epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    15. 4. 2013
    ID: 90488upozornění pro uživatele

    Nájem bytu dle nového občanského zákoníku

    Dne 1. 1. 2014 nabývá účinnosti nový občanský zákoník, který přináší některé změny v souvislosti s nájmem bytů. Úvodem je nutné zdůraznit, že nájem bytu se bude řídit novým občanským zákoníkem (dále jen „NOZ“) ode dne jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto datem. Podle dosavadní úpravy se bude posuzovat pouze vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před nabytím účinnosti NOZ, a to z důvodu ochrany práv nabytých v dobré víře za současné právní úpravy. To znamená, kromě uvedené výjimky, že i pro nájemní smlouvy uzavřené před 1. 1. 2014 budou platit pravidla stanovená NOZ.

     
     Seddons s.r.o., advokátní kancelář
     
    Nájem domu

    V rámci speciální úpravy o nájmu bytu a domu je nově upraven nájem domu, pokud slouží k bytové potřebě nájemce. Tato úprava tedy řeší problematiku bytu v rodinném domě jako jediného bytu v jednom domě. Tato změna bude zajisté pozitivním přínosem do stávající právní úpravy, dle které se na nájem domu aplikují obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu a nájemci domu není poskytovaná taková ochrana jako nájemci bytu, byť má rodinný dům pronajat za účelem bydlení. Současná právní úprava je v tomto směru nedostatečná, protože zcela nelogicky chrání pouze nájemce bydlící v bytech a nájemcům žijících v rodinných domech ochrana bydlení poskytována není.

    Doba trvání nájmu

    Dle současné právní úpravy lze nájemní smlouvu k bytu uzavřít na dobu určitou či neurčitou. Podle judikatury nájemní smlouva na dobu určitou může být uzavřena maximálně na 99 let. V případě, že by nájemní smlouva na dobu určitou byla uzavřena na delší dobu než 99 let, nezpůsobovala by tato skutečnost neplatnost nájemní smlouvy jako takové, ale nájemní smlouva by byla ve své podstatě nájemní smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou. Dle NOZ bude platit, že ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než 50 let, má se za to, že byl ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět pouze z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

    Výpovědní důvody

    Výše uvedená úprava má dopad na skončení nájmu bytu v případě výpovědi ze strany pronajímatele. Dle současné právní úpravy není v případě výpovědi rozlišeno, zda se jedná o výpověď z nájmu bytu uzavřeného na dobu určitou či neurčitou. Dle úpravy v NOZ se nově rozlišují výpovědní důvody v závislosti na tom, zda pronajímatel vypovídá nájem sjednaný na dobu určitou či na dobu neurčitou.

    Nájem bytu na dobu určitou či neurčitou lze nově vypovědět ze strany pronajímatele z těchto důvodů:

    • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
    • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
    • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
    • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

    V této souvislosti je nutné upozornit, že na rozdíl od současné právní úpravy není výčet výpovědních důvodů taxativní, neboť nově je umožněno pronajímateli vypovědět nájem bytu též: „je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“.

    Nájem bytu na dobu neurčitou může pronajímatel dále vypovědět, pokud:

    • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
    • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

    Délka výpovědní doby bude jako při současné právní úpravě tříměsíční s tím, že jsou nově stanoveny výjimky z její délky pro případ, že nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. V takovémto případě bude mít pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Takovýmto porušením se rozumí, zejména, nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Tuto úpravu považuji za velký přínos, neboť dle stávající právní úpravy i v těchto případech musel pronajímatel čekat na uplynutí tříměsíční výpovědní doby a neměl jinou možnost k předčasnému ukončení nájmu.

    Přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu

    Další novinkou je, že nově nebude k žádnému výpovědnímu důvodu zapotřebí předchozího přivolení soudu. Nájemce bude pouze oprávněn ve lhůtě dvou měsíců žádat, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Na toto pronajímatel musí nájemce ve výpovědi upozornit.

    Konec bytových náhrad

    V NOZ zcela vypuštěna povinnost pronajímatele v určitých případech skončení nájmu poskytovat nájemci bytové náhradu. Toto zcela koresponduje se současnou situací na trhu s byty a tuto povinnost pronajímatele lze již považovat za jistý „přežitek“.

    Přechod nájmu bytu

    K přechodu nájmu bytu dochází v současné době přímo ze zákona, jestliže nájemce zemře a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou jiná než osoba blízká, přejdou na ni práva a povinnosti z nájmu, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. Pro souhlas se vyžaduje písemná forma. Nově nebude sice vyžadován souhlas pronajímatele s přijetím kohokoliv do nájemcovy domácnosti, ale bude vyžadován, kromě vyjmenovaných osob blízkých, až souhlas pronajímatele s přechodem nájmu bytu.

    V této souvislosti považuji však za nutné zdůraznit, že i když má nájemce právo přijmout do své domácnosti bez souhlasu pronajímatele kohokoliv, je povinen bezodkladně (nejpozději do dvou měsíců) tuto skutečnost ohlásit pronajímateli. V případě, že tak neučiní, má se za to, že závažně porušil svoji povinnost.

    Podnájem

    Dle stávající právní úpravy je možné dát byt či jeho část do podnájmu pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. I zde dojde ke změně spočívající v tom, že nájemce bude nově moci dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, bude i zde nutný písemný souhlas pronajímatele.

    Prodloužení nájmu

    Zcela odlišně než ve stávající úpravě bude upravena tzv. prolongace nájmu, tedy prodloužení nájmu. Dne NOZ pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Stávající právní úprava takovéto prodloužení nájmu bytu vylučuje.

    Výše jsem nastínila alespoň nejdůležitější změny v právní úpravě nájmu bytu, které nás čekají od 1. 1. 2014, kdy i závěrem je nutné opět zdůraznit, že tato úprava se bude vztahovat i na nájmy dle stávajících smluv.


    JUDr. Eva Bartůňková

    JUDr. Eva Bartůňková,
    advokátka


    Seddons s.r.o., advokátní kancelář
    Karlova 48
    110 00 Praha 1

    Tel.: +420 221 771 711
    Fax:  +420 222 316 805
    e-mail: seddons@seddons.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Eva Bartůňková ( Seddons )
    15. 4. 2013

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Obchodní vedení společnosti
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.