epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    5. 10. 2021
    ID: 113640upozornění pro uživatele

    Výpověď z nájmu bytu pro neužívání bytu i podle současného občanského zákoníku?

    Skutečnost, že nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo využívá jen občas, byla výslovným důvodem k výpovědi z nájmu bytu dle zrušeného občanského zákoníku. Jak je tomu nyní? Lze neužívání bytu použít jako účinný výpovědní důvod z nájmu bytu?

    Nájemkyně bytu dostala dopisem ze dne 15. 7. 2019 výpověď z nájmu bytu s tím, že pojmovým znakem nájmu bytu je uspokojování bytových potřeb nájemce, avšak ona se trvale zdržuje jinde a byt již několik let vůbec neužívá, nikdy ho už užívat nebude, a taková trvalá absence užívání bytu nájemcem (existence trvalé překážky v užívání bytu) je proto „jiným obdobně závažným důvodem“ pro ukončení nájmu výpovědí podle ust. § 2288 odst. 1 písm. d) zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku („o. z.“). Současně byla nájemkyně poučena o výpovědní době a o právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. 
              
    Výpověď byla doručena opatrovnici nájemkyně, jelikož nájemkyně je osobou omezenou ve svéprávnosti-není schopna samostatného právního jednání ani obstarávat si své záležitosti, rozhodovat o vlastní léčbě aj. Opatrovnicí nájemkyně je dcera, která ji-jak zjistil soud-řádně zastupuje a spolupracuje se zařízením, v němž byla umístěná od září 2013, pravidelně ji tam navštěvovala a v únoru 2020 ji z něj odvezla zpět domů bytu. Nájemkyně užívá byt od r. 1976. Nejprve tomu tak bylo s manželem a dětmi. Nájem na ni přešel po smrti manžela (v roce 1980).

    Změna společenských poměrů se projevila v právní úpravě
              
    Na rozdíl od soudu prvního stupně měl odvolací soud za to, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná, neboť neužívání bytu není porušením povinnosti nájemce ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. a) nebo d) o. z.: Podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) resp. písm. b) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
           
    Nájemce má právo, nikoliv povinnost byt užívat, zhodnotil aktuální právní úpravu odvolací soud. Občanský zákoník již neužívání bytu ani jako výpovědní důvod neuvádí. Tento výpovědní důvod upravený v předchozí právní úpravě (tj. do 31. 12. 2013) odpovídal jinému společenskému kontextu, kdy užívací právo k bytu, kterých byl nedostatek, bylo na příděl a nedostatek bytů přetrvával i po pozdější transformaci práva užívání na nájem provedené bez náležitého cenového narovnání.

    Nejde o výslovný výpovědní důvod upravený občanským zákoníkem
              
    Žalovaný pronajímatel si podal proti rozhodnutí odvolacího soudu dovolání. Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 761/2021, ze dne 9. 6. 2021, zhodnotil, že je zřejmé, že okolnost, že nájemce byt bez vážných důvodů neužívá (či ho užívá jen občas), není výslovně jako důvod pro výpověď z nájmu takového bytu upravena. Naproti tomu podle úpravy ve starém občanském zákoníku [ust. § 711 odst. 2 písm. d) obč. zák.] se jednalo o jeden z důvodů, pro který mohl pronajímatel nájem vypovědět. Povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou vyplývající z ust. § 2255 odst. 1 o. z. ve světle souhrnu všech práv a povinností upravených v občanském zákoníku, nelze vykládat jako povinnost nájemce uspokojovat svou bytovou potřebu jen v tomto bytě, tedy užívat jej „osobně“. Skutečnost, že nájemce byt neužívá, není sama o sobě porušením jeho povinností, a proto neužíváním bytu nemůže být naplněn výpovědní důvod podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) a ust. § 2291 o. z.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Rozhoduje, zda si nájemce plní své povinnosti
              
