epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • COVID-19
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
Konference_Nový zákon o znalcích a využívání znalců v soudní praxi
21. 9. 2020
ID: 111823upozornění pro uživatele

Použití reziduální metody při oceňování prodávaných pozemků měst a obcí určených pro další zástavbu

V transakcích mezi městy a obcemi na straně jedné a developery či jinými investory na straně druhé v souvislosti s převodem pozemků v zájmových lokalitách dochází k ocenění prodávaných pozemků. V právních předpisech se nejčastěji setkáme s požadavkem na ocenění prodávaných pozemků tzv. cenou obvyklou. Vzhledem k značné míře individuality každého developerského projektu je ale v mnoha případech nutné zvolit specifický postup ocenění pozemků, který bude vhodný pro konkrétní projekt.

Obvyklá cena a tržní hodnota

Povinnosti při ocenění majetku hlavního města Prahy stanoví § 36 odst. 2 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, v platném znění: „při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem“ a totožné znění ocenění obecního majetku stanoví § 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění. Uvedené právní předpisy pracují s pojmem cena obvyklá. Určení hodnoty majetku cenou obvyklou je současně stanoveno jako základní metoda ocenění podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění (dále jen „Zákon o oceňování majetku“). Novela Zákona o oceňování majetku s účinností od 1. 1. 2021[1] výslovně umožní určení ceny na základě tzv. tržní hodnoty. Ocenění pomocí tržní hodnoty je vhodné v případech, kdy nelze pro určení ceny obvyklé zjistit ceny srovnatelných věcí a to s ohledem pro jejich jedinečnost, nebo proto, že se s takovými věcmi v dané lokalitě a v daném čase neobchodovalo. Zavedením tržní hodnoty do Zákona o oceňování majetku je v případech, kdy nelze z výše uvedených důvodů určit obvyklou cenu, umožněno odkázat v jiných právních předpisech na tento již delší dobu požadovaný náhradní způsob ocenění.[2] V této souvislosti může být ocenění tržní hodnotou užito i v rámci ocenění pozemků ve vlastnictví měst a obcí.

V určitých případech developerských projektů není možné stanovit cenu obvyklou, neboť s obdobnými typy pozemků (se zohledněním umístění, infrastruktury, velikosti, tvaru, geomorfologie, územního plánu atd.) se v daných poměrech neobchoduje. U daných typů transakcí zpravidla neexistují informace o realizovaných obchodech s pozemky stejnými, a v takovém množství, aby bylo možné stanovit cenu obvyklou. Oceňovaný majetek tak vykazuje velkou míru jedinečnosti.

Hodnota majetku je následně zjišťována za pomocí různých metod, standardně na základě doporučení a hodnocení vybraného znalce.

Reziduální metoda

Jednou z metod jak zjistit hodnotu prodávaných pozemků je i tzv. reziduální metoda. Tato metoda bývá často vybrána jako nejvhodnější z důvodů specifik posuzovaných případů, a to i s přihlédnutím k mezinárodní praxi a doporučení renomovaných mezinárodních institucí (např. doporučení Eurostat, OECD, RIC a IVS).

Reziduální metoda představuje jednu z nejvhodnějších metod ocenění majetku určeného pro rozvoj území developerskými projekty. Její užití je možné zejména u specifických typů nemovitých věcí (pozemků), které vykazují potenciál nového stavebního využití. Reziduální metodu ocenění je se svými specifikacemi pak možné podle evropských standardů využít pro všechny typy pozemků určených k developerské zástavbě.[3] Použití jiných metod ocenění nemusí zohledňovat veškeré relevantní aspekty developmentu, u některých by jejich použití navíc bylo velmi problematické či nemožné.

