Vady bytové jednotky váznoucí na společných částech domu – SVJ nebo vlastník bytu?

Bylo totiž dovozeno, že může-li vlastnickou vindikační nebo zápůrčí žalobu podat kterýkoliv z podílových spoluvlastníků vůči každému, kdo neoprávněně zasahuje do jeho spoluvlastnického práva, musí se pro uplatňování práv z odpovědnosti za vady předmětu převodu uplatnit stejná východiska.[1]

Každý spoluvlastník společné části budovy tak byl oprávněn zvolit, který nárok z titulu odpovědnosti za vady na společných částech ve vztahu ke své jednotce uplatňuje, a to bez ohledu na to, zda je majoritním či minoritním spoluvlastníkem společných částí. Naopak SVJ v takovém případě aktivně věcně legitimováno nebylo. Nejvyšší soud jednak dovodil, že v takovém případě již nejde o běžnou správu domu, ke které má institut SVJ sloužit, navíc SVJ nebylo stranou kupní smlouvy k bytové jednotce, ve které se vady (byť formálně vzato postihující například okna jakou součást společných částí) projevily, takže k tomu SVJ ani nemůže mít žádný vztah.[2]

Novelou občanského zákoníku však došlo k výrazné změně. Podle § 1159 NOZ znamená jednotka byt jako prostorově oddělenou část domu a zároveň podíl na společných částech nemovité věci. Okna v bytě, jsou přitom dle § 1160 NOZ ve spojení s § 5 odst. 1 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.  právě onou společnou částí bytového domu. K tomu byl zcela nově doplněn § 1196 odst. 2 NOZ, podle kterého „Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv“. Podle citovaného jsou tedy vadná okna společnou částí domu, a protože jsou společné části domu zároveň součástí jednotky, mělo by nároky z vad uplatňovat namísto vlastníků právě SVJ.[3]

Podle poslední judikatury[4] vykládající právě § 1196 odst. 2 NOZ tak vlastník bytové jednotky sice může reklamovat vady oken ve svém bytě (tj. upozornit na ně prodávajícího), avšak jednotlivé nároky z vadného plnění (výměna, oprava, sleva z kupní ceny), a tedy jediným aktivně věcně legitimovaným subjektem k podání žaloby, má být toliko SVJ. V takovém případě SVJ vystupuje v pozici zákonného zástupce vadami dotčených vlastníků, a to v pozici nepřímého zastoupení – jedná sice vlastním jménem, ale posléze musí svá nabytá práva a povinnosti převést na jednotlivé vlastníky jednotek (tj. pokud SVJ vysoudí slevu, musí ji následně převést na vlastníka dotčené jednotky). Vlastníci bytových jednotek údajně dokonce nemusejí SVJ k tomuto postupu ani výslovně předem zmocnit a ani by nemuseli souhlasit s podáním žaloby jako takové. Byli by však uvedeni jako účastníci řízení se všemi právy a povinnostmi. Samostatné uplatňování vad vlastníkem jednotky totiž pro něho může být údajně obtížné, ne-li nemožné či nepraktické (buď by jeden vlastník nesl celou tíži sporu za všechny vlastníky jednotek, kterých se společné části také týkají, nebo by se naopak množily spory stejného druhu při žalobách všech vlastníků jednotek). Současně bylo poslední judikaturou uvedeno, že je nepřípustné, aby menšinový podílový spoluvlastník na společných částech domu o nich sám rozhodoval, přičemž by svým individuálním postupem mohl změnit jejich vzhled (např. výměnou oken za jiný typ a barvu). Jedinou výjimkou, kdy by mohl nároky z vad na společných částech uplatnit sám vlastník dotčené bytové jednotky, by údajně bylo uplatnění nároku v podobě odstoupení od kupní smlouvy, či situace, kdy je SVJ nečinné, nebo kdy budou vady společných částí jen v jediném bytě.

