Dům v obchodním majetku

Vzhledem k tomu, že podnikatelé kupují domy do obchodního majetku za nezdaněné peníze, zákonodárce výslovně vyřadil příjmy z prodeje takových nemovitostí z osvobození od daně z příjmu fyzických osob. Tuhle daň nemusíme platit, pokud nám nemovitost patřila aspoň pět let před jejím prodejem (jde-li o dům, kde jsme bydleli, stačí dokonce dva roky). Jedinou výjimkou je právě nemovitost zahrnutá do obchodního majetku podnikatele. U té může vlastník na osvobození příjmů z jejího prodeje zapomenout, i kdyby mu patřila třeba dvacet let. Zde by totiž začal pětiletý (případně dvouletý) časový test pro osvobození od daně běžet až dnem vyřazení nemovitosti z obchodního majetku prodávajícího.

Dům s ručením omezeným

Někdy se pro vlastnictví nemovitosti vytváří samostatná právnická osoba. Obchodní společnosti, za jejichž závazky účastníci ručí, se k tomu nepovažují za vhodné. Obvykle se zakládá společnost s ručením omezeným, výjimečně pak akciová společnost, jejíž založení i běžný provoz jsou dražší.

Takové právnické osoby zřizují například firmy pro pronájem nemovitostí na leasing. Přenechání obchodní společnosti ke konci splácení leasingu je pak oproti běžnému prodeji domu levnější: neplatí se 5% daň z převodu nemovitostí, takže už u domu za 2 miliony korun se na převodní dani ušetří 100 tisíc korun.

Katastrální úřad taková změna vůbec nezajímá, protože vlastníkem nemovitosti zůstává stále stejná obchodní společnost. Jen rejstříkový soud zapíše do obchodního rejstříku změnu jejích společníků anebo statutárních orgánů.

Pro ty, kteří jsou podle českého devizového zákona cizozemci, je koupě podílu nebo akcií obchodní společnosti jednou z mála cest, jak fakticky nabýt dům nebo pozemek v České republice. Za několik let, v Evropské unii, už ale tahle úvaha bude pasé.

Jaké jsou výhody a rizika

Co když při jednání o koupi domu zjistíme, že na prodej není dům, ale eseróčko, které jej vlastní?

Závazky, které váznou na nemovitosti, nabízené k prodeji běžným způsobem, si můžeme za stovku jednoduše ověřit v katastru nemovitostí (věcná břemena i zástavní práva najdeme v části C listu vlastnictví). Závazky, které váznou na nabízené obchodní společnosti, v žádném veřejném registru zjistit nelze. Nezbývá tedy než spoléhat na účetnictví či audit společnosti nebo na jeho dobrou pověst developera, respektive leasingové společnosti.

Pro některé kupce může být ovšem na nemovitosti ve vlastnictví obchodní společnosti atraktivní právě ztráta, kterou se společnosti podařilo během své existence nakumulovat. I za vykázanou ztrátu je leckdo ochoten zaplatit. Jestliže ale máte další obchodní aktivity, vězte, že proti ztrátě či zisku z pořízené obchodní společnosti nebudete moci nikdy postavit zisk či ztrátu, kterých dosáhnete jako fyzická osoba, eventuálně v jiných společnostech.

V případě, že jsou v kupovaném domě chránění nájemci bytu, je třeba si uvědomit, že u vlastníka coby fyzické osoby je bytová potřeba zákonným výpovědním důvodem z nájmu bytu. A nemusí jít jen o bytovou potřebu vlastníka domu, ale i jeho manžela, rodiče, sourozence, dítěte, vnuka, zetě či snachy. Právnická osoba, která vlastní dům, však tenhle výpovědní důvod podle judikatury českých soudů nikdy použít nemůže – ani u jediného bytu v domě.

Pokud se chystáte pořízený dům třeba jen nějaký čas pronajímat (a své příjmy přiznávat), je zapotřebí před nabytím obchodního podílu či akcií podrobná konzultace s daňovým poradcem.

Příjmy z nájemného se v ČR nezahrnují do vyměřovacího základu pro výpočet pojistného na sociální a na veřejné zdravotní pojištění. Daně z příjmů však čekají i na příjmy z činže.

Eseróčko či akciová společnost platí daň z příjmů právnických osob. Nyní jde o 31 procent (s ohledem na sazby v sousedních státech se očekává snížení sazby). Pokud byste si chtěli ze své společnosti peníze vyplatit, zaplatíte z podílu na zisku nebo z dividendy – tedy z již zdaněných peněz – na dani z příjmů ještě dalších 15 procent. Součet přesahuje 40 procent – jsme už tedy nad nejvyšším pásmem daně z příjmů fyzických osob, které je nyní 32 %.

Jediného společníka či akcionáře však samozřejmě nemůže nikdo nutit, aby si nějaký podíl na zisku nebo dividendu vyplácel.

Celý text článku naleznete zde.