epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    30. 5. 2022
    ID: 114729upozornění pro uživatele

    Aktuální judikatura Nejvyššího soudu k nemovitostem a závazkům – 1. díl

    Předmětem tohoto článku je shrnutí aktuální judikatury Nejvyššího soudu ve vztahu k nemovitostem a závazkům v období prvního kvartálu 2022. V uvedeném období se Nejvyšší soud zabýval těmito otázkami: (i) platnost právních domněnek a fikcí ve smlouvách, (ii) zřízení služebnosti soudem, (iii) odstoupení od nájemní smlouvy dle § 1977 o.z., (iv) neplatnost více nájemních smluv k jednomu předmětu nájmu, a (v) dispozitivnost ustanovení i vypořádání závazku v případě odstoupení od smlouvy.

    Platnost právních domněnek a fikcí ve smlouvách[1]

    Nejvyšší soud opětovně řešil otázku, zda si strany mohou platně sjednat právní domněnku a fikci ve smlouvě. V předmětném rozhodnutí se Nejvyšší soud odchýlil od své dřívější rozhodovací praxe (srov. např. usnesení Nejvyššího soud ze dne 6. 4. 2017, sp. zn. 23 Cdo 4923/2016).

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    V daném řízení se mj. řešila otázka platnosti ujednání ve smlouvě, ve znění „Nedostaví-li se objednatel bezdůvodně a opakovaně (nejméně 2x) k přejímce díla či jiným způsobem bezdůvodně zmaří konečné předání díla a vyhotovení předávacího protokolu, považuje se dílo za řádně a včas předané.“

    Nejvyšší soud dospěl k závěru, že: „Nelze tak bez dalšího uzavřít, že užití takových slovních spojení znamená, že strany chtěly např. určitým způsobem učinit dohodu o samotném institutu důkazního břemene stran v soudním řízení, resp. o tom, že v soudním řízení nějaká skutečnost může či nemůže být např. předmětem dokazování. Proto i v případě, kdy strany užily ve smlouvě takové určité slovní spojení, je třeba posuzovat, zda stranami zamýšlený právní následek posuzovaného pravidla směřuje k úpravě takových vzájemných práv a povinností, které jsou v dispozici smluvních stran, či nikoliv a zda vyhovuje korektivům obsahové kontroly obsahu závazku.“, a také „Je třeba i u takových ujednání v každém jednotlivém případě zkoumat, k jakému právnímu následku vůle stran směřovala, a zda takové ujednání není vzhledem ke konkrétním okolnostem věci zákonem zakázáno nebo se příčí dobrým mravům.“

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Samotné užití právních domněnek a fikcí ve smlouvě (např. „považuje se“, „má se za“, „platí, že“) tak dle aktuálního stanoviska Nejvyššího soudu nezpůsobuje samo o sobě neplatnost tohoto ujednání, vždy je zapotřebí zkoumat vůli stran.

    Soudem zřízená služebnost nezbytné cesty i přes existující obligační právo[2]

    Nejvyšší soud se zabýval otázkou zajištění přístupu k cestě na základě obligačního práva. V ustanovení § 1029 zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku jsou upravena základní pravidla týkající se zřízení nezbytné cesty, přičemž podstatou je nedostatečné spojení nemovitosti s veřejnou cestou, pro jehož absenci nemůže vlastník nemovitost řádně užívat. K dalším stěžejním kritériím se řadí rovněž požadavek minimálního obtěžování souseda při zřízení a užívání nezbytné cesty, jakož i požadavek, aby jeho pozemek byl co nejméně zasažen.

    Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou trvající od roku 1994 se zákonnou možností výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou. Tuto skutečnost odvolací soud zhodnotil jako trvající nejistotu žalobce ohledně dalšího přístupu na pozemek.

    V předmětném rozhodnutí opětovně vyslovil názor, že věcné břemeno nezbytné cesty soud nemůže zřídit, má-li žalobce zajištěn přístup na základě obligačního práva. Rovněž Nejvyšší soud uvádí, že zajištění přístupu k nemovitosti na základě obligační smlouvy by se mělo posuzovat individuálně.

    Nejvyšší soud považuje tento závěr odvolacího soudu (o trvající nejistotě žalobce ohledně dalšího přístupu na pozemek) za zjevně nepřiměřený, neboť tříměsíční výpovědní doba objektivně neznemožňuje žalobci zřízení jiného přístupu k veřejné cestě. Odlišná situace pak nastává, pokud by se jednalo o prostý souhlas k přecházení pozemku, jenž by mohl být kdykoliv odvolán jako je tomu u výprosy.

