Předsmluvní odpovědnost při jednání o smlouvě a jeho ukončení

Předsmluvní odpovědnost

Základní zásadou soukromého práva je autonomie vůle, tedy právo jednat svobodně o smlouvě a jejím obsahu či právo volit druhou smluvní stranu. Smluvní volnost není však zdaleka bezbřehá. Jejím limitem je především obecná povinnost jednat v soukromoprávních vztazích poctivě.[2] Ve vztahu k vyjednávání smluv jedná nepoctivě ta strana, která

• jednání o smlouvě zahájí či v něm pokračuje, ačkoliv (už) ví, že smlouvu neuzavře (tzv. jednání „na oko“); nebo
• od uzavření smlouvy upustí bez spravedlivého důvodu navzdory dobré víře druhé strany v uzavření smlouvy.[3]

Ve výše uvedených případech dochází ke vzniku předsmluvní odpovědnosti, vedoucí k povinnosti odčinit újmu vzniklou v důsledku neuzavření smlouvy druhé straně.  Bez naplnění znaků jednotlivých skutkových podstat však neuzavření smlouvy ke vzniku předsmluvní odpovědnosti nevede nikdy[4] – smlouva předpokládá konsenzus a jestliže jej strany v průběhu jednání nedosáhnou, smlouvu jednoduše neuzavřou, a ani k jejímu uzavření nemohou být nuceny.

Reklama

Základy práce s AI pro právníky a poradce (online - živé vysílání) - 14.1.2026

14.1.2026 13:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Jednání na oko

Jednání na oko zahrnuje případy předsmluvní odpovědnosti, kdy strana od určitého okamžiku (zpravidla od počátku) záměr kontrahovat jen předstírá, resp. s jistotou ví, že smlouvu uzavřít nechce,[5],[6] čímž druhou stranu uvádí v omyl. Motivace stran k takovému jednání se různí. Předstírání zájmu o smlouvu může například falešnému zájemci zprostředkovat cenné informace o produktech, ke kterým by se jinou cestou nedostal, nebo se seznámit se zbožím, které ve skutečnosti zamýšlí pořídit jinde za příznivější cenu.[7] Příkladem lze uvést i situace, kdy objednatel finguje vůli realizovat výhodný nákup velkého množství zboží za účelem zamezení dodavateli o takovém obchodu jednat s jiným zájemcem, například přímo s konkurentem objednatele.

Právní úprava jednání na oko však nedopadá na případy nerozhodnosti stran ohledně uzavření smlouvy. Na počátku jednání strany mnohdy neví, zda je pro ně výhodné smlouvu uzavřít, či nikoli, popřípadě za jakých podmínek – počáteční nejistota je vyjednávacímu procesu vlastní a je ostatně i důvodem, proč se jednání vůbec vedou.[8]

Ukončení jednání bez spravedlivého důvodu

Jednání o smlouvě prochází několika fázemi, v jejichž průběhu nabývá smlouva jasnějších kontur. Podmínky jejího uzavření se vyjasňují, až jednání postupně dospěje do stádia, kdy se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné. Právě od tohoto okamžiku lze jednání ukončit jen ze spravedlivého důvodu, a absentuje-li, pak vzniká předsmluvní odpovědnost.[9],[10] Okamžik, kdy se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, nastává, když

• je vzhledem k dosavadnímu průběhu jednání dosažení shody na obsahu smlouvy prakticky jisté, nebo
• je obsah smlouvy stranami odsouhlasen a smlouvu zbývá již jen podepsat (nebo jinak stvrdit v dohodnuté formě),[11]

přičemž v obou těchto případech je jedna strana v dobré víře v uzavření smlouvy.[12]

