Kupní smlouva k nemovité věci bez určení kupní ceny: Nejvyšší soud koriguje katastrální praxi
Nejvyšší soud ČR rozsudkem ze dne 9. 4. 2026, sp. zn. 24 Cdo 81/2026, výslovně připustil uzavření kupní smlouvy k nemovité věci bez určení kupní ceny podle § 2085 odst. 2 občanského zákoníku ve spojení s § 2131 občanského zákoníku, čímž korigoval dosavadní restriktivní praxi katastrálních úřadů i soudů nižších stupňů. Rozhodnutí má bezprostřední praktický dopad na smluvní a vkladovou praxi v oblasti převodů nemovitostí, neboť odstraňuje dosavadní právní nejistotu ohledně vkladové způsobilosti kupních smluv bez číselně vymezené úplaty.
Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 24 Cdo 81/2026 autoritativně vyřešil dosud spornou otázku, zda lze uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitosti bez určení kupní ceny, a potvrdil, že ustanovení § 2085 odst. 2 občanského zákoníku se prostřednictvím § 2131 občanského zákoníku přiměřeně použije i na koupi nemovitých věcí. Soud zdůraznil, že stanovení výše kupní ce... více
Právní rámec a dosavadní praxe
Nový občanský zákoník zásadním způsobem proměnil koncepci kupní smlouvy. Z § 2080 občanského zákoníku vyplývá, že stanovení kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy, neboť kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení. Současně § 2085 odst. 2 občanského zákoníku výslovně předvídá situaci, kdy strany mají vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny – v takovém případě platí za ujednanou kupní cenu, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává. Podle § 2131 občanského zákoníku se na smlouvu o koupi nemovité věci přiměřeně použijí ustanovení o koupi movitých věcí.
Přesto se v praxi katastrálních úřadů a navazující soudní praxi dlouhodobě prosazoval restriktivní přístup, podle něhož měla být dohoda o kupní ceně nadále posuzována jako podstatná náležitost kupní smlouvy. V důsledku toho byla cenová ujednání podrobována přezkumu z hlediska určitosti a katastrální úřady v řadě případů trvaly na explicitním a určitě vyjádřeném určení kupní ceny, případně alespoň na bezvadném určení způsobu jejího zjištění. V právní doktríně panovala v zásadě shoda, že tento přístup neodpovídá nové úpravě.
Skutkový stav a procesní vývoj
Věc, která dala Nejvyššímu soudu příležitost se k této otázce autoritativně vyjádřit, se týkala kupní smlouvy, jejímž předmětem byl převod spoluvlastnických podílů (id. 1/2) na pozemcích. Kupní smlouva obsahovala toto ujednání, ve kterém strany dokonce předvídaly možné komplikace u příslušného katastrálního úřadu:
„Smluvní strany sjednávají tuto smlouvu bez určení kupní ceny dle § 2085 odst. 2 obč. zák. ve spojení s § 2131 obč. zák. Smluvní strany vyjadřují přesvědčení, že osoba, která bude na příslušném katastrálním úřadu rozhodovat o povolení vkladu vlastnického práva na základě této smlouvy, bude dostatečně seznámena s platnou právní úpravou a nebude v daném ujednání spatřovat jakýkoliv důvod pro zamítnutí návrhu na vklad, neboť je zcela zřejmé, že uzavření kupní smlouvy bez určení kupní ceny je přípustné ujednání.“
Katastrální úřad následně návrh na vklad vlastnického práva rozhodnutím zamítl s odůvodněním, že smlouva nesplňuje náležitosti občanského zákoníku co do řádného vymezení kupní ceny.
Krajský soud v Praze žalobu proti rozhodnutí katastrálního úřadu zamítl a Vrchní soud v Praze jeho rozsudek potvrdil. Oba soudy shodně uzavřely, že § 2085 odst. 2 občanského zákoníku se vztahuje výlučně na movité věci a u nemovitostí je třeba trvat na určení kupní ceny podle § 2080 občanského zákoníku. Vůči rozhodnutí Vrchního soudu v Praze podal kupující dovolání k Nejvyššímu soudu.
