Jaké klíčové změny přináší návrh novely stavebního zákona?

Reorganizace státní stavební správy 

Jednou z významných změn, s níž návrh počítá, je změna organizační soustavy státní stavební správy. Nově má dle návrhu vzniknout Úřad rozvoje území České republiky, který bude ústředním správním úřadem s působností ve věcech územního plánování, stavebního řádu a vyvlastnění (dále jen „Úřad“).[4] Úřad má být zřízen spojením Stavebního úřadu Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva průmyslu a obchodu, Ministerstva dopravy a Dopravního a energetického stavebního úřadu.[5] Podle přechodných ustanovení návrhu novely má působnost těchto úřadů přejít na Úřad dnem nabytí účinnosti novely, přičemž služební poměry dosavadních pracovníků těchto úřadů přejdou do služebního poměru k Úřadu.[6]

Pod Úřad bude podle návrhu spadat 14 úřadů rozvoje území kraje se sídlem v krajských městech a v hlavním městě Praze, jež budou mít územní pracoviště se sídlem v obcích s rozšířenou působností (úřady si však mohou zřídit územní pracoviště i v jiných obcích, je-li to potřebné).[7] Dosavadní krajské a obecní stavební úřady zaniknou uplynutím šestiměsíční lhůty ode dne nabytí účinnosti novely (tj. předpoklad je zánik k 1.2.2027) a jejich působnost přejde dnem následujícím po uplynutí této lhůty na úřady rozvoje území kraje a jejich územní pracoviště. Ke stejnému datu přechodná ustanovení novely stanovují přechod pracovních poměrů úředníků obcí a krajů (vč. úředníků městských obvodů a městských částí územně členěných statutárních měst a hlavního města Prahy a městských částí hlavního města Prahy) dle principu převažující činnosti na služební poměr k ČR, resp. k Úřadu.[8]  

Integrace dotčených orgánů do stavební správy, včetně zrušení Jednotného environmentálního stanoviska  

Dle návrhu novely má rovněž dojít k integraci většiny dotčených orgánů do státní stavební správy podle principu „jeden úřad = jedno řízení = jedno razítko“. Dotčené orgány tak již nebudou vydávat samostatná vyjádření nebo závazná stanoviska, ta budou nově zahrnuta již do rozhodnutí o povolení záměru, které vydává stavební úřad.[9]  

S ohledem na specializaci a složitost některých otázek však budou i nadále některá vyjádření, stanoviska nebo rozhodnutí ponechána dotčeným orgánům. Mezi ně patří zejména závazné stanovisko EIA, které budou nadále vydávat krajské úřady nebo Ministerstvo životního prostředí.[10] Rovněž zůstanou zachována závazná stanoviska dotčených orgánů státní památkové péče pro úpravy kulturní památky nebo národní kulturní památky(dotčenými orgány jsou v tomto případě obecní úřady obcí s rozšířenou působností a krajské úřady).[11] To samé platí pro zvláště chráněná území (vč. jejich ochranných pásem) a území soustavy Natura 2000, kde bude vydáváno společné závazné stanovisko orgánu ochrany přírody (tj. Agentury ochrany přírody a krajiny, správy národního parku nebo krajského úřadu)[12] nahrazující všechny souhlasy, povolení nebo jiná rozhodnutí, závazná stanoviska anebo vyjádření podle ZOPK.[13]

Reklama

Veřejné zakázky pro začátečníky – 1. díl: Základní pojmy a principy (online - živé vysílání) - 12.5.2026

12.5.2026 13:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Další novinkou je zrušení zákona č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku (JES),[14] neboť:

• většinu environmentálních úkonů již bude vydávat přímo stavební úřad v konečném rozhodnutí (pokud nepůjde o zvláště chráněná území/jejich ochranné pásmo, území soustavy Natura 2000 nebo vojenský újezd; na území vojenského újezdu budou tyto úkony nadále vydávat újezdní úřady[15]);
• v případě, že o to požádá stavebník, integrovat všechna další závazná stanoviska, která jsou nyní předmětem JES, do závazného stanoviska EIA.[16]

Vymezení pojmu „stavba pro hromadné bydlení“ a veřejného zájmu

Návrh novely nově vymezuje pojem stavby pro hromadné bydlení jako stavbu nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10 000 m²,[17] což má dle důvodové zprávy odpovídat stavbě s přibližně 100 až 200 byty.[18] Dále zařazuje stavbu pro hromadné bydlení mezi výčet vyhrazených staveb v příloze č. 3 Stavebního zákona, o nichž má rozhodovat v jediném stupni Úřad. Nově by tedy povolování všech velkých bytových komplexů probíhalo centrálně prostřednictvím jediného úřadu.

Současně má být již na zákonné úrovni výslovně zakotveno, že výstavba vyhrazených staveb a veřejné infrastruktury je ve veřejném zájmu.[19] Pro právní praxi to znamená, že např. ve vyvlastňovacím řízení nebo v rámci řízení o povolení k zásahu do zvláště chráněných druhů by investoři nemuseli v každém jednotlivém případě samostatně prokazovat existenci veřejného zájmu na výstavbě těchto staveb, neboť by veřejný zájem vyplýval přímo ze zákona. Správní orgány by však i nadále tento veřejný zájem musely v každém jednotlivém případě poměřovat s konkurujícím zájmem.[20]

Opatření ke zrychlení stavebního řízení

Navrhuje se vyloučení možnosti dotčeného orgánu prodloužit lhůtu pro vydání vyjádření či závazného stanoviska (jak nyní umožňuje § 178 odst. 2 stavebního zákona). Dotčené orgány by tak měly nově vydávat vyjádření či závazná stanoviska ve třicetidenní lhůtě bez možnosti prodloužení této lhůty o dalších 30 dnů. Pokud ve lhůtě 30 dnů nebude vyjádření či závazné stanovisko vydáno, bude platit fikce souhlasu.

