epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    1. 2. 2012
    ID: 80022upozornění pro uživatele

    Základní přístupy ocenění majetku a jak porozumět hodnotě v posudku

    S požadavkem na ocenění majetku a stanovení jeho hodnoty se jako experti znaleckého ústavu setkáváme pravidelně, a to jak z řad našich klientů, tak i jejich právních zástupců. Přestože znalecký posudek by měl být dostatečně transparentní, aby identifikoval oceňovaný majetek, obsahoval informace a předpoklady, se kterými znalec pracoval, jaké metody byly aplikovány atd., vše s cílem objasnit výstupní hodnotu, která je hlavním předmětem zájmu zadavatele, považuji za vhodné uvést několik poznámek k používané metodice, která má mnohdy klíčový význam při stanovení hodnoty.

     

    NSG Morison

    V praxi jsou v zásadě pro ocenění jakéhokoli majetku využívány 3 základní přístupy, a to majetkové ocenění, výnosové ocenění a přístup založený na tržním porovnání. Z těchto přístupů jsou pak odvozeny různé metody a jejich kombinace. Vzhledem k tomu, že jsou postaveny na odlišných principech, výsledku ocenění je nutné patřičně porozumět a korektně interpretovat. 

    V prvé řadě výběr metody by měl reflektovat účel a předmět ocenění. Je-li naším cílem například stanovit cenu obvyklou bytu v Praze, můžeme bez problémů využít komparační přístup založený na srovnání obdobných objektů a realizovaných cen nebo výnosový přístup vycházející z nájmu místně a časově obvyklého. Oceňujeme-li akcie prosperující obchodní společnosti, které nejsou veřejně obchodované, bude východiskem ocenění výnosová metoda, která staví do popředí zájmu ekonomický užitek ve formě budoucích peněžních toků plynoucí z podnikatelské činnosti. Naopak při ukončení činnosti nás bude zajímat hodnota jednotlivých položek majetku a likvidační hodnota společnosti.

    Na příkladu ocenění podniku objasním rozdíly jednotlivých přístupů.

    Nejzákladnějším přístupem, nikoli však ne vždy nejjednodušším a nejvhodnějším, je tzv. majetkový pohled, kdy hodnota podniku je dána individuálně oceněnými majetkovými položkami sníženými o hodnotu závazků. Princip majetkové ocenění je obecně srozumitelný, avšak tento pohled bývá často označován jako konzervativní, statický a ne zcela vhodný pro podniky, jejichž hodnota není v majetkové substanci (např. společnosti podnikající ve službách, poradenství apod.), ale disponují dostatečnou perspektivou a výnosovým potenciálem. V praxi se majetkové metody využívají spíše sporadicky či jako doplňkové metody ocenění. K základním metodám pak patří účetní metoda reflektující účetní zásady a principy oceňování majetku a závazků, dále pak substanční metoda založená na přecenění jednotlivých položek majetku a závazků na reálné hodnoty či likvidační metoda zjišťující, jaký výtěžek lze získat při rozprodeji majetku a úhradě závazků po zahrnutí nákladů na likvidaci. Likvidační hodnota tak poskytuje dolní práh tržní hodnoty podniku a je využívána v případech, kdy nelze oceňovat na bázi „going concern“ (pokračování v podnikatelské činnosti i v budoucím období).

    Dalším z přístupů je tzv. výnosový pohled. Při výnosovém ocenění je na podnik nahlíženo jako na funkční celek, jehož hodnota je dána tím, co je schopný v budoucnu přinést svým vlastníkům. Budoucí ekonomický prospěch je nejčastěji vyjádřen zisky resp. peněžními toky, které jsou však zatíženy určitým rizikem. U perspektivních podniků je tato hodnota zpravidla vyšší než hodnota zjištěná majetkovým přístupem, přičemž rozdíl mezi individuálně přeceněnými položkami majetku a výnosovým oceněním tvoří „Goodwill“. Ten lze zjednodušeně vysvětlit jako prémii danou společným využitím dílčích aktiv podniku. Výnosové metody nepohlížejí na podnik jako na „hromadu věcí“, nýbrž jako entitu, která při efektivním využití svého majetku přináší vyšší prospěch, než odpovídá jejich individuální hodnotě.

    Třetí komparační pohled na hodnotu podniku vychází z myšlenky, kolik by byl potenciální průměrný investor ochotný za podnik jako funkční celek zaplatit na trhu. Zdrojem informací pro tuto hodnotu mohou být podobné podniky obchodované na veřejném kapitálovém trhu resp. podobné podniky, které byly předmětem koupě a prodeje. Z teoretického hlediska při správnosti dílčích analýz by měl tento pohled označovaný jako „tržní pohled“ dávat zhruba stejnou hodnotu jako pohled výnosový.

    Je dobré si uvědomit, že rozdíl mezi tržním či výnosovým oceněním a majetkovým oceněním může tvořit výrazný rozdíl ve výstupní hodnotě, a to i několikanásobně. Proto je vždy na znalci, aby předem zvážil účel znaleckého posudku a povahu oceňovaného podniku a na základě vlastního šetření zvolil vhodný oceňovací přístup, tak aby co nejlépe naplnil účel znaleckého posudku. Přestože existují různé přístupy a metody ocenění, nelze rozhodně využívat libovolné techniky pro různé účely.

    Hledáme-li tržní hodnotu (cenu obvyklou), zcela jistě by výstupní hodnota neměla být založena na historických cenách účetní metody. V těchto případech znalec postupuje podle metodických pokynů či principů a uzancí znalecké obce, které se opírají o mezinárodní oceňovací standardy. Vedle toho existují případy administrativního ocenění (např. při zpracování posudku jako podklad pro stanovení daně z převodu nemovitostí), kdy se postupuje v návaznosti na zákon o oceňování majetku 151/1997 Sb. v platném znění a cenového předpisu (vyhlášky MF ČR).
     

    Ing. Pavel Tůma

    Ing. Pavel Tůma
    konzultant společnosti NSG Morison znalecký ústav s.r.o.


    NSG Morison znalecký ústav s.r.o.  
     
    Jakubská 647/2
    110 00 Praha 1
     
    Tel.:  +420 224 800 930
    Fax:  +420 224 810 360
    e-mail: znaleckyustav@nsgmorison.cz  


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Ing. Pavel Tůma ( NSG Morison )
    1. 2. 2012

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Konec snižování úrokových sazeb? Klíčová úroková sazba 2T repo zůstala v srpnu na 3,5 %
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Investiční zprostředkovatel pod dohledem: Povinnosti, rizika a regulatorní mantinely jeho činností
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.