    Právo odstoupit od smlouvy o nájmu dle § 1977 o.z. a s tím související povinnost hradit nájemné[3]

    Nejvyšší soud se zabýval dvěma otázkami, a to (i) zda lze odstoupit od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 1977 o. z. a (ii) zda je nájemce povinen platit nájemné v případě, že předmět nájmu není pro vady bránící sjednanému účelu užívání převzat.

    Žalobce a žalovaná uzavřely nájemní smlouvu, avšak předmět nájmu žalobkyně nikdy nepřevzala, protože již od počátku vykazoval závažné vady. Žalobkyně následně od nájemní smlouvy nejen odstoupila, ale zaslala žalované i dopis o výpovědi nájmu bez výpovědní doby. Žalovaná následně zahájila řízení o neplatnosti odstoupení od smlouvy žalobkyně. Odvolací soud dovodil, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy bylo neplatné, neboť skončení nájmu odstoupením si strany nesjednaly a tento způsob skončení nájmu nezná ani zákonná úprava. Za platné ukončení nájmu považoval doručení výpovědi bez výpovědní doby.

    Nejvyšší soud vyjádřil v tomto řízení názor, že jakmile pronajímatel nesplní závazek dle § 2205 písm. a) o.z., aby nájemce mohl užívat k ujednanému a obvyklému účelu a ve smluvené době věc neodevzdal dle § 2206 o.z., dostane se do prodlení se splněním závazku dle § 1968 o.z. Dle názoru Nejvyššího soudu se způsob ukončení nájemní smlouvy výpovědí bez výpovědní doby dle § 2232 o.z. a odstoupení od smlouvy dle § 1977 o.z. nijak nekryjí, neboť odstoupení od smlouvy není podmíněno vznikem značné újmy.

    Nejvyšší soud se vyjádřil, že dřívější závěry Nejvyššího soudu k § 673 – 675 obč. zák. jsou aplikovatelné na § 2208 o. z. Nejvyšším soudem citované dřívější závěry se ale vztahují na situaci, kdy nájemce předmět nájmu i s vadami převzal. V dané věci ale nájemce předmět nájmu důvodně nepřevzal a činil kroky směřující k ukončení nájemního vztahu. Nejvyšší soud tuto otázku uzavřel s tím, že vzniká-li nájemci právo na prominutí nájemného, nemohl-li nájemce věc řádně užívat, lze z tohoto dovodit, že v daném případě není Nájemce povinen hradit nájemné.

    Existence dvou nájemních smluv ke stejnému předmětu z nich apriori nezpůsobuje neplatnost některé ze smluv[4]

    Nejvyšší soud se zabýval otázkou, jestli podmínkou platnosti nájemní smlouvy je okolnost, že předmět nájmu není předmětem jiné (dříve uzavřené) nájemní smlouvy (je tzv. právně volný).

    V předmětném řízení uzavřela žalovaná s žalobcem nájemní smlouvy v roce 1992 s možností prolongace až do roku 2033. Následně uzavřela žalovaná s žalobcem nájemní smlouvy se stejným předmětem nájmu v roce 2007, kterou žalobce v roce 2017 vypověděl. Dále byla v roce 1998 uzavřena třetí nájemní smlouva mezi žalobcem a společností Jižní centrum a.s. na pozemek, který vznikl v důsledku rozdělení původního předmětu nájmu. Soud prvního stupně označil nájemní smlouvu z roku 1998 a 2007 za neplatnou. Odvolací soud vyjádřil názor, že k neplatnosti nájemní smlouvy z roku 1998 je „zdrženlivý“.

    Nejvyšší soud potvrdil závěry velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyšší soudu z minulého roku, ve kterém uvedl: „nájemní smlouva není neplatná pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák. jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, kterou předtím pronajal (pro tutéž dobu) jiné (příp. i stejné) osobě.“ (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2021, sp. zn. 31 Cdo 3679/2020, uveřejněném pod číslem 94/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu).

    Dle závěru Nejvyššího soudu neobstojí závěry odvolacího soudu o neplatnosti smlouvy z roku 2007, jenž uvedl že předmětná smlouva je bez dalšího absolutně neplatná podle § 37 odst. 2 obč. zák. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci (bez dalšího) neopodstatňuje závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv.