    Dále se Nejvyšší soud zabýval tím, zda neužívání bytu nájemcem může být považováno za „jiný obdobně závažný důvod“ pro vypovězení nájmu podle ust. § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích (např. rozsudky ze dne 17. 7. 2013, sp. zn. 26 Cdo 1802/2012, ze dne 20. 10. 2015, sp. zn. 26 Cdo 801/2015) upozornil, že zakotvení výpovědního důvodu neužívání (či jen občasného užívání) bytu bez vážných důvodů (stejně jako výpovědní důvod „dvou bytů“) ve starém občanském zákoníku vycházelo ze společenských poměrů, jež se významně lišily od těch současných; jednalo se o jeden z prostředků realizace státní bytové politiky při neexistujícím trhu s byty, tento výpovědní důvod sloužil k regulaci trhu s byty a zamezení zneužívání výhod regulovaného nájemného. S koncem regulace nájemného a obnovením trhu s byty se společenské poměry změnily a okolnost, že nájemce byt neužívá (či má dva byty), již nemusí být v rozporu se spravedlivým uspořádáním poměrů mezi pronajímatelem a nájemcem. Neužívá-li nájemce byt (má dva byty) v místě s fungujícím trhem s byty a platí v něm neregulované nájemné, není rozumný důvod omezovat jeho smluvní svobodu. A rozsahem (ne)užívání bytu nájemcem, který si jinak plní své povinnosti, není ve svých právech zpravidla nijak omezen ani pronajímatel. Zájem pronajímatele na řádném užívání bytu lze v současných společenských poměrech vykládat jen jako zájem na dodržování všech povinností nájemce [jejichž neplnění může vést k výpovědi podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a), ust. § 2291 o. z.] a jeho rozhodování o tom, kdo bude byt užívat, se předně promítá do rozhodování o tom, s kým uzavře smlouvu o nájmu bytu.


    Zvláštní případy uplatnění výpovědního důvodu neužívání bytu v poměrech o. z.        
      
    V poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 není neužívání bytu samo o sobě výpovědním důvodem z nájmu bytu, vyložil proto Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 761/2021, ze dne 9. 6. 2021, nicméně dodal: Jen v mimořádných případech, kdy by předmětem nájmu byl např. sociální či jiný obdobný byt pronajímaný za nestandardně zvýhodněných podmínek určených jen pro určité skupiny obyvatel a pronajímatel by nebyl schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takovéhoto bytu a současně by nájemce byt neužíval, mohlo by být neužívání bytu ve spojení s těmito mimořádnými okolnostmi důvodem pro vypovězení nájmu podle ust. § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. (O takovou výjimečnou situaci však v dané věci nešlo.)


    Terezie Nývltová Vojáčková


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Terezie Nývltová Vojáčková
    5. 10. 2021

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Faktory ovlivňující náhrady za duševní útrapy pozůstalých po dopravních nehodách
    • Byznys a paragrafy, díl 20.: Nový zákon o kybernetické bezpečnosti
    • Nový zákon o kritické infrastruktuře a jeho provázanost s novým zákonem o kybernetické bezpečnosti. Kontext a přijetí nové legislativy
    • Komisionální přezkoušení: Více příležitostí, více problémů?
    • Testamentární svěřenské fondy: nevyužitý potenciál v právní pasti?
    • Změny zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí už nejsou tabu. ČÚZK mění dlouholetou praxi
    • Právním účinkem služebnosti požívacího práva je vstup poživatele do právního postavení pronajímatele dle dříve uzavřené nájemní smlouvy
    • Nenápadná novela SŘS s velkým potenciálem: urychlí změny ve správním soudnictví výstavbu?
    • Ochranné pásmo energetického zařízení a ochrana dotčených vlastníků
    • Výše jistoty dle § 75b o. s. ř. při více účastnících a kumulaci nároků: nejasnosti, výklad, praxe
    • Zákon o podpoře bydlení, aneb nové systémové řešení bytové nouze