Právní závěry Nejvyššího soudu
Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 24 Cdo 81/2026 shledal dovolání přípustným, neboť posuzovaná otázka nebyla dosud v jeho judikatuře vyřešena.
Předně Nejvyšší soud zdůraznil, že § 2080 a § 2085 odst. 2 občanského zákoníku neupravují zcela stejnou otázku. Ustanovení § 2080 občanského zákoníku dopadá na situace, kdy je kupní cena sjednána, ale musí být dostatečně určitá – alespoň co do způsobu jejího určení, tedy upravuje zejména požadavek na určitost. Naproti tomu § 2085 odst. 2 občanského zákoníku reguluje situace, kdy strany výslovně projeví vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny. V takovém případě nastupuje nevyvratitelná domněnka, že za ujednanou platí cena obvyklá.
Nejvyšší soud dále potvrdil, že stanovení výše kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Pojmovým znakem koupě je pouze úplatnost jako taková. K otázce aplikovatelnosti § 2085 odst. 2 občanského zákoníku na nemovité věci soud uzavřel, že toto ustanovení se přiměřeně použije i na koupi nemovité věci prostřednictvím § 2131 občanského zákoníku. V odůvodnění argumentoval tím, že pododdíl o koupi nemovitých věcí neobsahuje ustanovení, které by aplikaci § 2085 odst. 2 občanského zákoníku vylučovalo. Odlišnosti spojené s koupí nemovitostí neodůvodňují vyloučení tohoto pravidla.
Opačný výklad by dle Nejvyššího soudu zakládal neodůvodněný rozpor se systematikou zákona a principem autonomie vůle. Nejvyšší soud současně formuloval požadavek, aby u koupě nemovité věci byla vůle uzavřít smlouvu bez určení kupní ceny písemně vyjádřena v textu smlouvy.
Ve výroku Nejvyšší soud změnil rozsudky obou nižších soudů a sám povolil vklad vlastnického práva ve prospěch žalobce.
K aplikovatelnosti tohoto rozhodnutí na praxi katastrálních úřadů je nutné doplnit, že v dovolacím řízení se k probírané právní otázce měl možnost na výzvu Nejvyššího soudu vyjádřit také Český úřad zeměměřičký a katastrální. Český úřad zeměměřičký a katastrální ve svém stanovisku rovněž potvrdil, že úprava v § 2085 odst. 2 občanského zákoníku je aplikovatelná i na koupi nemovité věci, a v kupní smlouvě je možné sjednat úplatnost v podobě ujednání, kterým je výslovně vyjádřena vůle stran uzavřít ji bez určení kupní ceny.
Praktické důsledky pro smluvní a vkladovou praxi
Komentované rozhodnutí představuje zásadní průlom v oblasti převodů nemovitostí. Katastrální úřady nadále nemohou zamítnout návrh na vklad pouze z důvodu, že kupní cena není ve smlouvě sjednána, pokud je v textu smlouvy písemně vyjádřena vůle stran uzavřít úplatnou kupní smlouvu bez určení ceny s odkazem na § 2085 odst. 2 ve spojení s § 2131 občanského zákoníku.
Skutečnost, že Český úřad zeměměřičký a katastrální ve svém stanovisku také připustil aplikovatelnost § 2085 odst. 2 občanského zákoníku na nemovitosti, dává důvod očekávat, že dojde k plošné změně přístupu všech katastrálních úřadů.
V praxi bude nutné, aby kupní smlouva uzavíraná bez určení kupní ceny výslovně uváděla, že se jedná o úplatný převod a že smluvní strany mají vůli uzavřít smlouvu bez určení kupní ceny. Lze dále doporučit, aby kupní smlouva obsahovala také výslovný odkaz na použití § 2085 odst. 2 ve spojení s § 2131 občanského zákoníku. Takové ujednání minimalizuje riziko zamítnutí vkladu a současně jasně deklaruje úplatný charakter převodu.
Patrik Novák,
vedoucí advokát
Eversheds Sutherland, advokátní kancelář, s.r.o.
Oasis Florenc
Pobřežní 394/12
186 00 Praha 8
Tel.: +420 255 706 500
Fax: +420 255 706 550
e-mail: praha@eversheds-sutherland.cz
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