V průběhu jednání může dát strana najevo, že smlouvu neuzavře bez splnění určité podmínky, kterou považuje za podstatnou. Právě její nesplnění může založit spravedlivý důvod pro ukončení jednání navzdory jeho nejzazší fázi. Konkrétní podmínka bude vždy záviset na specifikách daného případu, může se však jednat o udělení souhlasu valné hromady s převodem podílu v s.r.o. nebo o schválení poskytnutí finančních prostředků bankou, která má financovat transakci. V zásadě každá racionální úvaha, stejně jako obhajitelné a podložené subjektivní přesvědčení strany, která jednání ukončuje, by měly být považovány za spravedlivé důvody,[13] přičemž rozhodná je jejich objektivní existence, nikoli skutečnost, zda jedna ze stran vyložila celý myšlenkový proces vedoucí k neuzavření smlouvy druhé straně.[14] V případném sporu bude tak soud přezkoumávat, zda strana ukončující jednání spravedlivý důvod skutečně měla. Spravedlivým důvodem však dle judikatury není, pokud těsně před plánovaným uzavřením smlouvy dostane strana lepší nabídku, či se změní situace na trhu.[15],[16]

Náhrada škody

Cílem náhrady škody je uvést poškozenou stranu do předešlého stavu.[17] Vzhledem k odlišnostem uvedených skutkových podstat předsmluvní odpovědnosti není předešlý stav stejným okamžikem. Případy jednání na oko a ukončení jednání bez spravedlivého důvodu se liší i rozsahem náhrady škody. 

Povinnost k náhradě škody je v případě jednání na oko založena úmyslným vyvoláním (mylného) očekávání, že smlouva bude uzavřena. Předešlým stavem tak je okamžik, v němž strana věděla, že smlouva uzavřena nebude, tj. typicky před zahájením jednání. Nahazovaná újma bude tak zpravidla představována náklady na přípravu smlouvy nebo ušlým ziskem ze smluv, které by poškozená strana uzavřela, jestliže by marné jednání nevedla.[18]

V případě ukončení jednání bez spravedlivého důvodu je předešlým stavem chvíle, kdy strana ví, že smlouva uzavřena být nemusí.[19] Zde totiž předsmluvní odpovědnost vzniká okamžikem, kdy strana ukončí jednání navzdory víře druhé strany v její uzavření bez spravedlivého důvodu. Z toho plyne, že jakékoli nároky na náhradu škody může poškozená strana uplatňovat až od okamžiku, kdy se uzavření smlouvy začalo jevit jako vysoce pravděpodobné.[20] V případech jednání na oko není uplatňování nároků omezeno určitým okamžikem, neboť předsmluvní odpovědnost dopadá na nepoctivé jednání jako takové.

Zatímco úprava rozsahu náhrady škody v případě jednání na oko absentuje, případy předsmluvní odpovědnosti z důvodu ukončení jednání bez spravedlivého důvodu obsahují zvláštní pravidlo. To říká, že nepoctivě jednající strana nahradí škodu nejvýš v rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v případech obdobných. Najít obdobné případy u smluv uzavíraných v běžném obchodním styku může být poměrně snadné. Složitější situace však nastává, když podnikatel převádí velkou část svého jmění (např. prodejem obchodního závodu), nebo prodává společnost (resp. podíl na ní). Každá společnost či obchodní závod jsou jedinečné a mají i jedinečné přednosti či nedostatky. Proto i každá transakce obsahuje specifická ustanovení, upravující zejména způsob určení kupní ceny, pokrytí vad, odškodnění kupujícího či omezení odpovědnosti prodávajícího. Směrodatná specifika vyjednávané smlouvy, jejichž absence či záměna by vyústila ve změnu celého jejího obsahu, tak musí být při nahrazování újmy zohledněna.[21]

Pokrytí předsmluvní odpovědnosti v praxi

V podnikatelské sféře dochází často k situacím, kdy strana smlouvu zvažuje, s uzavřením však otálí nebo ji v uzavření brání určitá překážka. Například nezískala od druhé strany všechny relevantní informace, pro realizaci transakce potřebuje poskytnout externí financování, či zkrátka druhé straně zatím nedůvěřuje. Zejména v komplexních transakcích není v ranných stádiích vyjednávání nikdy jasné, zda kontraktační proces dojde do zdárného konce. Míra vážnosti, se kterou strany k jednání přistupují, stejně jako víra v uzavření smlouvy, se rovněž téměř vždy individuálně liší. Projevy vzbuzující ve druhé straně dojem, že se uzavření smlouvy jeví blíže, než tomu tak ve skutečnosti je, mohou být pro strany riskantní. Řešením těchto situací může být sepsání letter of intent (dokumentu v praxi též označovaného jako term sheet nebo memorandum of understanding).