    Platnost ujednání o vypořádání vzájemných práv a povinností při odstoupení od smlouvy[5]

    V předmětném řízení byla řešena otázka zda § 2004 odst. 2, § 2005 a § 2991 a násl. občanského zákoníku jsou dispozitivní, tj. otázka, zda se strany mohou smluvně odchýlit od právní úpravy účinků odstoupení od smlouvy a vypořádání stran po odstoupení od smlouvy obsažené v občanském zákoníku.

    V dané věci se jednalo o smlouvu o dílo, ve které si strany mj. ujednaly, že v případě odstoupení od smlouvy je zhotovitelka povinna neprodleně zastavit práce, zabezpečit dílo v nezbytném rozsahu a zpracovat soupis všech provedených prací včetně ocenění podle způsobu, kterým byla stanovena cena díla. Další postup byl sjednán tak, že zhotovitelka vyzve do 7 pracovních dnů od vyhotovení soupisu písemně objednatelku k dílčímu předání díla a objednatelka je povinna do 7 pracovních dnů od doručení výzvy zahájit dílčí přejímací řízení, které bude provedeno způsobem uvedeným pro řádné převzetí díla. Zhotovitelka provede finanční vyčíslení provedených a předaných prací, zúčtování poskytnutých dílčích plnění a vypracuje a doručí objednatelce fakturu za skutečně provedené a objednatelkou převzaté práce.

    Nejvyšší soud předmětné řízení uzavřel s tím, že smluvní strany si mohou (v mezích obecných korektivů) sjednat pro případ odstoupení od smlouvy jeho účinky a způsob vypořádání závazku odchylně od úpravy v občanském zákoníku. V takovém případě tento závazek nadále přetrvává i po ukončení smlouvy a zákonný způsob vypořádání závazku ze zrušené smlouvy (ve smyslu § 2993 a též 2999 o. z.) se v takovém případě může uplatnit v rozsahu, na který sjednané vypořádání nedopadá.

     

    Daniel Navrátil,
    advokát a partner

    Tomáš Vohrabal,
    advokátní koncipient

     

    Wilsons s.r.o., advokátní kancelář

    The Flow Building
    Václavské náměstí 47
    110 00 Praha 1

    e-mail: info@wilsonscee.com
    Tel.: +420 277 779 211

     

    [1] Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. března 2022, sp. zn. 23 Cdo 1001/2021.

    [2] Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. února 2022, sp. zn. 22 Cdo 185/2022.

    [3] Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 4. dubna 2022, sp. zn. 26 Cdo 2177/2021.

    [4] Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 3. března 2022, sp. zn. 26 Cdo 2122/2021.

    [5] Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2637/2020.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Daniel Navrátil, Tomáš Vohrabal (Wilsons)
    30. 5. 2022

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
    • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
    • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
    • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Prodloužení lhůt pro dání výpovědi a okamžitého zrušení zaměstnavatelem
    • Compliance z pohledu obchodní korporace a přínos compliance programu pro obchodní korporaci
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Společná domácnost
    • Obchodní vedení společnosti
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Obchodní vedení společnosti
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Byznys a paragrafy, díl 12.: Právní Due Diligence
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?
    • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

    Soudní rozhodnutí

    Opatrovník

    Z hlediska kolize zájmů není přípustné, pokud je opatrovníkem účastníka řízení ustanovena osoba podřízená orgánu veřejné moci (např. jeho zaměstnanec), který vede řízení, a...

    Společná domácnost

    Za přiměřené poměry manžela ve smyslu § 767 odst. 2 o. z. lze považovat takové okolnosti, které prokazují jeho potřebu bydlet v daném bytě či domě, jež musí být natolik...

    Mzda (exkluzivně pro předplatitele)

    Posuzuje-li se otázka rovného odměňování složkou mzdy, pro niž jsou podmínky (předpoklady) stanovené zaměstnavatelem ve vnitřním předpisu, je nutné v prvé řadě rozlišovat, zda...

    Náhrada za ztrátu na výdělku (exkluzivně pro předplatitele)

    Ošetřující lékař podle § 57 zákona o nemocenském pojištění vydává rozhodnutí o vzniku dočasné pracovní neschopnosti a podle § 59 téhož zákona vydává rozhodnutí o ukončení...

    Nesprávný úřední postup (exkluzivně pro předplatitele)

    ESLP po členských státech požaduje, aby zajistily nejen ochranu dětí před samotným pachatelem, ale také trvá na důsledné prevenci před sekundární viktimizací dětí způsobenou...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.