Reklama

Svěřenské fondy a fundace – právní a daňové aspekty dispozic s majetkem a plnění obmyšleným (online - živé vysílání) - 10.2.2026

10.2.2026 09:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Současná judikatura tak v dosavadním nahlížení na subjekt oprávněný nárokovat plnění z vad váznoucích na společných částech domu zcela obrátila. Taková změna je však dle našeho názoru jak v rozporu s historickým vývojem této problematiky (a starší judikaturou viz výše), tak v konečném důsledku v praxi i aplikačně jen stěží aplikovatelná.

Lpění na uplatňování nároku z vad výlučně skrze SVJ totiž skýtá celou řadu problémů. Vyjdeme-li z úvodního pojetí problému v případě vad oken, pak tato sice jsou de iure společnou částí bytového domu, avšak nejvyšší zájem na jejich bezvadnosti a nápravě situace bude mít vždy právě vlastník dotčené bytové jednotky. Okna kromě izolačně-technických vlastností do značné míry mj. i funkci estetickou, tedy subjektivní. Zatímco jednomu vlastníkovi může stačit oprava, další může vyžadovat kompletní výměnu, zatímco jinému nemusí vady oken dokonce vůbec vadit nebo mu bude postačovat sleva z kupní ceny. Problematické je už jenom to, že SVJ nebylo stranou kupní smlouvy, takže nezná její obsah (smluvně dohodnuté nároky z vadného plnění, dohodnutou délku záruky ani kupní cenu) – tyto parametry se navíc v rámci stejného bytového domu mohou značně lišit. Vlastník jednotky kromě toho nemusí mít zájem na tom, aby SVJ kupní cenu znalo. Těžko tak bude SVJ navrhovat případnou výši slevy. Nemluvě o situaci, kdy SVJ nebude vůbec ochotno nároky z vad uplatňovat (např. proto, že většinu v SVJ bude mít developer jakožto prodávající, tak proč by brojil sám proti sobě). SVJ se tím navíc staví do role subjektu, který v konečném důsledku autoritativně a jednostranně rozhoduje o majetkovém právu vlastníka, když dle výkladu poslední judikatury nemusí brát ani ohled na názor dotčeného vlastníka. Jedním z nežádoucích případů může být i opačný problém, kdy vlastník nebude chtít vady řešit soudně, avšak SVJ podle všeho jeho svolení k podání žaloby nepotřebuje. Prohraje-li pak SVJ soudní spor, povinným k náhradě nákladů řízení (a dost pravděpodobně i znalečného) nebude kvůli nepřímému pojetí zastoupení SVJ, ale právě onen vlastník bytové jednotky, byť nemusel mít s podáním žaloby nic společného. Uplatněním nároku z odpovědnosti za vady, zejména jde-li o slevu, nadto vlastník reaguje na to, že byl stižen i jeho komfort užívání jednotky a „pocit z dobré koupě“. To je však ve vztahu ke každému vlastníkovi dotčené jednotky individuální otázka, kterou bude SVJ těžko reprodukovat. Sjednotit společný postup SVJ tak nemusí být vždy snadné, naopak může být souhrnná aktivní věcná legitimace pouze skrze SVJ na překážku a v rámci SVJ vyvolat rozbroje a nejednotnost, tedy SVJ a uplatnění nároku z vadného plnění spíše paralyzovat. I pokud by se stanovisko SVJ stran nároku z vadného plnění odhlasovalo na společné schůzi, nemusí ten který přehlasovaný vlastník jednotky s rozhodnutím SVJ souhlasit a může proti svému přehlasování brojit soudní cestou (viz § 1128-9 ve spojení s § 1139 NOZ, nebo § 1209 NOZ), tedy proces uplatnění z vad nikoli urychlit, ale naopak zpomalit. Vady u některé jednotky mohou navíc nastat dříve, u jiné jednotky zase později. Ke zmnožení žalob, kterému měl společný postup skrze SVJ dle § 1196 odst. 2 NOZ prospět, tedy nakonec stejně v mnoha případech dojde. Na místě není ani tvrzení, že by vlastník jednotky mohl svým samostatným uplatněním nároku z vadného plnění změnit vzhled společných částí domu (např. volba jiného typu, barvy a materiálu oken). Vlastník jednotky bude totiž vždy vázán tím, aby svou volbou nenarušil jednotný vzhled budovy, jak vyplývá přímo z § 1175 NOZ. Dále je třeba mít na mysli, že za SVJ bude vystupovat vždy její předseda, kterým je ve většině případů ten ze všech vlastníků jednotek, na koho vedení SVJ „zbylo“. Ze zkušeností je motivace předsedů k aktivní správě SVJ minimální, neboť to přeci jen dělají zadarmo ve svém volném čase, protože to prostě někdo dělat musí.

