Skryté ujednání v realitní smlouvě – zbytečná hra na schovávanou
Nejvyšší soud ČR se v usnesení sp. zn. 33 Cdo 79/2024 ze dne 29. ledna 2025 zabýval dalším z řady případů, které odhalují limity podnikatelské praxe při uzavírání smluv se spotřebiteli na dálku.
Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 79/2024 potvrdil, že smluvní klauzule vylučující právo spotřebitele odstoupit od distančně uzavřené smlouvy je neúčinná, pokud je skryta pod zavádějícím nadpisem a splývá s nesouvisejícím textem, například s prohlášením podle AML předpisů. Soud navázal na svou předchozí judikaturu a znovu zdůraznil, že rozhodující není pouze obsah uj... více
Rozhodnutí je na první pohled všední - spotřebitel odstoupil od distančně sjednané smlouvy, realitní kancelář (M&M reality holding a. s.) nesouhlasila a spor eskaloval až k dovolacímu soudu.
Podstatné je však to, jak Nejvyšší soud znovu a velmi srozumitelně vysvětlil, co se v českém právu rozumí skrytým ujednáním, a kdy taková klauzule nemůže vůči spotřebiteli obstát.
Rozhodnutí navazuje na dlouhodobou judikaturní linii, ale zároveň je mimořádně užitečné pro praxi - zejména proto, že ukazuje, jak málo někdy stačí, aby se i poměrně běžná smluvní doložka stala neúčinnou, a tím pádem nevyvolala zamýšlené právní následky.
Skutkové okolnosti případu
Realitní kancelář poskytující zprostředkování koupě nemovitosti uzavřela se spotřebitelem distančně „dohodu o koupi nemovitosti“. Smlouva měla do značné míry formulářový charakter - obsahovala dohodu o budoucím uzavření kupní smlouvy, pravidla tzv. blokace nemovitosti a také povinnost spotřebitele uhradit „blokační úhradu“ ve výši 300 000 Kč.
Pokud by k zaplacení nedošlo včas, smlouva počítala se smluvní pokutou ve výši 30 % blokační úhrady. Typické nastavení, které není v realitní praxi nijak neobvyklé.
Spotřebitel však blokační úhradu neuhradil. Namísto toho využil své zákonné právo a do 14 dnů od uzavření smlouvy od ní odstoupil podle § 1829 občanského zákoníku. Realitní kancelář však tvrdila, že spotřebitel toto právo neměl, protože - jak uváděla - již předem a výslovně souhlasil se zahájením poskytování služby a byl o ztrátě práva odstoupit poučen.
A právě v tomto místě se střetávají zásadní argumenty obou stran.
Sporné ujednání: pod jedním nadpisem AML prohlášení a zároveň výluka odstoupení
Výjimka z práva odstoupit podle § 1837 písm. a) občanského zákoníku je možná. Musí však být splněny dvě podmínky:
- spotřebitel musí předem a výslovně souhlasit se zahájením plnění, před uplynutím čtrnáctidenní lhůty pro odstoupení od smlouvy, a současně
- musí být předem poučen, že tímto souhlasem ztrácí právo na odstoupení od smlouvy.
Podle realitní kanceláře bylo obojí obsaženo v článku 14.2 smlouvy. Tento článek však nesl název: „A několik poučení a zákonných povinností na závěr…” a obsahoval především sdělení podle zákona proti praní špinavých peněz (AML).
Teprve v plynulém pokračování za AML prohlášením, že spotřebitel není politicky exponovanou osobou a že prostředky nepocházejí z trestné činnosti, se objevila věta o tom, že strany požádaly o okamžité zahájení plnění a že spotřebitel není oprávněn od smlouvy odstoupit.
Nejvyšší soud tuto konstrukci označil jako „ukázkový případ skrytého ujednání“, které může snadno uniknout pozornosti spotřebitele. Dodal také, že takové jednání „není poctivé“ a nepožívá právní ochrany.
Nejvyšší soud: transparentnost není detail, ale podstata
Rozhodnutí stojí na pevném judikaturním základě. Nejvyšší soud výslovně navazuje například na:
- Rozsudek NS ze dne 19. 6. 2018, sp. zn. 32 Cdo 3530/2016, který zdůraznil, že za „skrytou formu ujednání“ je nutno považovat ujednání, jež snadno unikne pozornosti spotřebitele a je pro něho proto překvapivé. Toto kritérium se neodvíjí jen od velikosti písma, ale i od kontextu, umístění a celkového vyznění doložky ve smlouvě.
