K výpovědnímu důvodu z nájmu bytu - nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce

Neplacení nájemného je velmi rozšířeným nešvarem, který trápí mnoho majitelů obytných domů. V dnešním článku se tak zaměříme na výše uvedený výpovědní důvod a na možnosti jeho použití v konkrétní situaci. Protože znění písm. d. §711 odst. 1 občanského zákoníku je celkem strohé, budeme vycházet zejména z poměrně rozsáhlé judikatury, která dává mnoho konkrétních odpovědí na otázky týkající se tohoto výpovědního důvodu.

Výpověď z nájmu bytu nesmí být proti dobrým mravům. K výpovědi z nájmu bytu je potřeba přivolení soudu. V případě neplacení nájemného nebo úhrad za plnění spojená s užíváním bytu soud zkoumá, zda pronajímatel poskytl neplatiči součinnost při řešení jeho dlužných plnění. Pronajímatel by tak měl soudu prokázat (zejm. u tzv. sociálně potřebných osob), že navrhl nájemci součinnost spočívající např. v návrhu na uzavření dohody o splátkách dluhu apod. Soudy v této souvislosti konstatovaly, že pokud totiž, i přes zjištění, že žalovaní jsou považováni za  sociálně potřebné  osoby,  žalobce  setrval na  podané žalobě, ačkoliv  z  důkazního  řízení  vyplynulo,  že  objektivně  není  v možnostech žalovaných dlužnou částku uhradit žalobci jinak, než ve formě splátek,  a nadto žalobce  žalovaným nevytvořil odpovídající součinnost (možnost  ustanovení bytového družstva  jako zvláštního příjemce   části  dávek   sociální  péče,   které  jsou  vypláceny žalovaným, příp. návrhem na výměnu bytu, resp. určitou poradenskou pomoc,  jaké jsou  možnosti řešení  dané situace  atd.), je takový postup  žalobce očividně  v rozporu  s  §  3 odst.  1 ObčZ, tj. je v rozporu s dobrými mravy.

Nájemce uhradil dlužné nájemné po doručení výpovědi. V některých případech se stává, že po doručení výpovědi nájemce dlužné nájemné uhradí, ale i v tomto případě je dán výpovědní důvod pro neplacení nájemného protože, soud posuzuje   existenci  výpovědního  důvodu   k okamžiku doručení výpovědi  z nájmu bytu i  v případě, že tímto  důvodem je neplacení  nájemného po  dobu delší  než 3  měsíce a skutečnost, že nájemce dlužné nájemné po doručení výpovědi  uhradil, může  mít význam  jen při  posouzení toho,  zda přivolení k výpovědi  z nájmu bytu není v  rozporu s dobrými mravy (viz. výše).

Nový vlastník nemovitosti a výpovědní důvody. Samozřejmě, že nemovitosti jsou předmětem koupě, nebo dědictví, a nový majitel může uplatniti některé výpovědní důvody stejně jako původní majitel. Nový vlastník (pronajímatel)  může uplatnit coby důvod  výpovědi i skutečnosti,  jež nastaly za  trvání nájemního vztahu  k předešlému vlastníku. Nový  vlastník oprávněn  dát nájemci  výpověď z  nájmu bytu  podle § 711 odst. 1 písm. c), d), g)  a h) obč. zák. zásadně za stejných předpokladů jako  vlastník původní.

Žaloba o přivolení k výpovědi není bez dalšího výpovědí. Žalobní  návrh (tzv.  petit),  aby  soud přivolil  k výpovědi z nájmu bytu,  je procesněprávním úkonem  adresovaným soudu a  bez dalšího  v  sobě  neobsahuje  výpověď  z  nájmu,  byť by zahrnoval odůvodnění výpovědi a výpovědní lhůtu odpovídající zákonu. Z výše uvedeného tedy plyne, že pokud  pronajímatel nedal nájemci písemnou  výpověď z nájmu bytu  dříve,  může  ji  pojmout  do  žaloby, tím výpověď, neztrácí povahu  jednostranného  hmotněprávního  úkonu,  jehož adresátem je nájemce.

Společný nájem bytu manžely a výpověď z nájmu bytu. Soudní judikatura v souvislosti se společným nájmem bytu manžely konstatovala, že právo společného  nájmu bytu  manžely je  zvláštním případem společného  nájmu bytu,  jehož podstata  spočívá v  tom, že svědčí oběma manželům společně a nedílně.  Výpověď,  musí být dána oběma manželům a oběma  musí  být  také  doručena. 

         Kdy dojde k prodlení s placením? Nájemce, který nezaplatil nájemné  za tři měsíce, hrubě  poruší své povinnosti až v okamžiku,  kdy se  ocitne v  prodlení s  placením byť jen části nájemného i za měsíc čtvrtý. Podmínka, že  nájemce nezaplatil  nájemné za  dobu delší tří měsíců,  je splněna  tehdy, jestliže nájemce v časovém úseku delším než tři měsíce užíval byt, aniž  by  za  něj  platil  dohodnuté  nájemné,  tato doba může být naplněna i  součtem měsíců, které nejdou  za sebou.