Byznys a paragrafy, díl 10.: (Staro)nová cesta k rychlejšímu vyklizení nemovitosti

Ať už pronajímáte nemovitost k bydlení nebo podnikání, tak situace, kdy nájemce odmítá prostory opustit, bývá pro vlastníka velmi frustrující a vyklizení nemovitosti ještě do minulého roku často předcházelo zdlouhavé a nákladné soudní řízení. Nejvyšší soud však nově potvrdil, že notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti je opět exekučním titulem pro vyklizení nemovitosti.[1]

Co tato změna přináší a jak ji můžete využít i vy jsme pro vás shrnuli v následujících řádcích.

Přímá vykonatelnost

Přímá vykonatelnost je vlastnost dokumentu sepsaného notářem, která zaručuje, že povinnost, která je přímou vykonatelností chráněna může být již přímo vynucena v exekuci, a to bez nutnosti získání pravomocného rozsudku. Pokud toto aplikujeme na vyklizení nemovitosti, tak notář sepíše dohodu o vyklizení nemovitosti s přímou vykonatelností a když nájemce nemovitost nevyklidí v termínu sjednaném dohodou, tak se může pronajímatel již přímo obrátit na soudního exekutora, který zajistí vyklizení nemovitosti.

Reklama

Svěřenské fondy a fundace – právní a daňové aspekty dispozic s majetkem a plnění obmyšleným (online - živé vysílání) - 3.6.2025

3.6.2025 09:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Náležitosti notářského zápisu

V notářském zápisu je nezbytné sjednat, do kdy je nájemce povinen nemovitost vyklidit, resp. předat pronajímateli. V takovém případě doporučujeme spíše obecnější formulaci – např. do 15 dnů od skončení nájmu (kratší lhůtu v případě nájmu bytu pro potřeby bydlení z opatrnosti nedoporučujeme).[2] V případě, že by byla sjednána povinnost vyklidit nemovitost ke konkrétnímu datu, tak by při předčasném ukončení nájmu nebylo možné do uvedeného data notářský zápis využít (zahájit jeho exekuci).

K přímé vykonatelnosti dává souhlas zejména povinný (v našem případě nájemce), který musí notářský zápis také podepsat. Podrobné náležitosti notářského zápisu stanoví notářský řád.[3]

Kdy lze notářský zápis pořídit?

Aby mohl být předmětný notářský zápis vůbec sepsán, tak musí existovat závazkový vztah mezi věřitelem a dlužníkem (v našem případě nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem). Notářský zápis tak lze pořídit:

1. Současně s nájemní smlouvou – celá nájemní smlouva může být pořízena prostřednictvím notářského zápisu a její součástí může být právě dohoda o přímé vykonatelnosti.
2. Za trvání nájmu
3. Po skončení nájmu – povinnost k vyklizení bytu trvá i po skončení nájmu a podmínka existujícího závazku tak je splněna. Součástí dohody tak bude nová doba, ve které je nájemce povinen nemovitost vyklidit (opět ideálně nikoliv kratší než 15 dnů).

Průběh exekuce

Pokud u exekutora uplatníte předmětný notářský zápis, tak exekutor nejdříve vyzve k dobrovolnému vystěhování. Pokud nájemce této výzvě nevyhoví, tak exekutor stanoví termín vyklizení a za účasti stěhováků, zámečníka a případně i policie nájemce vystěhuje. Pokud je pronajímatel přítomen, tak mu exekutor nemovitost předá společně s klíči oproti podpisu. Pokud pronajímatel přítomen není, tak exekutor zajistí výměnu zámků, nemovitost uzamkne a klíče předá oprávněné osobě proti podpisu.

Exekutorovi za provedení vyklizení náleží odměna ve výši 10 000 Kč a náhrada hotových výdajů v paušální částce ve výši 3 500 Kč. Pokud náhrada hotových výdajů překročí zmíněných 3 500 Kč, tak exekutorovi náleží jejich náhrada v plné výši.[4]

Výše stručně popsané náklady exekuce hradí většinou povinný (tedy nájemce). Exekutor však může požadovat složení zálohy, kterou je však povinen uhradit pronajímatel.

Závěr

Opětovné zavedení možnosti využít notářský zápis s přímou vykonatelností jako exekuční titul pro vyklizení nemovitosti představuje pro pronajímatele zásadní zjednodušení a urychlení celého procesu vyklizení jeho nemovitosti. Místo zdlouhavého soudního řízení umožňuje přímo zahájit exekuci, pokud nájemce své povinnosti nesplní. Pronajímatel tak naštěstí má opět k dispozici praktický a efektivní nástroj, kterým lze předejít vleklým sporům a lépe chránit svá vlastnická práva.
 

Buďte v obraze

Sledujte další díly seriálu Byznys a paragrafy, a pokud byste se chtěli ze světa práva dozvědět více, jednou měsíčně vydáváme newsletter s nejdůležitějšími novinkami a praktickými tipy.

Přihlásit se k odběru newsletteru můžete >>> zde.

Děkujeme, že jste s námi, a těšíme se na společnou cestu světem práva a podnikání!