epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    5. 5. 2011
    ID: 73584upozornění pro uživatele

    Jaká budou nová pravidla pro zvyšování nájemného za užívání bytu?

    Parlamentem prošla novela občanského zákoníku, která přináší některé dílčí změny v právní úpravě nájmu bytu. Stane-li se součástí českého právního řádu, bude v této oblasti znamenat výraznou změnu, neboť přináší celou řadu novinek od např. nových pravidel obsazenosti bytu přes omezení doby nájmu po přechodu nájmu bytu až po zrušení speciální kategorie služebních bytů. Tento článek se však zaměřuje na zřejmě nejvýznamnější část novely, která se týká právní úpravy určení výše nájemného.

     

    GLATZOVA & Co.

    Otázka určení výše nájemného (a možnost jeho revize) je totiž i v současnosti pro účastníky nájemních vztahů významná hlavně z důvodu existence dvou základních typů nájemních bytů v závislosti na tom, zda jejich nájemci platí tržní či tzv. regulované nájemné. Podívejme se tedy na to, jaká mají být nová pravidla v této oblasti a zda jsou vůbec potřebná?

    Novela ponechává nedotčeno ustanovení § 696 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého platí, že nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li občanský zákoník nebo zvláštní právní předpis jinak.

    Zajímavější jsou však pravidla pro případ, že k takové dohodě nedojde. Druhý odstavec citovaného ustanovení má nově obsahovat jednoznačné zákonné zmocnění, aby v takovém případě soud určil nájemné, které je v místě a čase obvyklé. Důležitým bodem je zároveň to, že výši nájemného má soud určit ke dni podání návrhu soudu.[1] K tomuto návrhu má být oprávněn jak pronajímatel domáhající se zvýšení nájemného, tak nájemce s nárokem na jeho snížení.

    Novela ovšem předpokládá, že kterýkoli z účastníků nájemního vztahu se bude moci na soud obrátit teprve tehdy, nebude-li změny dosaženo ani nově zavedeným speciálním postupem. Pronajímatel má být totiž oprávněn (v zásadě kdykoliv) písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Bude-li nájemce s takovým návrhem souhlasit, zvyšuje se nájemné automaticky počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Teprve jestliže nájemce nesdělí pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.[2] Svým způsobem nejde o nic jiného, než o kvalifikovanou předžalobní upomínku jako podmínku vzniku žalobního práva, v rámci níž má být proveden pokus o dohodu a která druhé straně poskytuje čas připravit se na uvažovanou změnu.

    Novela zároveň předpokládá, že obdobný postup bude možno uplatnit v případě nájmu na dobu neurčitou, kde bylo nájemné sjednáno dohodou. Taková dohoda má totiž nově podléhat určité formě klauzule rebus sic stantibus. Změnit výši nájemného v takovém případě bude moci soud na návrh kteréhokoli z účastníků nájemního vztahu tehdy, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.

    Protože otázka určování výše nájemného v minulosti zaznamenala vcelku dramatický vývoj, je vhodné výše uvedené informace o připravované právní úpravě zasadit alespoň stručně do kontextu tohoto vývoje.

    Zásadní pro budoucí vývoj byla série rozhodnutí Ústavního soudu z let 2000-2003, jimiž rušil předpisy obsahující regulaci výše nájemného, protože vybočovaly z mezí stanovených ústavním pořádkem a mezinárodními závazky České republiky.[3] Důvodem byla zejména protiústavní diskriminace určité kategorie vlastníků – pronajímatelů bytů s regulovaným nájemným. Tato rozhodnutí však pronajímatelům takových bytů bezprostředně neprospěla, neboť v kombinaci s následnou nečinností zákonodárce způsobila faktickou zmrazení regulovaného nájemného. Zůstalo totiž nenaplněno tehdejší znění § 696 odst. 1 občanského zákoníku, které předpokládalo vydání zvláštního právního předpisu upravujícího mimo jiné pravidla pro jednostranné zvyšování nájemného pronajímatelem.

    Za situace, kdy zákonodárce rezignoval na provedení deregulace nájemného, pronajímatelé pochopitelně hledali alternativní cestu. Tu nakonec i přes neexistenci zvláštní zákonné úpravy představovaly žaloby na určení zvýšeného nájemného soudem, které jako mimořádný krok k nápravě pasivity zákonodárce podpořil také Ústavní soud.[4] Ústavní soud dále dovodil, že obecné soudy mohly rozhodovat o zvýšení nájemného za období od podání žaloby (přestože svou povahou jsou taková rozhodnutí konstitutivní, tj. zásadně působící ex nunc) do 31. prosince 2006.[5] Tento nejzazší termín byl dán přijetím zákona 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, který počínaje 1. lednem 2007 pronajímatelům umožnil ve stanoveném rozsahu jednostranným úkonem nájemné zvyšovat.

    Vzhledem k tomu, že 31. prosince 2010 ve významné části České republiky (srov. § 3 odst. 1 zákona 107/2006 Sb.) skončilo období, kdy mohli pronajímatelé takto jednostranně zvyšovat nájemné, je na místě otázka, jaká právní úprava se na takové nájemní vztahy nadále vztahuje. Nabízí se pohled, podle něhož dochází k obnovení situace, která platila před přijetím právní úpravy umožňující pronajímatelům jednostranné zvyšovat nájemné, tedy možnost obrátit se s nárokem na určení výše nájemného na soud.

