Charakteristické rysy nájmu bytu a vybrané instituty
Úprava nájmu bytu a domu vychází z obecné úpravy nájmu. To znamená, že základem je povinnost pronajímatele přenechat dočasně věc nájemci k užívání a na druhé straně povinnost nájemce platit pronajímateli nájemné. Důvodem pro speciální vyčlenění nájmu bytu je účel tohoto institutu, kterým je zajištění bytových potřeb nájemce. Ten se nachází v postavení slabší strany a je tedy potřebné poskytnout mu zvýšenou ochranu. Nájem bytu se od obecného nájmu dále liší svým předmětem a také též jedním ze subjektů. Předmětem nájmu bytu musí být byt nebo dům, pronajatý za účelem bydlení a nájemcem musí být fyzická osoba, tedy člověk. V případě nesplnění některé z daných podmínek se úprava nájmu bytu nepoužije.
 |
Předmět nájmu
Co se týče předmětu tohoto závazku, je jím byt nebo dům, souhrnně označován jako „byt“. Nově je ovšem možné, aby si strany sjednaly i nájem jiného než obytného prostoru. Nový občanský zákoník je postaven na zásadě odděleného uplatňování práva soukromého a veřejného. Důsledkem tohoto rozlišování je, že veřejnoprávní rozhodnutí (např. kolaudační souhlas vydaný stavebním úřadem) nemůže ovlivnit práva a povinnosti ze soukromoprávní smlouvy. Strany si tedy mohou ujednat nájem prostoru, který není oficiálně určen k bydlení a dokonce i nájem prostoru, který k bydlení není způsobilý. Veřejnoprávní sankce ovšem vyloučeny nejsou.
Nájemce je také oprávněn v bytě podnikat i pracovat, pokud tím nezpůsobí pro byt zvýšené zatížení. Další nové pravidlo, které NOZ zavádí, je oprávnění nájemce chovat v bytě zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.
Nájemné
Podstatnou náležitostí smlouvy je nájemné. V této souvislosti si strany mohou sjednat také každoroční zvyšování nájemného, a to např. v závislosti na inflaci (indexace nájemného). Zákon připouští i jednostranné zvýšení nájemného, kdy však v případě nesouhlasu nájemce musí být nová výše potvrzena soudem. Stanovené maximum je zvýšení o 20% v průběhu 3 let. Nájemné je možné zvýšit i z důvodu oprav a úprav, kterými pronajímatel byt zhodnotí, opět ovšem ve stanovených limitech. Pronajímatel může po nájemci požadovat složení jistoty za účelem zajištění řádného plnění povinností ze strany nájemce, a to konkrétně placení nájemného. Maximální výše je stanovena hodnotou 6 měsíčních nájmů.
Přechod nájmu
Dalším ze specifik nájmu bytu je možnost přechodu nájmu na další osoby v případě smrti nájemce. Podmínkou je, aby daná osoba žila s nájemcem ve společné domácnosti ke dni smrti nájemce a neměla vlastní byt. V případě blízkých příbuzných není vyžadován souhlas pronajímatele.
Ukončení nájmu
Ochrana nájemce jako slabší smluvní strany se opět výrazně projevuje v úpravě ukončení nájmu. Základním pravidlem je, že pronajímatel může nájem vypovědět jenom ze zákonem stanovených důvodů a to v tříměsíční výpovědní době, zatímco nájemce je limitován podstatně méně. Novinkou je, že výpověď již nemusí schvalovat soud a odpadla také povinnost pronajímatele zajistit nájemci při skončení nájmu bytovou náhradu. Pronajímatel je však ve výpovědi povinen upozornit nájemce na možnost vznést námitky a navrhnout přezkum výpovědi soudem. V případě nájmu na dobu určitou je nájemce oprávněn vypovědět nájem, pokud se významně změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, zatímco pronajímatel jenom pokud:
- nájemce hrubě poruší svoje povinnosti plynoucí z nájmu
- je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný proti pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
- má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu
- je-li dán jiný obdobně závažný důvod
V případě nájmu na dobu neurčitou má nájemce v zásadě volnost ohledně vypovězení nájmu a může tak učinit kdykoli a i bez uvedení důvodu. V případě pronajímatele stále platí, že může nájemní smlouvu vypovědět pouze ze zákonem povolených důvodů, kdy k výše uvedeným důvodům přibývají následující:
- potřeba užívaní bytu pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost nebo
- potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela
V rámci smluvní svobody je možné sjednat i jiné výpovědní důvody, ovšem nikoli v neprospěch nájemce.
Paulína Macháčová
Dvořák Hager & Partners, advokátní kancelář, s.r.o.
Oasis Florenc
Pobřežní 12
186 00 Praha 8
Tel.: +420 255 706 500
Fax: +420 255 706 550
e-mail: praha@dhplegal.com
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