Fikce souhlasu bude nově platit i pro odvolací řízení vůči závaznému stanovisku. Tj. pokud nadřízený dotčený orgán závazné stanovisko nepotvrdí nebo nezmění do 30 dnů ode dne vyžádání jeho potvrzení nebo změny dle § 149 odst. 7 správního řádu, tak i zde bude platit fikce, že přezkoumávané závazné stanovisko nadřízený orgán potvrdil.[21] Dosud platila fikce souhlasu pouze pro vydání prvoinstančního závazného stanoviska.

Rovněž dojde k omezení přezkumu závazných stanovisek, a to jak vydaných ve lhůtě, tak i fiktivních z důvodu promeškání lhůty. Nadřízený dotčený orgán bude moci v přezkumném řízení zrušit nebo změnit vydané závazné stanovisko pouze do právní moci rozhodnutí stavebního úřadu;[22] v současné době je přitom možné zahájit takové přezkumné řízení, až do 6 měsíců od právní moci rozhodnutí a následně závazné stanovisko v přezkumném řízení zrušit nebo změnit do 9 měsíců od právní moci rozhodnutí.

Nadřízený dotčený orgán bude moci fiktivní souhlasné závazné stanovisko pouze změnit (nikoliv již zrušit, jak je tomu podle současné právní úpravy), a to rovněž výhradně do právní moci rozhodnutí stavebního úřadu.[23] Podle současné právní úpravy přitom může nadřízený dotčený orgán změnit či zrušit fiktivní souhlasné závazné stanovisko až do 6 měsíců od právní moci rozhodnutí stavebního úřadu.

Nově tedy bude vyloučena možnost, že by po právní moci rozhodnutí stavebního úřadu mohla být v důsledku zrušení závazného stanoviska věc opět otevřena v rámci obnovy řízení.[24]

Návrh novely dále zavádí ustanovení, podle kterého má stavební úřad posuzovat splnění podmínek pro povolení záměru ke dni podání žádosti. Uvedené má platit i v řízení odvolacím, přezkumném a soudním a v opakovaném řízení.[25] Jedná se o významnou změnu, jejímž záměrem je mimo jiné přispět k posílení právní jistoty stavebníků. Doposud totiž platí, že pro rozhodování stavebního úřadu je rozhodující skutkový a právní stav v době vydání rozhodnutí, nikoliv v době podání žádosti. Tj. pokud např. po podání žádosti dojde ke změně územního plánu či k vydání stavební uzávěry, je stavební úřad těmito novými opatřeními vázán. Nově by ale stavební úřad k těmto novým opatřením nepřihlédl.

Dle návrhu má být nově rovněž dána povinnost stavebního úřadu vrátit stavebníkovi zaplacený správní poplatek v případě, že stavební úřad nerozhodne o žádosti ve stanovené lhůtě pro vydání rozhodnutí.[26] Uvedené opatření má zvýšit motivaci stavebních úřadů rozhodovat bez zbytečných průtahů.

Opatření ke zrychlení soudního přezkumu

Další novinkou je zavedení jednotné jednoměsíční lhůty pro podání žaloby proti rozhodnutí stavebního úřadu.[27] Podle návrhu již nebude možné rozšířit žalobu na dosud nenapadené výroky nebo ji rozšířit o další žalobní body do 2 měsíců od oznámení rozhodnutí, jak je tomu doposud. Za účelem zrychlení řízení tak bude potřeba uplatnit veškeré námitky v jednotné jednoměsíční lhůtě.[28]

Podle návrhu bude nově možné navrhnout přiznání odkladného účinku žaloby proti rozhodnutí stavebního úřadu, s výjimkou rozhodnutí o přestupku, výhradně společně s žalobou. Toto pravidlo má platit rovněž ve vztahu k návrhu na přiznání odkladného účinku v případě kasační stížnosti. K návrhu na přiznání odkladného účinku podanému později se nebude přihlížet.[29]

Návrh novely zahrnuje rovněž opatření, na základě kterého soud nemůže změnit ani zrušit napadené rozhodnutí, pokud by zrušení představovalo pro jiné osoby nebo veřejný zájem nepoměrně větší újmu v porovnání s újmou vzniklou zamítnutím žaloby. A to přesto, že by byla žaloba důvodná.[30]

Závěr

Cílem tohoto článku bylo upozornit na klíčové změny, které přináší návrh novely v oblasti stavebního práva. Ke změnám má dojít zejména v organizační struktuře státní stavební správy včetně některých dotčených orgánů. Návrh novely zavádí definici stavby pro hromadné bydlení a označení výstavby vymezených staveb za veřejný zájem. Velké množství změn cílí na zrychlení stavebního řízení i soudního přezkumu rozhodnutí stavebních úřadů. Nová opatření obsažená v návrhu zatím nejsou konečná a jejich podoba se může v průběhu legislativního procesu projednáváním v Poslanecké sněmovně a Senátu měnit. Příští měsíce ukážou, zda a v jaké podobě bude návrh schválen.
 

Mgr. Vít Fišer,
advokátní koncipient