epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    9. 5. 2014
    ID: 94175upozornění pro uživatele

    Je třeba souhlasu pronajímatele při převodu obchodního závodu?

    Zákon 513/1991 Sb., obchodní zákoník, upravoval prodej podniku v ust. § 476 a násl., přičemž předmětná Smlouva o prodeji podniku patřila mezi tzv. absolutní obchody a její úprava se vyznačovala poměrně významným podílem ustanovení kogentní povahy. Základní princip, na kterém byla uvedená právní úprava převodu podniku postavena, byla zásada komplexnosti přechodu práv a závazků souvisejících s prodávaným podnikem (bez ohledu na to, zda mají obchodněprávní povahu), a to se zákonem stanovenými a postupem času i judikovanými výjimkami, týkajícími se přechodu práv a povinností veřejnoprávní povahy[1].

     
     Advokátní kancelář Perthen, Perthenová, Švadlena a partneři s.r.o.  ( PPS ADVOKÁTI )
     
    Výše uvedená zásada přechodu všech soukromoprávních práv a závazků náležejících k podniku, resp. nově dle ust. § 502 NOZ[2] k obchodnímu závodu (dále jen jako „závod“), by měla být zachována i v nové právní úpravě účinné od 1.1.2014, která je obsažena v ust. § 2175 a násl. NOZ „Zvláštní ustanovení o koupi závodu“[3]. V ust. § 2175 odst. 1 NOZ se uvádí, že: „Koupí závodu nabývá kupující vše, co k závodu jako celku náleží.“ Dle důvodové zprávy k NOZ toto „Základní ustanovení vyjadřuje zásadu, že tímto způsobem koupě nabývá kupující závod jako celek[4]“.

    Do obecně přijímaného názoru o jednotě přechodu veškerých soukromoprávních práv a povinností souvisejících s převáděným závodem však vnáší značnou nejistotu ust. § 2307 odst. 1 NOZ, který obsahuje úpravu Převodu nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Podle citovaného ustanovení může nájemce převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží, pouze s předchozím souhlasem pronajímatele. Zákon dále stanoví, že souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu.

    Předmětné ust. § 2307 odst. 1 budí v právní praxi značné rozpaky, a to právě s ohledem na jeho možnou aplikaci a dopad při prodeji závodu.

    NOZ neobsahuje definici pojmu „převod podnikatelské činnosti“, je však zřejmé, že podnikatelská činnost jako taková, resp. oprávnění k jejímu výkonu je samo o sobě nepřevoditelné[5]. Převáděny vždy budou hmotné a nehmotné složky podnikání. Takový převod je typický v zásadě pouze a právě pro převod závodu a z podstaty věci tak lze usuzovat, že pokud zákonodárce zvláštní ustanovení o převodu nájmu prostoru sloužícího k podnikání zakotvil, měl v úmyslu, aby předmětné ustanovení bylo aplikováno právě a rovněž v rámci převodu závodu.

    O úmyslu zákonodárce se však lze pouze dohadovat, když v důvodové zprávě je k ust. § 2307 NOZ uvedeno toliko: „Zvláštní povaha činnosti prováděné v prostoru sloužícím podnikání vyžaduje zvláštní úpravu dispozic s takovým prostorem. Předpokládá se, že s prostory sloužícími podnikání disponují právě podnikatelé.“

    Přestože aplikace ust. § 2307 NOZ na prodej závodu představuje poměrně zásadní prolomení principu jednoty přechodu práv a povinností souvisejících s převáděným závodem a rovněž výraznou komplikaci pro smluvní strany takového převodu, domnívám se, že v tuto chvíli neexistuje ustanovení či jednoznačný argument, který by jeho aplikaci mohl vyloučit.

    K totožnému závěru dospívají i JUDr. Eva Kabelková a JUDr. Hana Dejlová, Ph.D., LL.M., když v komentáři k ust. § 2307 NOZ uvádí: „Zatímco tedy obchodní závod, pobočku či jen vybavení předmětu nájmu může nájemce převést na jiného bez omezení, svá uživatelská práva předmětu nájmu, a tedy právo provozovat s nabytým majetkem podnikatelskou činnost v předmětu nájmu může na nabyvatele tohoto majetku převést jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Tato úprava koresponduje se základními právy vlastníka zakotvenými v § 1012, podle kterého má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Neudělením souhlasu s převodem nájmu tedy pronajímatel vykonává své právo vyloučit nabyvatele složek sloužících původnímu nájemci k provozování podnikatelské činnosti v předmětu nájmu z užívání předmětu nájmu. Vzhledem k tomu, že se jedná o výkon jednoho ze základních práv vlastníka, je zcela nerozhodné, zda má pronajímatel pro neudělení souhlasu s převodem nájmu vážné či vůbec nějaké důvody. Jeho nesouhlas nemůže být nahrazen ani soudem.“ [6]
     