    Jak je ale patrné z výše uvedeného, tato možnost vycházela z jedinečné situace, kdy zákonodárce dlouhodobě rezignoval na přijetí občanským zákoníkem avizované právní úpravy. Vedle toho tato možnost reagovala na tehdejší konkrétní stav nájemního bydlení v České republice. „Obživnutí“ možnosti obrátit se na soud s nárokem na určení výše nájemného proto nemusí být za současného stavu zcela automatická.[6]

    Právě za účelem odstranění této nejistoty proto novela navrhuje jednoznačnou právní úpravu otázky určení výše nájemného za užívání bytu včetně možnosti jeho určení soudem, byť tak činí do značné míry se zpožděním.

    Popsané právní úpravě by se dala vytknout řada dílčích nedostatků, které mohou v budoucnu komplikovat její aplikaci. Jde zejména o absenci limitace frekvence a rozsahu návrhu ke změně výše nájemného, pevně stanovený okamžik, k němuž má v důsledku soudního rozhodnutí dojít ke změně výše nájemného, rezignaci na bližší úpravu kritérií pro určení obvyklého nájemného nebo nejednoznačné vyznění novely, pokud jde o procesní charakteristiky soudního řízení.

    Zastavme se např. u okamžiku, k němuž má na základě soudního rozhodnutí dojít ke změně výše nájemného. Jak již bylo uvedeno, novela počítá s tím, že soud by měl o takové změně rozhodnout zpětně ke dni podání návrhu. To může mít v některých případech samo o sobě dost tíživé důsledky pro neúspěšnou stranu, vezmeme-li v potaz délku trvání soudního řízení a částku, která za takovou dobu vznikne. Pravdou ale zůstává, že jde o předem jasnou zákonnou distribuci rizika pro případ, že strany nedospějí k dohodě.

    Nicméně v kombinaci s neomezeným rozsahem povinného předžalobního návrhu ke změně výše nájemného (např. tak, že by mohl navrhovat maximálně 20% změnu) tato skutečnost nahrává zneužívání nové právní úpravy. Zjevně přemrštěný návrh bude pravděpodobně druhou stranou odmítnut a soudní řešení bude představovat jediné možné východisko. Tato představa ale může slabší stranu dostat pod nepřiměřený tlak. Bude totiž postavena před volbu přijmout víceméně ihned konkrétně vyčíslenou nevýhodu, nebo v budoucnu riskovat do značné míry nepředvídatelnou zpětnou změnu.

    Zákonná limitace předžalobního návrhu by přitom umožňovala první riziko držet v přijatelných mezích. Více volnosti pro soud, pokud jde o okamžik, k němuž má o změně rozhodnout, by zase umožňovalo snížit riziko druhé. Je proto možné polemizovat, do jaké míry bude postup podle novely v konkrétních případech v souladu s právní úpravou tísně, požadavkem na výkon práva bez rozporu s dobrými mravy a ostatně i ústavním pořádkem.
      
    Přes uvedené nedostatky je novela zřejmě způsobilá naplnit ambici zvýšit pro příště míru jistoty účastníků nájemních vztahů, pokud jde o možnosti vývoje ceny, kterou nájemník bytu za jeho užívání platí. Otázkou zůstává, nakolik bude za této situace zvolené soudní řešení efektivní a jak si soudy se svou „staronovou“ pravomocí v konkrétních případech poradí.
     

    Mgr. Jan Veselý

    Mgr. Jan Veselý


    Glatzová & Co., s.r.o.

    Betlémský palác
    Husova 5
    110 00  Praha 1

    Tel.: +420 224 401 440
    Fax: +420 224 248 701
    e-mail: office@glatzova.com


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Novela ve znění původního vládního návrhu zákona, jakož i ve znění nepřijatého pozměňovacího návrhu Senátu počítala s tím, že soud bude mít větší volnost ve stanovení okamžiku, k němuž změní výši nájemného. Podle tohoto znění měl soud novou výši nájemného určit nejdříve ke dni podání návrhu. Soud tak měl mít možnost změnu odsunout na kterýkoli pozdější okamžik (např. ke dni právní moci rozhodnutí) podle toho, jak by to odpovídalo okolnostem konkrétního nájemního vztahu.
    [2] Mutatis mutandits platí totéž, domáhá-li se nájemce snížení nájemného.
    [3] Jde o nález ze dne 21. června 2000 ve věci sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, nález ze dne 20. listopadu 2002 ve věci sp. zn. Pl. ÚS 8/02 a nález ze dne 19. března 2003 ve věci sp. zn. Pl. ÚS 2/03.
    [4] Ústavní soud k tomu v nálezu ze dne 28. února 2006 ve věci sp. zn. Pl. ÚS 20/05 doslova uvedl: „Flagrantní důsledky nečinnosti zákonodárce vedou Ústavní soud, při vědomí svého postavení jako orgánu ochrany ústavnosti, k nutnosti nahradit instrumenty právní ochrany pronajímatelů chybějící na úrovni „obyčejného“ zákona využitím principů ústavně právní regulace.“
    [5] Viz stanovisko Ústavního soudu ze dne 28. dubna 2009 ve věci sp.zn. Pl. ÚS-st27/09. Pokud jde o dobu předcházející podání žaloby, toto stanovisko dovodilo, že obecné soudy jsou povinny případné nároky pronajímatelů na náhradu škody uplatněné vůči státu z hlediska náhrady za nucené omezení jejich vlastnického práva podle článku 11odst. 4 Listiny základních práv a svobod.
    [6] K podrobné analýze této nejistoty srov. Pohl, M.: K naléhavým právním otázkám nájemního bydlení, Parlamentní institut: 2011.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jan Veselý ( Glatzová & Co. )
    5. 5. 2011

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Obchodní vedení společnosti
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.