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 29.10.2025Myšlenkové mapy v právu s využitím AI - nový rozměr právního myšlení (online - živé vysílání) - 29.10.2025
    • 30.10.2025Padesát na padesát – patové situace mezi společníky a řízení sporu mezi nimi (online – živé vysílání) – 30.10.2025
    • 30.10.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 30.10.2025
    • 31.10.2025Novelizace rodinného práva od 1. 1. 2026 a procesní souvislosti – II. díl (online - živé vysílání) - 31.10.2025
    • 04.11.2025Efektivní právní psaní s AI: Od koncepce po finální dokument (online - živé vysílání) - 4.11.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Změny zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí už nejsou tabu. ČÚZK mění dlouholetou praxi
    • Dopady „oduznání“ nemoci z povolání na náhradu za ztrátu na výdělku po skončení pracovní neschopnosti
    • Výklad zadávacích podmínek v kontextu rozhodovací praxe Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže – 1. část
    • Nemajetková újma
    • Nový zákon o kritické infrastruktuře a jeho provázanost s novým zákonem o kybernetické bezpečnosti. Kontext a přijetí nové legislativy
    • Byznys a paragrafy, díl 20.: Nový zákon o kybernetické bezpečnosti
    • Faktory ovlivňující náhrady za duševní útrapy pozůstalých po dopravních nehodách
    • Pozor IPO fond 2025+ je tu
    • Změny zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí už nejsou tabu. ČÚZK mění dlouholetou praxi
    • Ústavní soud k alkoholu na pracovišti ve světle intenzity porušení pracovních povinností pedagogických pracovníků
    • Právním účinkem služebnosti požívacího práva je vstup poživatele do právního postavení pronajímatele dle dříve uzavřené nájemní smlouvy
    • Testamentární svěřenské fondy: nevyužitý potenciál v právní pasti?
    • Nový zákon o kritické infrastruktuře a jeho provázanost s novým zákonem o kybernetické bezpečnosti. Kontext a přijetí nové legislativy
    • Komisionální přezkoušení: Více příležitostí, více problémů?
    • Ukončení účasti společníka v s.r.o.
    • 10 otázek pro ... Petra Vrbku
    • Změny zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí už nejsou tabu. ČÚZK mění dlouholetou praxi
    • Elektronické podpisy – jejich druhy a způsoby využití
    • K výkladu rozhodnutí o organizační změně
    • Nález Pl. ÚS 2/25: když Ústavní soud dokáže být skutečným ochráncem lidské důstojnosti
    • Kritika zaměstnavatele jako obrana důstojnosti: Kdy je reakce na jednání zaměstnavatele přípustná?
    • Komentář – smutná realita výmazů exekutorského zástavního práva z katastru nemovitostí
    • Organizační důvody jako univerzální způsob pro ukončení pracovního poměru
    • Informační povinnost podnikatele v souvislosti se smlouvou o dílo

    Soudní rozhodnutí

    Nutná obhajoba a obnova řízení

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Nemajetková újma

    Znásilnění je závažným útokem na fyzickou a duševní integritu osoby (zpravidla ženy) a může vést jak ke vzniku fyzické či psychické újmy, ústící v újmu na zdraví, stejně jako...

    Vylučovací žaloba

    Správce konkursní podstaty nemohl být v dobré víře, že majetek byl sepsán do konkursní podstaty úpadce po právu, jestliže v době, za kterou má vydat užitky z tohoto majetku, probíhalo...

    Osoba blízká

    Skutečnost, že společnost s ručením omezeným ovládá fyzická osoba, jež je osobou blízkou (sourozencem) fyzické osoby, která ovládá akciovou společnost, nečiní ze společnosti s...

    Koncentrace řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Účastníci sporného řízení mají podle současné procesní úpravy zákonem ohraničený časový prostor, ve kterém musí splnit povinnost tvrzení, tedy uplatnit všechny skutečnosti...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.