Jde o z podstatné části nezávazný dokument, svým charakterem podobný společnému prohlášení stran nebo memorandu, který je uzavírán v počátečních fázích vyjednávání. Letter of intent rámuje základní parametry zamýšlené transakce a v hrubých rysech ji popisuje, například označením budoucích smluvních stran, vymezením předmětu transakce či způsobem určení kupní ceny. Právě v těchto částech však bývá nezávazný.

Naopak se závaznost sjednává pro účely pokrytí předsmluvní odpovědnosti, a to u těch ustanovení, kterými strany vytyčují podmínky, bez jejichž splnění smlouvu neuzavřou či stanovují stěžejní milníky jednání. Strany mohou též závazně sjednat, že mohou jednání ukončit kdykoli bez udání důvodu, nebo stanovit částku, kterou strana ukončující jednání bez udání důvodu zaplatí té druhé.

Výjimečná není ani implementace tzv. merger clause (doložky úplnosti), mající význam zejména z hlediska obecných interpretačních pravidel občanského zákoníku.[22] Dle těch totiž platí, že při výkladu projevu vůle stran se přihlíží mimo jiné i k tomu, co jednání předcházelo.[23] Účelem merger clause je však „vzít vše, co bylo doposud,“ a to prohlášením stran o úplnosti dohody ohledně předmětu a obsahu jednání, která nahrazuje jejich veškerá předchozí ústní či písemná ujednání.[24]

Stranou nelze ponechat ani indikativní nabídku, která je na rozdíl od letter of intent jednostranná a mívá více neformální nádech. Zatímco letter of intent je dokument mnohdy připravený právními zástupci a písemně podepsaný oběma stranami, indikativní nabídka bývá často bezprostředně doručena jednou stranou té druhé, mnohdy pouze e-mailem. Hlavní smysl a účel je však shodný – strana výslovně upozorňuje druhou stranu na neformální a nezávazný charakter jednání, a současně vytyčuje stěžejní podmínky uzavření smlouvy. Tím jednak rozmělňuje asymetrická očekávání stran o vážnosti vůle smlouvu uzavřít, a rovněž upozorňuje druhou stranu na existenci spravedlivých důvodů, pro které bude moci jednání o smlouvě ukončit, nebudou-li splněny.[25]

Závěr

Při sjednávání smluv nejsou strany v zásadě vázány žádnými povinnostmi. Odpovědnost za uzavření smlouvy jako taková neexistuje, zákon však spojuje negativní důsledky s porušením povinnosti poctivého jednání, jehož se v souvislosti s uzavíráním smluv dopouští strany zejména (i) jednáním o smlouvě bez skutečné vůle ji uzavřít, či (i) neuzavřením smlouvy bez spravedlivého důvodu. Důsledkem nepoctivého jednání je vznik předsmluvní odpovědnosti a následné povinnosti k náhradě škody vzniklé druhé straně. Za účelem částečného pokrytí předsmluvní odpovědnost se v praxi rozšířilo používání non-binding dokumentů, jejichž účelem je výslovné upozornění druhé strany na nezávaznou povahu jednání za současného vytyčení zásadních bodů, které mohou následně založit spravedlivé důvody pro neuzavření smlouvy. Tyto dokumenty se nejčastěji označují jako letter of intent nebo indikativní nabídka.

Mgr. Jan Frey
Advokát / Partner

Václava Vojtková
Paralegal

ROWAN LEGAL, advokátní kancelář s.r.o.