    Zcela opačný závěr je však uveřejněn na internetových stránkách Ministerstva spravedlnosti ČR, : „Při prodeji závodu se ustanovení § 2307 NOZ neuplatní. Smlouva o koupi závodu je v tomto ohledu zvláštní úpravou, neboť se jí nepřevádí pouze podnikatelská činnost vykonávaná v pronajatých prostorách, ale závod jako celek. Podle ustanovení § 2175 odst. 1 NOZ koupí závodu nabývá kupující vše, co k závodu jako celku náleží, tj. i právo užívat prostory k podnikání. K uzavření smlouvy o  koupi závodu, jejíž součástí je i právo užívat prostory sloužící k podnikání na  základě nájemní smlouvy, se souhlas pronajímatele ze zákona nevyžaduje.“[7]

    K výše uvedenému „výkladovému stanovisku“ Ministerstva spravedlnosti bych se s ohledem na potřeby praxe velice rád přiklonil, pokud by však toto bylo jakkoliv relevantně odůvodněno. Předmětné stanovisko se totiž mimo jiné dostává do rozporu s výše citovanou důvodovou zprávou, kde je uvedeno, že Smlouva o koupi závodu není zvláštním smluvním typem, ale jedná se pouze o variantu koupě. Římskoprávní zásada Lex specialis derogat legi generali pak může být v daném případě jen stěží aplikována, když není vůbec zřejmé, proč by „Zvláštní ustanovení o koupi závodu“ obsažená v Pododdíle 6. Oddílu 2. Koupě měla být speciální právní úpravou ke „Zvláštním ustanovením o nájmu prostoru sloužícího k podnikání“ obsaženým v Pododdíle 3. Oddílu 3. Nájem. Je totiž zřejmé, že z hlediska systematiky zákona se jedná o ustanovení zcela stejné obecnosti a právní síly. Vyloučení aplikace ustanovení o převodu nájmu prostoru sloužícího podnikání při prodeji závodu by tak bylo nezbytné učinit v rámci některé z předmětných dvou právních úprav výslovně. Vyloučení aplikace ustanovení o převodu nájmu prostoru sloužícího podnikání při prodeji závodu pak nelze opřít ani o výklad teleologický, když s ohledem na výše uvedené nepřicházejí vedle prodeje závodu v praxi v úvahu téměř žádné jiné případy, kdy by mělo docházet k „převodu nájmu v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti“. 

    Dokud však není tato otázka v NOZ výslovně řešena, resp. neexistuje alespoň relevantní judikatura vyšších soudů, nelze se na neodůvodněné stanovisko uveřejněné na stránkách Ministerstva spravedlnosti spoléhat a naopak lze z důvodu právní jistoty doporučit, aby si prodávající – nájemce souhlas pronajímatele při prodeji závodu vždy vyžádal, resp. aby kupující na existenci takového souhlasu vždy výslovně trval. Jelikož ust. § 2307 NOZ ohledně náležitostí souhlasu pronajímatele stanoví pouze toliko, že se musí jednat o souhlas písemný a předchozí, lze dále doporučit, aby si nájemci při nově uzavíraných smlouvách o nájmu prostor sloužících k podnikání tento souhlas předem opatřili již při uzavírání předmětné nájemní smlouvy, čímž se do budoucna vyhnou případným komplikacím při prodeji svého závodu. Zákonodárce šel totiž při ochraně práv pronajímatele tak daleko, že rozhodnutí o udělení souhlasu s převodem nájmu ponechává zcela na vůli pronajímatele bez jakýchkoliv limitací možnosti odepření tohoto souhlasu.


    Mgr. Jan Lipavský

    Mgr. Jan Lipavský,
    advokát

    Mgr. Tereza Kolářová,
    advokátka


    Advokátní kancelář Perthen, Perthenová, Švadlena a partneři s.r.o.
     
    Velké náměstí 135/19
    500 02  Hradec Králové

    Tel.: +420 495 512 831-2
    Fax: +420 495 512 838
    e-mail: pps@ppsadvokati.cz

    PFR 2013

    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] viz. např. Usnesení Ústavního soudu ze dne 15.1.1999 sp.zn. IV. ÚS 499/98
    [2] zkratka „NOZ“ je v textu užívána pro zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění
    [3] Dle důvodové zprávy k ust. § 2175 NOZ není „důvod konstruovat zvláštní (samostatný) smluvní typ, když prodej závodu je variantou koupě a do NOZ stačí zapracovat odchylky od obecné úpravy nebo její doplnění o speciální ustanovení“.
    [4] viz. strana 485 důvodové zprávy k NOZ, dostupné na www, k dispozici >>> zde.
    [5] viz. např. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.7.2013, sp.zn. 23 Cdo 4193/2011
    [6] viz. Kabelková, E., Dejlová, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, 382 až 383 s.
    [7] viz. dostupné na www, k dispozici >>> zde.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Jan Lipavský, Mgr. Tereza Kolářová ( Perthen, Perthenová, Švadlena a partneři )
    9. 5. 2014

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.