost plátce DPH (například neziskové subjekty nebo u nemovité věci ve vlastnictví fyzických osob použitých k jejich bydlení).

    V praxi však nemovitá věc bývá využita více způsoby zároveň (zdanitelný nájem, tak i nájem osvobozený nebo je nemovitá věc využita mimo ekonomickou činnost) a toto je třeba z pohledu ZDPH řešit – hovoříme o poměrném nároku na odpočet, kráceném nároku na odpočet, případně o jejich kombinaci (částečný nárok na odpočet).

    Způsob výpočtu nároku na odpočet v poměrné a krácené výši

    Poměrný nárok na odpočet aplikujeme v případě, kdy plátce daně přijaté zdanitelné plnění použije jak pro účely svých uskutečněných plnění, tak pro jiné účely. Příkladem tak je oprava střechy domu ve vlastnictví fyzické osoby, která daný dům používá jak pro svoje bydlení, tak část i zdanitelně pronajímá). Příslušná výše odpočtu daně v poměrné výši se vypočte jako součin daně na vstupu u přijatého zdanitelného plnění, u kterého má plátce nárok na odpočet daně v poměrné výši, a podílu použití tohoto plnění pro účely svých uskutečněných plnění.[6]

    Krácený nárok na odpočet aplikujeme v případě, kdy plátce přijaté zdanitelné plnění použije v rámci svých ekonomických činností jak pro plnění s nárokem na odpočet daně uvedená v § 72 odst. 1, tak pro plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně. Příkladem může být oprava fasády kancelářské budovy, přičemž kanceláře jsou pronajímány jak plátcům (zdanitelně s DPH), tak neplátcům (osvobozeně od DPH).

    Skutečnost, zdali má plátce DPH plný, částečný (krácený nebo poměrný) nebo žádný nárok na odpočet DPH je významná především v okamžiku pořizování nemovitých věcí, protože toto má následně vliv na cenu nemovité věci a návratnost investice.

    Plátce DPH a výše obratu

    ZDPH stanovuje, že se plátcem daně stane osoba, která v předchozích 12 měsících překročí obrat 2 000 000 Kč, s výjimkou osoby, která uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.[7] Součástí obratu je kromě zdanitelných plnění i plnění osvobozené bez nároku a s nárokem na odpočet. V praxi se tak může stát, že osoba, která uskutečňuje jen malé zdanitelné plnění se může stát plátcem daně, pokud příjmy z nájmu nemovitých věcí (osvobozené) jsou dostatečně vysoké.[8]

    Ing. Jan Tecl,
    daňový poradce a partner

     


    Lukáš Jankovec
    ,
    asistent daňového poradce



    EKP Advisory, s.r.o.

    Senovážné náměstí 992/8
    110 00  Praha 1

    Tel.:        + 420 273 139 330
    e-mail:   ekp@ekp.cz
     


    [1] Čl. 135 odst. 1 písm. l) směrnice o DPH

    V tomto smyslu viz rozsudky SDEU ve věci C-326/99 Goed Wonen, bod 55; C-409/98 Mirror Group, bod 31; C-108/99 Cantor Fitzgerald International, bod 21; C-358/97 Komise v. Irsko, body 52 až 57; C-275/01 Sinclair Collis, bod 25; C-284/03 Temco Europe, bod 19; C-428/02 Fonden Marselisborg Lystbådehavn, bod 30, C-451/06 Gabriele Walderdorff, bod 17, C-210/11 a C-211/11 Medicom a Maison Patrice Alard, bod 26 a citovaná judikatura, jakož i C-55/14 Régie communale autonome du stade Luc Varenne, bod 22.

    [2] Zákon 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty §56a odst. 1

    [3] § 56a písm. a) - e) ZDPH

    [4] § 56a odst. 2 ZDPH

    [5] § 47 odst. 4 ZDPH, příloha č. 2 a 2a ZDPH

    [6] § 75 ZDPH

    [7] § 6 ZDPH

    [8] § 4 a ZDPH


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Lukáš Jankovec, Ing. Jan Tecl (EKP Advisory)
    26. 9. 2023

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Investiční dotazník u právnických osob a test vhodnosti
    • Evropské zelené dluhopisy: Budoucnost evropských dluhopisů nebo řadí EU zpátečku?
    • Ohrožení pobídek v modelu bez investičního poradenství?
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc duben 2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – I. část
    • Máte dostatečně zdokumentované plnění s dodavatelem?
    • Bankovní tajemství ve světle nových výzev bezhotovostní digitální éry
    • FDI v akci: První zákaz zahraniční investice v České republice
    • Jaké změny přinese novela zákona o bankách u vedoucích pracovníků a nový institut donucovací pokuty

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Společná domácnost
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Obchodní vedení společnosti
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.