Reziduální metodu lze zjednodušeně popsat jako metodu, která nejdříve určí celkovou hodnotu, kterou vlastník (developer) získá zhotovením projektu (výstavbou), tedy celkovou majetkovou hodnotu, a od této hodnoty odečte náklady a přiměřený zisk. Princip reziduální metody spočívá v tom, že nejprve je třeba stanovit hodnotu nemovitých věcí po jejich dokončení (hodnotu pozemků po jejich celkovém zastavění) a od této hodnoty se následně odečtou všechny očekáváné náklady spojené s realizaci projektu. Zjišťuje se tedy hodnota celé výstavby (celého projektu po jeho realizaci) a celkové náklady na realizaci projektu. Tímto způsobem je v rámci určení hodnoty pozemku zahrnuto mnoho faktorů jako např. stavební a finanční náklady na výstavbu developerského projektu, demolice stávajících objektů, odstranění ekologické zátěže, poplatky a daně spojené s developerským projektem, náklady na poradenství potřebné k realizaci projektu, marketing a v neposlední řadě i zisk developera z realizace daného projektu. Vstupy pro výpočet jsou získány z trhu a to jak na straně nákladů, tak i na straně možných realizačních cen. Zohlednění těchto položek při určení hodnoty pozemků (včetně např. zisku investora) při využití reziduální metody ocenění patří mezi standardní postup při využití této metody ocenění podle mezinárodních standardů oceňování nemovitých věcí.[4] Reziduální metoda tak počítá s vynaloženými náklady již od vypracování projektu, až po jeho dokončení. Jak bylo uvedeno výše, veškeré výše uvedené položky se odečítají od hodnoty celého dokončeného projektu (nikoli od hodnoty pozemků), čímž je posléze určena hodnota pozemků. Na výslednou hodnotu bude mít vliv i čas a okamžik ocenění pozemků.

Při určení hodnoty pozemků je tak počítáno se závazky developera a prodejní cena musí odrážet míru povinností, které na sebe developer převezme v souvislosti s přípravou a realizací projektu a přípravou území pro výstavbu, a to i závazků ve vztahu k obci (městu). Typicky se developer v rámci realizace projektu a v souvislosti s koupí pozemků může (ve vztahu k obci) zavázat zajistit na své náklady všechna územní rozhodnutí, včetně veškeré projektové dokumentace pro územní řízení, stavební povolení, včetně veškeré projektové dokumentace pro stavební řízení, zasíťování pozemků technickou infrastrukturou, vybudování dopravní infrastruktury (která je následně běžně převedena zpět na obec včetně dotčených pozemků), inženýrských sítí, objektů občanské vybavenosti, klidových zón a uliční zeleně, k financování dalších investic vyvolaných projektem a splnění dalších podmínek stanovených obcí jako prodávajícím.

Vybrání konkrétní metody ocenění záleží na dohodě mezi objednatelem znaleckého posudku a znalcem. Znalec by měl vždy objednateli doporučit použití metody, která je pro účely ocenění vhodná, případně objednatele upozornit na nevhodně vybranou metodu ocenění v zadání posudku. Vždy by mělo platit, že ocenění pozemků je založeno na objektivních skutečnostech s předpokladem obecného kupujícího (ne pro konkrétního developera). Zvolená metoda ocenění tak musí být založena na možnostech využití pozemků v rozsahu, které je umožněno územním plánem a požadavky stávajícího vlastníka (prodávajícího), s respektováním principu „Highest and Best Use“. V postupu ocenění to znamená provést rozvoj předmětných pozemků z pohledu developera, avšak nikoli konkrétního. Hodnota nemovitých věcí je dána jejím užitkem a současně jejím rozvojem s předpoklady, které jsou obvyklé pro všechny investory, tedy pro obecného investora (a kupujícího).

Závěr

Při určování ceny prodávaných pozemků měst a obcí určených pro další zástavbu je důležité rozlišovat mezi jejich obvyklou cenou a tržní hodnotou, která se zjišťuje u specifických pozemků, kde není možné cenu obvyklou určit. Jednou z metod ocenění pozemků je tzv. reziduální metoda. Použití reziduální metody spočívá ve stanovení hodnoty celého projektu po jeho realizaci a následném odečtení všech očekávaných nákladů na realizaci projektu. Tento způsob ocenění zahrnuje velké množství proměnných a zohledňuje tak specifika developerské výstavby.

Mgr. Jiří Štádler 

ACHOUR & PARTNERS advokátní kancelář, s.r.o.

