epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    18. 12. 2019
    ID: 110366upozornění pro uživatele

    K platnosti souhlasu nájemce se zvýšením nájemného

    Právní vztahy založené smlouvou o nájmu bytu jsou pojmově vztahy časově delšími. Současně zde právní úprava plní výraznou sociální úlohu, když je vázaná předně účelem a nikoliv předmětem nájemního vztahu. Tímto účelem je dle § 2235 zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), zabezpečení bytových potřeb nájemce, popřípadě členů jeho domácnosti. Projevem této sociální úlohy právní úpravy smlouvy o nájmu bytu je především akcent na ochranu nájemce.[1]

    Jednou z důležitých oblastí, do níž zasahuje ochrana nájemce, je i úprava nájemného. Smlouva o nájmu bytu je dle § 2246 OZ smlouvou úplatnou, přičemž autonomie vůle stran a s tím související smluvní svoboda je zde výrazně limitována kogentními ustanoveními. Tyto upravují i zvyšování nájemného, ke kterému může dojít buď ujednáním o zvyšování nájemného dle § 2248 OZ, nebo prostou změnou smlouvy, jež musí mít dle § 2237 OZ ve spojení s § 564 OZ písemnou formu. V případě, že ke zvýšení nájemného nedojde uvedeným postupem, zákon stanoví možnost pronajímatele domáhat se zvýšení nájemného určovací žalobou dle § 2249 odst. 3 OZ. Avšak možnost podání této žaloby je až subsidiární, jelikož právo domáhat se jejím prostřednictvím zvýšení nájemného je vázáno na nepřijetí návrhu na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 1 OZ.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Právní úprava však nedává jednoznačnou odpověď, kdy je tento souhlas nájemce s návrhem pronajímatele dle § 2249 odst. 1 OZ platný. První věta § 2249 odst. 3 OZ stanoví: „Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo.“ Věta druhá téhož ustanovení však váže právo na domáhání se zvýšení nájemného na to, že nájemce nesdělí v písemné formě pronajímateli, že souhlasí se zvýšením nájemného ve dvouměsíční lhůtě od dojití návrhu na zvýšení nájemného.

    Vyvstává tedy otázka, kdy bude souhlas nájemce platný – může k němu dojít pouhým zaplacením požadovaného nájemného bez toho, aby byl dán v písemné formě (resp. naopak)? Jsou podmínky zaplacení požadovaného nájemného a písemného souhlasu alternativní, nebo kumulativní?

    Reklama
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    17.9.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Tuto otázku řešil v nedávně době Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 24. července 2019, č.j. 26 Cdo 4150/2018-95. V projednávané věci se jednalo o to, že pronajímatel zaslal nájemci dopis s návrhem na zvýšení nájemného. Nájemce na dopis sice písemně neodpověděl, začal však navrhované nájemné počínaje třetím měsícem platit. Pronajímatel se i přesto obrátil na soud s určovací žalobou na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 3 OZ. Soud prvního stupně i odvolací soud shodně posoudily, že nejsou dány předpoklady pro vyhovění návrhu, neboť strany se na zvýšení nájemného účinně dohodly, a to s poukazem na to, že nájemce začal zvýšené nájemné pronajímateli platit, a nevyhověly tak návrhu žalobce.

    Žalobce se dovoláním obrátil na Nejvyšší soud, neboť se domníval, že zákon stanoví podmínky pro platnost souhlasu se zvýšením nájemného kumulativně.

    Nejvyšší soud prostřednictvím uvedeného rozsudku vyjádřil jednoznačný právní názor, že nájemce může vyjádřit souhlas s návrhem dle § 2249 odst. 1 OZ alternativně, a to buď písemným sdělením souhlasu ve dvouměsíční lhůtě od dojití návrhu, nebo zaplacením zvýšeného nájemného počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu.

    S námitkou žalobce, že toliko zaplacením zvýšeného nájemného, bez písemného sdělení souhlasu nemůže dojít ke změně smlouvy o nájmu bytu z důvodu obligatorní písemné formy její změny, se Nejvyšší soud vypořádal poměrně překvapivě. Nejvyšší soud zde shledal, že nedodržení obligatorní písemné formy skutečně zakládá neplatnost této smlouvy o navýšení nájemného, avšak s odkazem na § 582 odst. 1 OZ je tato neplatnost toliko neplatností relativní. Tuto relativní neplatnost však nikdo nemůže namítat, neboť požadavek písemné formy smlouvy o nájmu bytu je dle § 586 odst. 1 OZ ve spojení s § 2237 OZ postavený na ochranu nájemce. Ten však námitku neplatnosti nemůže dle § 582 odst. 2 OZ vznést, protože již plnil.

    Šimon Seman


    LEGALITÉ advokátní kancelář s.r.o.
     
    Václavská 12
    120 00 Praha 2
     
    Tel.:       +420 222 200 700
    e-mail:    office@legalite.cz
     

    [1] Viz HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 337.

     


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Šimon Seman (LEGALITÉ)
    18. 12. 2019

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Prodej jednotky (exkluzivně pro předplatitele)

    Účelem prodeje jednotky podle § 1184 o. z. je primárně ochrana vlastnického práva (a jeho výkonu) ostatních vlastníků jednotek, byť může mít také sankční povahu – postih...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.