epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    23. 3. 2016
    ID: 100817upozornění pro uživatele

    Nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka do 31.12.2014 aneb (zatím) nekončící argumentační souboj Nejvyššího soudu ČR a Ústavního soudu ČR

    Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1.1.2014, zavedl ve svém § 984 „plnou“ zásadu materiální publicity zápisu v katastru nemovitostí tím způsobem, že v případě rozporu mezi stavem zápisu v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem svědčí zapsaný stav v katastru nemovitostí ve prospěch osoby, která vlastnictví k nemovitosti nabyla za úplatu v dobré víře. Toto pravidlo se s ohledem na přechodné ustanovení § 3064 občanského zákoníku aplikuje od 1.1.2015.


    Weinhold Legal, v.o.s.

    Rozpor mezi skutečným právním stavem a stavem evidence v katastru nemovitostí přitom může vyplývat jak z počáteční absence právního důvodu vzniku vlastnického práva (zejména absolutní neplatnost převodní smlouvy), tak z dodatečného odpadnutí právního důvodu vzniku vlastnického práva (zejména právoplatného odstoupení od původně platné smlouvy), jakož i výjimečně z jiných právních důvodů (mimoknihovní vznik či zánik práv či chybný zápis do veřejného seznamu).

    Jinými slovy tak princip materiální publicity znamená, že převede-li osoba A nemovitost na základě absolutně neplatné smlouvy na osobu B a poté osoba B převede úplatně nemovitost na osobu C, pak v případě dobré víry osoby C v zápis v katastru nemovitostí (že vlastníkem dané nemovitosti je osoba B) nabyde vlastnické právo k dané nemovitosti. Obdobně se tak stane v případech, kdy kupní smlouva mezi osobou A a osobou B bude sice platná, ale později dojde (po právu) k odstoupení od této smlouvy. Občanský zákoník tak akcentoval postavení dobrověrného nabyvatele nabývajícího nemovitost za úplatu a spoléhajícího na zápis v katastru nemovitostí jako veřejném seznamu, čímž posílil důvěru v zápis v tomto veřejném seznamu.

    Za účinnosti zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník, tj. do 31.12.2013 a za platnosti „polovičaté“ zásady materiální publicity vyjádřené v § 11 zákona 265/1992 Sb., zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, se přitom uplatňovala (a v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu dosud uplatňuje) konstantní judikatura Nejvyššího soudu, že nikdo nemůže převést více práv, než má sám. Jinými slovy pokud osoba A „převedla“ absolutně neplatnou smlouvou nemovitost na osobu B, pak osoba C nemůže nabýt vlastnické právo další převodní smlouvou od osoby B, byť by se spoléhala na zápis osoby B jako vlastníka dané nemovitosti v katastru nemovitostí.

    Výše uvedené opačné důsledky nabytí nemovitosti od nevlastníka oproti stavu uzákoněnému novým občanským zákoníkem nebyly v rámci soudnictví výslovně zpochybněny až do 17.4.2014, kdy Ústavní soud ve svém nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/12 poprvé akcentoval ochranu dobré víry dobrověrného nabyvatele nemovitosti spoléhajícího se na příslušný zápis v katastru nemovitostí a zrušil usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 544/2012, které sledovalo původní „judikatorní linku“ Nejvyššího soudu o nemožnosti převést nemovitost v případě, že převádějící osoba nebyla jejím vlastníkem.

    V relativně krátkém mezidobí mezi polovinou dubna roku 2014 a aktuálním stavem k začátku března roku 2016, došlo k vydání několika rozhodnutí Nejvyššího soudu i nálezů Ústavního soudu, přičemž oba soudy dosud trvají na svých závěrech a argumentacích, které jsou zcela protichůdné. Rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou pak ve výsledku rušena nálezy Ústavního soudu, z relativně nedávných připomeňme například nálezy sp. zn. IV. ÚS 402/15, sp. zn. III. ÚS 415/15, sp. zn. III. ÚS 663/15 či III. ÚS 247/14.

    V prozatím posledním nálezu Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 247/14 ze dne 28. ledna 2016, došlo opět k obdobné modelové situaci jako v předešlých případech – osoba A uzavřela absolutně neplatnou kupní smlouvu s osobou B (kupní smlouva byla uzavřena s rozvazovací podmínkou, že převodce splatí nabyvateli půjčku, kterou mu nabyvatel předtím poskytl; v takovém případě soudy shledaly, že nesplacením půjčky dochází k neuplatnění rozvazovací podmínky a v důsledku toho je třeba na takovou smlouvu – převod vlastnického práva s rozvazovací podmínkou – pohlížet jako na tzv. propadnou zástavu, kterou tehdy nebylo možné mezi danými účastníky platně sjednat), avšak v mezidobí osoba B převedla nemovitost na osobu C. Osoba A pak z důvodu absolutní (a v soudním řízení prokázané) neplatnosti kupní smlouvy podala žalobu na určení vlastnického práva k nemovitostem. Soud prvního stupně žalobu zamítl, odvolací soud toto rozhodnutí jako věcně správné potvrdil a v podaném dovolání Nejvyšší soud s poukazem na svou předchozí konstantní judikaturu v této věci dne 27.11.2012 rozsudek odvolacího soudu zrušil a vrátil mu věc k dalšímu řízení. Odvolací soud následně s ohledem na závazný právní názor dovolacího soudu rozhodl ve prospěch osoby A, přičemž dovolání osoby C poté Nejvyšší soud dne 2.10.2013 odmítl, jelikož následné rozhodnutí odvolacího soudu bylo plně v souladu s konstantní judikaturou dovolacího soudu a nabytí od nevlastníka v daném případě mělo za důsledek pouze oprávněnou držbu (uplatnění principu vydržení nepřicházelo v úvahu z důvodu neuplynutí 10-leté lhůty). Na základě podané ústavní stížnosti pak Ústavní soud opět v souladu se svou předchozí judikaturou uzavřel, že obecné soudy včetně Nejvyššího soudu neposuzovaly dobrou víru nabyvatele (osoby C) a rozhodnutí Nejvyššího soudu (i předchozí rozhodnutí soudů nižších stupňů) z tohoto důvodu zrušil, navíc s poukazem na postup Nejvyššího soudu, který Ústavní soud shledal v rozporu s čl. 89 odst. 2 Ústavy, podle něhož jsou vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu závazná pro všechny orgány i osoby.