Jsme proto přesvědčeni, že není důvodu činit rozdíl mezi aktivní věcnou legitimací SVJ a každého jednotlivého vlastníka dotčené bytové jednotky, a to bez ohledu na výši jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Byť mohl být úmysl zákonodárce formou zavedené § 1196 odst. 2 NOZ sebelepší, v praxi je jeho uplatnění velice problémové. Ostatně kdo má pochybnosti, ať se podívá na český film Vlastníci, který fungování SVJ vystihuje až smutně pravdivě. Není tajemstvím, že se SVJ kolikrát nedokáže shodnout na navýšení příspěvku do fondu oprav byť o pár korun nebo na vytápění společných prostor. Svěřit SVJ výlučné rozhodování o uplatňování nároku z vad, které se projevují u jednotlivých vlastníků v bytě, je více než nepraktické, nebezpečné a v praxi takřka neuplatnitelné. Šťastné není ani řešení, podle kterého může aktivní věcná legitimace vlastníků dotčených jednotek nastoupit jako ultima ratio při nečinnosti SVJ, při výskytu vad jen v jediném bytě celého domu nebo při uplatnění nároku v podobě odstoupení od smlouvy. Pak totiž ustanovení § 1196 odst. 2 NOZ zcela postrádá smysl, neboť postupem času dovodí judikatura tolik výjimek, které nakonec zastíní původní pravidlo, jež se stane obsoletní. Na druhou stranu samozřejmě nelze vyloučit, že v určitých případech bude postup dotčených vlastníků skrze SVJ pohodlnější či vhodnější.

Jediným možným řešením a dalším vývojem této problematiky je proto dle teologického výkladu de lege ferenda kombinace staré judikatury a nové právní úpravy, tedy založit současnou aktivní věcnou legitimaci při uplatňování nároku z vadného plnění vad jednotky váznoucích na společných částech bytového domu jak ve prospěch dotčených vlastníků jednotek, tak ve prospěch SVJ. Vlastník dotčené jednotky přitom bude ve většině případů spotřebitel. Je proto logické, aby měl spotřebitel k volbě více způsobů ochrany, než méně. Navíc s ohledem na argumentaci ochranou spotřebitele pro něho může být samostatné uplatnění nároku z vadného plnění lépe uchopitelné než skrze SVJ. Nový občanský zákoník formou zavedení § 1196 odst. 2 NOZ by proto neměl založit primární aktivní věcnou legitimaci SVJ, ale toliko doplnit a napravit původní judikaturní křivdu, podle které bylo SVJ v podobných případech vyloučeno. Rozhodnutí o dalším postupu by však mělo být primárně na dotčeném vlastníkovi jednotky, jehož se kupříkladu vady oken dotýkají především. SVJ přitom může do případného soudního sporu vstoupit skrze institut vedlejšího účastenství, přistoupení nebo záměny účastníka řízení, aby dostálo svému závazku zamýšleného dle § 1196 odst. 2 NOZ.

JUDr. Josef Moravec,
advokát a partner

Mgr. David Dušánek,
spolupracující advokát