- Usnesení Ústavního soudu ze dne 24. 9. 2024, sp. zn. III. ÚS 2086/2024, kde ÚS v návaznosti na dlouhodobé chápání ochrany spotřebitele připomněl, že ujednání nesmějí být uvedená výrazně menším písmem, nebo skrytá pod zavádějícím nadpisem apod.
Nejvyšší soud se tedy i v tomto případě opřel o svá předchozí rozhodnutí i o závěry Ústavního soudu, které společně tvoří jasný celek:
- Spotřebitel se nachází ve slabším postavení.
- Formální umístění textu do smlouvy ještě neznamená, že spotřebitel mohl ujednání rozumně očekávat nebo mu porozumět.
- Ujednání, která mají omezovat spotřebitelská práva, musejí být zřetelná, nepřehlédnutelná, obsahově i graficky viditelná.
Nejvyšší soud také výslovně zopakoval, že jestli podnikatel umístí takovou klauzuli do části smlouvy, která vypadá jako pouhé informativní sdělení (o AML, politické exponovanosti apod.), a nikoli jako skutečné individuální ujednání o právech a povinnostech stran, jde o skryté ujednání ve smyslu § 1753 občanského zákoníku.
Takové ujednání je neúčinné, a k jeho existenci se nepřihlíží.
Praktický výsledek: spotřebitel odstoupil platně a včas
Když Nejvyšší soud konstatoval neúčinnost klauzule o výluce práva odstoupit, byl další vývoj sporu vlastně nevyhnutelný. Spotřebitel tedy:
- odstoupil v rámci zákonné lhůty,
- učinil tak zcela v souladu s § 1829 občanského zákoníku,
- a proto mu nevznikla povinnost uhradit ani blokační úhradu, ani smluvní pokutu.
Dovolání realitní kanceláře bylo nakonec odmítnuto jako nepřípustné, neboť rozhodnutí odvolacího soudu plně odpovídalo ustálené rozhodovací praxi dovolací instance.
Co si z toho vzít?
Transparentnost je klíčová povinnost
Rozhodnutí opět připomíná, že v oblasti spotřebitelského práva nehraje roli pouze to, co je ve smlouvě napsáno, ale také jak, kam a v jakém kontextu je to zapsáno.
Praxe ukazuje, že zejména při distančním sjednávání služeb mají podnikatelé někdy tendenci „schovat“ méně výhodná ujednání do méně výrazných částí smlouvy, ať už vědomě, nebo z pouhé snahy o „úspornou“ strukturu dokumentu.
Tento přístup však vede k jedinému výsledku: neúčinnosti těchto ustanovení.
Dopad na realitní praxi
Rozhodnutí míří především do oblasti realitních smluv, v nichž je velmi časté:
- používání formulářových ujednání,
- ukládání blokačních úhrad,
- kombinace více typů smluv (o zprostředkování, o smlouvě budoucí, atd.) do jedné listiny,
- a distanční uzavírání smluv.
To vše zvyšuje riziko, že spotřebitel důležitá ujednání přehlédne, protože buď splývají s jiným textem, nebo je považuje za „pouhou“ administrativní informaci.
Závěr
Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 79/2024 je připomínkou, že ochrana spotřebitele není formální konstrukcí, ale hmotným pravidlem, které je třeba dodržovat. Pokud chce podnikatel využít zákonnou výjimku, musí ji spotřebiteli sdělit jasně, čitelně a důrazně – bez skrytých odkazů a bez kombinování s nesouvisejícími prohlášeními.
Skrytá smluvní ujednání nemají v právním styku místo. A pokud se v něj podnikatel uchýlí, nemůže očekávat, že mu soud poskytne ochranu.
Dominika Veselá
partnerka
.png)
Debora Cibulková,
advokátní koncipientka
Eversheds Sutherland, advokátní kancelář, s.r.o.
Oasis Florenc
Pobřežní 394/12
186 00 Praha 8
Tel.: +420 255 706 500
e-mail: praha@eversheds-sutherland.cz