    Po věcné stránce sleduje Ústavní soud výše uvedeným nálezem (stejně jako svými předchozími nálezy, na které aktuální nález navazuje) zjednání nápravy tehdejší právní úpravy, opírajíc se o potřebu ústavní ochrany dobré víry dalšího nabyvatele nemovitosti a spjatou s principem právní jistoty a důvěry osob v katastr nemovitostí jako veřejnoprávní evidenci. Ústavní soud tak prakticky počínaje nálezem I. ÚS 2219/12 „dotvořil“ v té době „polovičatou“ zásadu materiální publicity na „plnou“ zásadu materiální publicity (jak je tato uplatňována za účinnosti nového občanskému zákoníku od 1.1.2015 již dle textu samotného zákonného znění). Nejvyšší soud argumentuje problematickou pozicí Ústavního soudu jako tzv. negativního zákonodárce v souvislosti s kontrolou ústavnosti zákona, který však v daném případě z této role vystoupil a formuloval zcela nové pravidlo nad rámec zákonné úpravy (tehdy platný občanský zákoník stanovil možné způsoby nabytí nemovitosti a Ústavní soud přitom takto stanovené možnosti de facto doplnil); nadto Nejvyšší soud poukazuje i na důvodovou zprávu k novému katastrálnímu zákonu (zákon 256/2013 Sb.), podle níž dosavadní právní úprava nabytí nemovitosti od nevlastníka nabyvatelem jednajícím v důvěře v zápis v katastru nemovitostí neumožňovala. Ústavní soud oponuje, že dobrá víra jakožto ústavněprávní princip vystupuje jako korektiv obecně platný pro celé občanské právo, je spjata s fundamentálními principy právní jistoty a nečinnost Ústavního soudu by tak při konstatování dlouhodobé nečinnosti zákonodárce měla protiústavní důsledky.

    Výše uvedený rozpor v judikatuře Nejvyššího soudu a Ústavního soudu, jakož i veškeré rozpory předchozí se stejnou právní logikou, mají dalekosáhlé dopady do rozhodovací praxe soudů nižších stupňů, jejichž rozhodování je tak za současného stavu zatíženo vysokou mírou právní nejistoty. Pokud se obecnému soudu nižšího stupně nepodaří přezkoumatelným způsobem vyložit konkrétní právní argumentaci, která by tento soud vedla k odklonu od dosavadní konstantní judikatury Nejvyššího soudu, pak dle Nejvyššího soudu nemůže takový soud s „pouhým“ poukazem na nálezy Ústavního soudu odůvodnit nerespektování sjednocující judikatury dovolacího soudu (jinými slovy obecné soudy v takovém případě musí rozhodovat souladně s konstantní judikaturou Nejvyššího soudu). Při následné ústavní stížnosti (jejíž pravděpodobnost podání se v daném případě blíží jistotě) však budou veškerá tato rozhodnutí obecných soudů včetně rozhodnutí Nejvyššího soudu zrušena ze strany Ústavního soudu.

    Dokud se rozhodovací činnost Nejvyššího soudu a Ústavního soudu nějakým způsobem neposune, pak mají účastníci soudních řízení spořící se o nemovitosti poměrně značnou (byť tímto způsobem jistě ne vítanou) „právní jistotu“ v tom, v jakém směru budou daná soudní řízení probíhat a jaké bude jejich právní postavení po „proputování“ sporu celou soudní soustavou. Dle neoficiální informace však bude možná věc v dohledné době projednána velkým senátem občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu s cílem posouzení možného odchýlení se od dosavadní judikatury Nejvyššího soudu a reflektování ustálené judikatury Ústavního soudu v tomto směru.


    JUDr. Ing. Václav Štraser

    JUDr. Ing. Václav Štraser



    Weinhold Legal, v.o.s. advokátní kancelář

    Florentinum
    Na Florenci 15
    110 00 Praha 1

    Tel.:    +420 225 385 333
    Fax:    +420 225 385 444
    email:    wl@weinholdlegal.com


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    JUDr. Ing. Václav Štraser ( Weinhold Legal )
    23. 3. 2016

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Obchodní vedení společnosti
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.