Kaunický palác
Panská 7
110 00 Praha 1

Tel:    +420 270 006 111
Fax:    +420 270 006 122
E-mail: office@achourpartners.com

 

[1] Zákon č. 237/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony

[2] Vláda: Důvodová zpráva k zákonu č. 237/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, č. 237/2020 Dz

[3] Eurostat-OECD compilation guide on land estimation, Eurostat Manuals and guidelines, 2015, s. 80, k dispozici >>>zde.

[4] Např. Valuation of development property, RICS professional standards and guidance, 1. vydání, 2019, s. 25 k dispozici >>> zde; nebo International Valuation Standards (IVS), International Valuation Standards Council, účinné od 31. ledna 2020, s. 108 a násl. k dispozici >>> zde.


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


Mgr. Jiří Štádler (ACHOUR & PARTNERS)
21. 9. 2020
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Povinné očkování a mantinely omezení neočkovaných
  • Valorizace limitních příjmů uchazečů o zaměstnání (podpory a výdělku v nekolidujícím zaměstnání) od 1. 1. 2021
  • A pečeť máte? Aneb jak tlumočníci přicházejí o iluze
  • K principu omezené důvěry v dopravě
  • Vydání bezdůvodného obohacení ze strany žalobce v návaznosti na zrušení rozhodnutí, na jejichž základě bylo žalovaným plněno
  • Omezení práva styku rodiče s nezletilým dítětem v kontextu vybrané judikatury Ústavního soudu
  • Zrychlování (nejen) stavebního řízení v roce 2021
  • Zákaz smluvní pokuty v rezervační smlouvě
  • Změny základních sazeb zahraničního stravného pro rok 2021
  • Sleva z ceny a její (ne?)možná moderace
  • Problém nového zákona o odpadech – kam s vytřízenými zbytky?

Související produkty

Online kurzy

  • Přeměny obchodních společností v praxi
  • Výhody holdingového uspořádání, vytvoření holdingové struktury
  • SVĚŘENSKÉ FONDY (zajímavý nástroj ochrany majetku s velkým ALE)
  • Smluvní pokuta
  • Problematika bytového spoluvlastnictví
Lektoři kurzů
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
Mgr. Michaela Riedlová
Mgr. Michaela Riedlová
Kurzy lektora
JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Povinné očkování a mantinely omezení neočkovaných
  • Vypořádání členského podílu v bytovém družstvu
  • A pečeť máte? Aneb jak tlumočníci přicházejí o iluze
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Náklady řízení
  • K principu omezené důvěry v dopravě
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Zákaz smluvní pokuty v rezervační smlouvě
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Náklady řízení
  • Odpovědnost statutárů za úpadek, bič na podnikatele?
  • Zaměstnavatel přijímá zaměstnance – pozor na povinnosti
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Náklady řízení
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Krácení dovolené nově od 1. 1. 2021
  • Sankce za dob koronavirové pandemie – Odpovědnost za přestupky – 1. díl seriálu
  • Převod nevyčerpané dovolené podle novely zákoníku práce

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Reorganizace

V těch případech, v nichž insolvenční soud dospěje k závěru, že dlužník sleduje podáním návrhu na povolení reorganizace nepoctivý záměr, pak důsledek takového závěru, jímž je...

Podjatost rozhodce

Možnost účastníka dovolávat se zrušení rozhodčího nálezu podle § 31 písm. c) ZRŘ z důvodu vyloučení rozhodce je zákonem omezena. Podle § 33 ZRŘ soud zamítne návrh na zrušení...

Újma způsobená tím, kdo nemůže posoudit následky svého jednání

Podle § 2921 o. z. společně a nerozdílně se škůdcem nahradí škodu i ten, kdo nad ním zanedbal náležitý dohled. Není-li škůdce povinen k náhradě, nahradí poškozenému škodu ten,...

Rozhodčí doložka

Opakovanost zápisu totožných jmen do rozhodčích smluv bez dalšího nedokládá ekonomickou závislost rozhodce; sama o sobě „opakovatelnost“ bez dalšího neznamená, že by rozhodce...

Akciová společnost (exkluzivně pro předplatitele)

Oprávnění akcionáře předložit valné hromadě návrh na přechod všech ostatních účastnických cenných papírů na tohoto akcionáře plyne ze skutečnosti, že cílem akciové...

Vyhledávání ASPI

ASPI

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
AIVD APEK 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2021, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů