epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    21. 9. 2020
    ID: 111823upozornění pro uživatele

    Použití reziduální metody při oceňování prodávaných pozemků měst a obcí určených pro další zástavbu

    V transakcích mezi městy a obcemi na straně jedné a developery či jinými investory na straně druhé v souvislosti s převodem pozemků v zájmových lokalitách dochází k ocenění prodávaných pozemků. V právních předpisech se nejčastěji setkáme s požadavkem na ocenění prodávaných pozemků tzv. cenou obvyklou. Vzhledem k značné míře individuality každého developerského projektu je ale v mnoha případech nutné zvolit specifický postup ocenění pozemků, který bude vhodný pro konkrétní projekt.

    Obvyklá cena a tržní hodnota

    Povinnosti při ocenění majetku hlavního města Prahy stanoví § 36 odst. 2 zákona 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, v platném znění: „při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem“ a totožné znění ocenění obecního majetku stanoví § 39 odst. 2 zákona 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění. Uvedené právní předpisy pracují s pojmem cena obvyklá. Určení hodnoty majetku cenou obvyklou je současně stanoveno jako základní metoda ocenění podle § 2 odst. 1 zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění (dále jen „Zákon o oceňování majetku“). Novela Zákona o oceňování majetku s účinností od 1. 1. 2021[1] výslovně umožní určení ceny na základě tzv. tržní hodnoty. Ocenění pomocí tržní hodnoty je vhodné v případech, kdy nelze pro určení ceny obvyklé zjistit ceny srovnatelných věcí a to s ohledem pro jejich jedinečnost, nebo proto, že se s takovými věcmi v dané lokalitě a v daném čase neobchodovalo. Zavedením tržní hodnoty do Zákona o oceňování majetku je v případech, kdy nelze z výše uvedených důvodů určit obvyklou cenu, umožněno odkázat v jiných právních předpisech na tento již delší dobu požadovaný náhradní způsob ocenění.[2] V této souvislosti může být ocenění tržní hodnotou užito i v rámci ocenění pozemků ve vlastnictví měst a obcí.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    V určitých případech developerských projektů není možné stanovit cenu obvyklou, neboť s obdobnými typy pozemků (se zohledněním umístění, infrastruktury, velikosti, tvaru, geomorfologie, územního plánu atd.) se v daných poměrech neobchoduje. U daných typů transakcí zpravidla neexistují informace o realizovaných obchodech s pozemky stejnými, a v takovém množství, aby bylo možné stanovit cenu obvyklou. Oceňovaný majetek tak vykazuje velkou míru jedinečnosti.

    Hodnota majetku je následně zjišťována za pomocí různých metod, standardně na základě doporučení a hodnocení vybraného znalce.

    Reklama
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    17.9.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Reziduální metoda

    Jednou z metod jak zjistit hodnotu prodávaných pozemků je i tzv. reziduální metoda. Tato metoda bývá často vybrána jako nejvhodnější z důvodů specifik posuzovaných případů, a to i s přihlédnutím k mezinárodní praxi a doporučení renomovaných mezinárodních institucí (např. doporučení Eurostat, OECD, RIC a IVS).

    Reziduální metoda představuje jednu z nejvhodnějších metod ocenění majetku určeného pro rozvoj území developerskými projekty. Její užití je možné zejména u specifických typů nemovitých věcí (pozemků), které vykazují potenciál nového stavebního využití. Reziduální metodu ocenění je se svými specifikacemi pak možné podle evropských standardů využít pro všechny typy pozemků určených k developerské zástavbě.[3] Použití jiných metod ocenění nemusí zohledňovat veškeré relevantní aspekty developmentu, u některých by jejich použití navíc bylo velmi problematické či nemožné.

