epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    1. 2. 2012
    ID: 80022upozornění pro uživatele

    Základní přístupy ocenění majetku a jak porozumět hodnotě v posudku

    S požadavkem na ocenění majetku a stanovení jeho hodnoty se jako experti znaleckého ústavu setkáváme pravidelně, a to jak z řad našich klientů, tak i jejich právních zástupců. Přestože znalecký posudek by měl být dostatečně transparentní, aby identifikoval oceňovaný majetek, obsahoval informace a předpoklady, se kterými znalec pracoval, jaké metody byly aplikovány atd., vše s cílem objasnit výstupní hodnotu, která je hlavním předmětem zájmu zadavatele, považuji za vhodné uvést několik poznámek k používané metodice, která má mnohdy klíčový význam při stanovení hodnoty.

     

    NSG Morison

    V praxi jsou v zásadě pro ocenění jakéhokoli majetku využívány 3 základní přístupy, a to majetkové ocenění, výnosové ocenění a přístup založený na tržním porovnání. Z těchto přístupů jsou pak odvozeny různé metody a jejich kombinace. Vzhledem k tomu, že jsou postaveny na odlišných principech, výsledku ocenění je nutné patřičně porozumět a korektně interpretovat. 

    V prvé řadě výběr metody by měl reflektovat účel a předmět ocenění. Je-li naším cílem například stanovit cenu obvyklou bytu v Praze, můžeme bez problémů využít komparační přístup založený na srovnání obdobných objektů a realizovaných cen nebo výnosový přístup vycházející z nájmu místně a časově obvyklého. Oceňujeme-li akcie prosperující obchodní společnosti, které nejsou veřejně obchodované, bude východiskem ocenění výnosová metoda, která staví do popředí zájmu ekonomický užitek ve formě budoucích peněžních toků plynoucí z podnikatelské činnosti. Naopak při ukončení činnosti nás bude zajímat hodnota jednotlivých položek majetku a likvidační hodnota společnosti.

    Na příkladu ocenění podniku objasním rozdíly jednotlivých přístupů.

    Nejzákladnějším přístupem, nikoli však ne vždy nejjednodušším a nejvhodnějším, je tzv. majetkový pohled, kdy hodnota podniku je dána individuálně oceněnými majetkovými položkami sníženými o hodnotu závazků. Princip majetkové ocenění je obecně srozumitelný, avšak tento pohled bývá často označován jako konzervativní, statický a ne zcela vhodný pro podniky, jejichž hodnota není v majetkové substanci (např. společnosti podnikající ve službách, poradenství apod.), ale disponují dostatečnou perspektivou a výnosovým potenciálem. V praxi se majetkové metody využívají spíše sporadicky či jako doplňkové metody ocenění. K základním metodám pak patří účetní metoda reflektující účetní zásady a principy oceňování majetku a závazků, dále pak substanční metoda založená na přecenění jednotlivých položek majetku a závazků na reálné hodnoty či likvidační metoda zjišťující, jaký výtěžek lze získat při rozprodeji majetku a úhradě závazků po zahrnutí nákladů na likvidaci. Likvidační hodnota tak poskytuje dolní práh tržní hodnoty podniku a je využívána v případech, kdy nelze oceňovat na bázi „going concern“ (pokračování v podnikatelské činnosti i v budoucím období).

    Dalším z přístupů je tzv. výnosový pohled. Při výnosovém ocenění je na podnik nahlíženo jako na funkční celek, jehož hodnota je dána tím, co je schopný v budoucnu přinést svým vlastníkům. Budoucí ekonomický prospěch je nejčastěji vyjádřen zisky resp. peněžními toky, které jsou však zatíženy určitým rizikem. U perspektivních podniků je tato hodnota zpravidla vyšší než hodnota zjištěná majetkovým přístupem, přičemž rozdíl mezi individuálně přeceněnými položkami majetku a výnosovým oceněním tvoří „Goodwill“. Ten lze zjednodušeně vysvětlit jako prémii danou společným využitím dílčích aktiv podniku. Výnosové metody nepohlížejí na podnik jako na „hromadu věcí“, nýbrž jako entitu, která při efektivním využití svého majetku přináší vyšší prospěch, než odpovídá jejich individuální hodnotě.

    Třetí komparační pohled na hodnotu podniku vychází z myšlenky, kolik by byl potenciální průměrný investor ochotný za podnik jako funkční celek zaplatit na trhu. Zdrojem informací pro tuto hodnotu mohou být podobné podniky obchodované na veřejném kapitálovém trhu resp. podobné podniky, které byly předmětem koupě a prodeje. Z teoretického hlediska při správnosti dílčích analýz by měl tento pohled označovaný jako „tržní pohled“ dávat zhruba stejnou hodnotu jako pohled výnosový.

    Je dobré si uvědomit, že rozdíl mezi tržním či výnosovým oceněním a majetkovým oceněním může tvořit výrazný rozdíl ve výstupní hodnotě, a to i několikanásobně. Proto je vždy na znalci, aby předem zvážil účel znaleckého posudku a povahu oceňovaného podniku a na základě vlastního šetření zvolil vhodný oceňovací přístup, tak aby co nejlépe naplnil účel znaleckého posudku. Přestože existují různé přístupy a metody ocenění, nelze rozhodně využívat libovolné techniky pro různé účely.

    Hledáme-li tržní hodnotu (cenu obvyklou), zcela jistě by výstupní hodnota neměla být založena na historických cenách účetní metody. V těchto případech znalec postupuje podle metodických pokynů či principů a uzancí znalecké obce, které se opírají o mezinárodní oceňovací standardy. Vedle toho existují případy administrativního ocenění (např. při zpracování posudku jako podklad pro stanovení daně z převodu nemovitostí), kdy se postupuje v návaznosti na zákon o oceňování majetku 151/1997 Sb. v platném znění a cenového předpisu (vyhlášky MF ČR).
     

    Ing. Pavel Tůma

    Ing. Pavel Tůma
    konzultant společnosti NSG Morison znalecký ústav s.r.o.


    NSG Morison znalecký ústav s.r.o.  
     
    Jakubská 647/2
    110 00 Praha 1
     
    Tel.:  +420 224 800 930
    Fax:  +420 224 810 360
    e-mail: znaleckyustav@nsgmorison.cz  


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Ing. Pavel Tůma ( NSG Morison )
    1. 2. 2012

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • 10 otázek pro ... Martina Bendíka
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Byznys a paragrafy, díl 13.: Vysílání zaměstnanců do zahraničí: Jak správně rozlišit služební cestu a režim vyslaného pracovníka
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • 10 otázek pro ... Martina Bendíka
    • Evropská zdravotní data pod lupou: Co přináší nová regulace a datová centra (EHDS)?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Korunové dluhopisy
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Dodání elektronického systému spisové služby po 1.7.2025
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Korunové dluhopisy

    Restriktivnímu či extenzivnímu výkladu ustanovení daňových zákonů při využití obecně uznávaných interpretačních metod ústavní pořádek nebrání. Neurčitost zákona a možnost...

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.