Vydělejte na domě, ve kterém bydlíte

Společenství vlastníků není nic jiného než speciální právnická osoba založená za účelem efektivní správy společných částí bytového domu. Nevytváří žádný kapitál a jednotliví vlastníci bytů se na základě velikosti spoluvlastnických podílů (v závislosti na podlahové ploše bytu) podílí na jeho řízení. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění vlastníků a exekutivní pravomoc má zvolený výbor. Pravděpodobně suchá fakta, která každý člen společenství ví.

Společenství vlastníků nevytváří hospodářský výsledek – zisk ani ztrátu

Klíčové poslání společenství vlastníků, kterým je vlastní správa domu, je neziskovou činností. Na jedné straně do společného fondu přispívají jednotliví vlastníci bytů (výše příspěvků jednotlivých vlastníků závisí opět na velikosti podílů podlahové plochy jednotlivých bytů), aby za tyto prostředky společenství vlastníků mohlo platit dodavatelům za služby související se správou domu. Tyto příspěvky mají z pohledu účetnictví společenství charakter cizích zdrojů – přijatých záloh, které jsou čerpány na úhradu dodavatelům nebo na služby se správou domu.

V závislosti na velikosti čerpání za výše uvedené účely může vzniknout členům společenství buď přeplatek nebo nedoplatek. V případě přeplatku může shromáždění rozhodnout buď o vrácení spoluvlastníkům, nebo o převedení do dalších let. U nedoplatku samozřejmě vyzve společenství jednotlivé vlastníky k doplnění zdrojů. V každém případě ovšem nejsou náklady na služby pro společenství ani výnosem ani nákladem. Prakticky společenství funguje jako účetní zprostředkovatel mezi jednotlivými vlastníky a dodavateli služeb na domě, a tudíž nevytváří hospodářský výsledek jako kupříkladu obchodní společnosti založené za účelem podnikání.

Příjmy ze společných částí domu se musí převést na jednotlivé vlastníky a ti je daní

Obdobná aplikace výše uvedených pravidel platí i v případě, že společné prostory bytového domu slouží k pronájmu třetím osobám, které za takový pronájem z logiky věci platí. Samozřejmě záleží hlavně na poloze a atraktivitě bytového domu, zda se nájemci do nájemních smluv hrnou, nebo nikoli. Na jedné straně existují společenství, která nepronajímají společné části domu vůbec a na straně druhé společenství s velmi zajímavými příjmy z pronájmu. Asi nejčastější bývají smlouvy na pronájem venkovních stěn bytových domů k reklamním účelům. Jinými slovy jde zpravidla o instalace billboardů. Výjimečný není ani pronájem nejspodnějšího patra klientům pro zřízení butiků apod.

Smlouvu s nájemcem týkající se pronájmu nějaké společné části domu samozřejmě uzavírá společenství vlastníků svým jménem, avšak podpisu smlouvy by měl předcházet souhlas všech spoluvlastníků domu. Pokud tomu tak je, pak nic nebrání ke vstupu do právního vztahu. Další postup si demonstrujme na konkrétním příkladu:

Vzhledem k tomu, že společenství nemůže generovat příjmy z pronájmu společných částí domu, musí být příjmy přeúčtovány na jednotlivé vlastníky. Klíčem k přeúčtování je opět podíl podlahových ploch spoluvlastníků. Ve společenství XYZ existuje následující spoluvlastnická struktura:

Pro vlastníky jednotek v rámci bytového domu je příjem z pronájmů společných prostor po odpočtu nákladů s tímto příjmem spojených příjmem z pronájmu již ve smyslu zákona o daních z příjmů a příslušného paragrafu 9 vztahujícího se k pronájmu. Jak ovšem rozpočítat příjem na jednotlivé bytové jednotky?

Nejprve je třeba vypočítat jakýsi hospodářský výsledek vztahující se pouze k pronájmu společných částí domu. V našem případě tedy činí příjmy z pronájmu za rok 2004 200 000 Kč a relevantní výdaje s tímto příjmem spojené potom 45 000 Kč. Rozdíl činí sympatických 155 000 Kč. Konkrétní příjem z pronájmu společných částí domu připadající na jednotlivé poplatníky nám nabízí následující tabulka.

Na jednotlivé spoluvlastníky je tedy v závislosti na velikosti jejich spoluvlastnických podílů přeúčtován i příjem týkající se pronájmu společných částí domu. Společenství vlastníků nebo účetní firma vedoucí jeho účetnictví je povinna výše uvedené příjmy přeúčtovat na jednotlivé spoluvlastníky.

Kolik získají konkrétní spoluvlastníci?

Nyní definitivně opouštíme účetní režim společenství vlastníků a dostáváme se do režimu daně z příjmů fyzických osob. Jak již bylo výše uvedeno tyto příjmy spadají do kategorie příjmů z pronájmu a daní je příjemce na základě podání daňového přiznání. Ne každý ovšem musí daňové přiznání podávat. Vzhledem k poměrně složité problematice daně z příjmů lze jednotlivým poplatníkům doporučit konzultaci s daňovým odborníkem. Toto strohé tvrzení by bylo ovšem příliš nudným zakončením tohoto příspěvku a zkusme tedy některé členy společenství vlastníků dotáhnout až do finálového konce.

Příklad 1: Spoluvlastník D vzhledem ke svému malému podílu na společných částech domu inkasoval jako příjem z pronájmu billboardu za rok 2004 částku 7 750 Kč. Jde o důchodce pobírajícího starobní důchod. Ve volném čase pěstuje ve skleníku banány, které příležitostně prodává. Příjmy za prodej banánů nepřekročily 5 000 Kč. V jeho případě není třeba podávat daňové přiznání, neboť ani příjmy z příležitostných výpěstků na zahradě a ani příjmy z pronájmu nepřekročily hraniční mez pro podávání daňového přiznání. Jde tedy v jeho případě o čistý příjem.

Příklad 2: Pod spoluvlastníkem G se skrývá společná domácnost obývaná bezdětnými mladými manželi. Oba jsou v pracovním poměru a mají u svého zaměstnavatele podepsané prohlášení k dani. V jejich případě se bez podání daňového přiznání neobejdou. Musí se rozhodnout, kdo bude příjem z pronájmu zdaňovat v rámci daňového přiznání. Z hlediska optimalizace daňové povinnosti je výhodnější, pokud daňové přiznání podá osoba s nižšími příjmy, která se pohybuje v nižší daňové sazbě. Dělit příjmy vzhledem k existenci společného jmění manželů ovšem nelze v žádném případě.

Zdroj: Fincentrum