    Reziduální metodu lze zjednodušeně popsat jako metodu, která nejdříve určí celkovou hodnotu, kterou vlastník (developer) získá zhotovením projektu (výstavbou), tedy celkovou majetkovou hodnotu, a od této hodnoty odečte náklady a přiměřený zisk. Princip reziduální metody spočívá v tom, že nejprve je třeba stanovit hodnotu nemovitých věcí po jejich dokončení (hodnotu pozemků po jejich celkovém zastavění) a od této hodnoty se následně odečtou všechny očekáváné náklady spojené s realizaci projektu. Zjišťuje se tedy hodnota celé výstavby (celého projektu po jeho realizaci) a celkové náklady na realizaci projektu. Tímto způsobem je v rámci určení hodnoty pozemku zahrnuto mnoho faktorů jako např. stavební a finanční náklady na výstavbu developerského projektu, demolice stávajících objektů, odstranění ekologické zátěže, poplatky a daně spojené s developerským projektem, náklady na poradenství potřebné k realizaci projektu, marketing a v neposlední řadě i zisk developera z realizace daného projektu. Vstupy pro výpočet jsou získány z trhu a to jak na straně nákladů, tak i na straně možných realizačních cen. Zohlednění těchto položek při určení hodnoty pozemků (včetně např. zisku investora) při využití reziduální metody ocenění patří mezi standardní postup při využití této metody ocenění podle mezinárodních standardů oceňování nemovitých věcí.[4] Reziduální metoda tak počítá s vynaloženými náklady již od vypracování projektu, až po jeho dokončení. Jak bylo uvedeno výše, veškeré výše uvedené položky se odečítají od hodnoty celého dokončeného projektu (nikoli od hodnoty pozemků), čímž je posléze určena hodnota pozemků. Na výslednou hodnotu bude mít vliv i čas a okamžik ocenění pozemků.

    Při určení hodnoty pozemků je tak počítáno se závazky developera a prodejní cena musí odrážet míru povinností, které na sebe developer převezme v souvislosti s přípravou a realizací projektu a přípravou území pro výstavbu, a to i závazků ve vztahu k obci (městu). Typicky se developer v rámci realizace projektu a v souvislosti s koupí pozemků může (ve vztahu k obci) zavázat zajistit na své náklady všechna územní rozhodnutí, včetně veškeré projektové dokumentace pro územní řízení, stavební povolení, včetně veškeré projektové dokumentace pro stavební řízení, zasíťování pozemků technickou infrastrukturou, vybudování dopravní infrastruktury (která je následně běžně převedena zpět na obec včetně dotčených pozemků), inženýrských sítí, objektů občanské vybavenosti, klidových zón a uliční zeleně, k financování dalších investic vyvolaných projektem a splnění dalších podmínek stanovených obcí jako prodávajícím.

    Vybrání konkrétní metody ocenění záleží na dohodě mezi objednatelem znaleckého posudku a znalcem. Znalec by měl vždy objednateli doporučit použití metody, která je pro účely ocenění vhodná, případně objednatele upozornit na nevhodně vybranou metodu ocenění v zadání posudku. Vždy by mělo platit, že ocenění pozemků je založeno na objektivních skutečnostech s předpokladem obecného kupujícího (ne pro konkrétního developera). Zvolená metoda ocenění tak musí být založena na možnostech využití pozemků v rozsahu, které je umožněno územním plánem a požadavky stávajícího vlastníka (prodávajícího), s respektováním principu „Highest and Best Use“. V postupu ocenění to znamená provést rozvoj předmětných pozemků z pohledu developera, avšak nikoli konkrétního. Hodnota nemovitých věcí je dána jejím užitkem a současně jejím rozvojem s předpoklady, které jsou obvyklé pro všechny investory, tedy pro obecného investora (a kupujícího).

    Závěr

    Při určování ceny prodávaných pozemků měst a obcí určených pro další zástavbu je důležité rozlišovat mezi jejich obvyklou cenou a tržní hodnotou, která se zjišťuje u specifických pozemků, kde není možné cenu obvyklou určit. Jednou z metod ocenění pozemků je tzv. reziduální metoda. Použití reziduální metody spočívá ve stanovení hodnoty celého projektu po jeho realizaci a následném odečtení všech očekávaných nákladů na realizaci projektu. Tento způsob ocenění zahrnuje velké množství proměnných a zohledňuje tak specifika developerské výstavby.

    Mgr. Jiří Štádler 

    ACHOUR & PARTNERS advokátní kancelář, s.r.o.

    Kaunický palác
    Panská 7
    110 00 Praha 1

    Tel:    +420 270 006 111
    Fax:    +420 270 006 122
    E-mail: office@achourpartners.com

     

    [1] Zákon 237/2020 Sb., kterým se mění zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony

    [2] Vláda: Důvodová zpráva k zákonu 237/2020 Sb., kterým se mění zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, č. 237/2020 Dz

    [3] Eurostat-OECD compilation guide on land estimation, Eurostat Manuals and guidelines, 2015, s. 80, k dispozici >>>zde.

    [4] Např. Valuation of development property, RICS professional standards and guidance, 1. vydání, 2019, s. 25 k dispozici >>> zde; nebo International Valuation Standards (IVS), International Valuation Standards Council, účinné od 31. ledna 2020, s. 108 a násl. k dispozici >>> zde.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jiří Štádler (ACHOUR & PARTNERS)
    21. 9. 2020

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.