epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    6. 12. 2012
    ID: 87579upozornění pro uživatele

    Některé změny v úpravě nájmu bytu - Jak to bude s ochranou nájmu bytu podle nového občanského zákoníku?

    S účinností nového občanského zákoníku (zákona 89/2012 Sb.) mají od 1. ledna 2014 nastat některé zásadní změny v oblasti nájemního práva. Za jednu z nejpodstatnějších změn považuji změny týkající se stávajícího principu chráněného nájmu bytu a poskytování bytových náhrad.

     
     TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI
     
    Dosud platný občanský zákoník (zákon 40/1964 Sb., ve znění pozdějších změn) výslovně prohlašuje nájem bytu za chráněný. V ustanoveních § 685 odst. 3 a § 711 odst. 1 stanoví, že pronajímatel je oprávněn nájem bytu vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně. Ochrana nájmu bytu vedle toho spočívá v tom, že k výpovědi pronajímatele je třeba v určitých případech získat přivolení soudu. Nájemce má navíc v zákonem stanovených případech právo na zajištění bytové náhrady při skončení nájmu bytu. Dalším prostředkem ochrany nájmu bytu je zákonná konstrukce přechodu nájmu bytu v případě smrti nájemce nebo v případě opuštění společné domácnosti nájemcem, na osoby stanovené zákonem, bez ohledu na vůli pronajímatele. Dlouhou dobu byla projevem ochrany nájmu bytu i regulace výše nájemného ze strany státu, tu se však již podařilo prolomit.

    Pokud jde o bytové náhrady, dnešní občanský zákoník rozeznává v ustanovení § 712 odst. 1 dva základní druhy, a sice náhradní byt a náhradní ubytování. V určitých případech přiznává nájemci právo na tzv. přiměřený náhradní byt, v jiných naopak právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, než je byt vyklizovaný, či pouze přístřeší. Pro určení typu bytové náhrady je rozhodující především skutečnost, z jakého důvodu pronajímatel nájemce z bytu vypověděl.

    Nový občanský zákoník dosavadní úpravu bytových náhrad zcela opouští. Pojmy bytová náhrada, náhradní byt, náhradní ubytování či přístřeší nepřejímá a poskytování bytových náhrad neupravuje. Na bytové náhrady pamatuje pouze v přechodném ustanovení § 3076, kde stanoví, že „bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena.“

    Podle nového občanského zákoníku již nebude pronajímatel potřebovat k výpovědi nájmu bytu přivolení soudu. Soud se tak bude platností výpovědi pronajímatele zabývat pouze v případě, že nájemce podá návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná (§ 2290). Lhůta pro podání takové žaloby je omezena a činí 2 měsíce ode dne, kdy nájemci výpověď došla. O právu podat žalobu musí být nájemce ve výpovědi pronajímatele výslovně poučen (§ 2286 odst. 2), stejně jako o možnosti vznést proti výpovědi námitky.

    Ochrana nájemce spočívající v omezení možnosti pronajímatele vypovědět nájem bytu zůstane. I podle nového občanského zákoníku bude pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bytu na dobu určitou nebo neurčitou pouze ze zákonem stanovených důvodů. Výčet hlavních výpovědních důvodů, pro které může pronajímatel nájem vypovědět, nalezneme v ustanovení § 2288. Půjde zejména o případy, kdy nájemce svým chováním sám zavdá příčinu k výpovědi, například hrubě poruší některou svou povinnost vyplývající z nájmu nebo bude odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli. Dále je pamatováno na případy, kdy nebude možné byt objektivně užívat pro potřebu jeho vyklizení z důvodu veřejného zájmu. Poslední skupinu výpovědních důvodů pak tvoří případy, kdy pronajímatel potřebuje byt pro svoji vlastní potřebu nebo potřebu své rodiny.

    Výpovědní lhůta v případě výpovědi bytu dané pronajímatelem dle § 2288 nového občanského zákoníku bude činit tři měsíce a bude běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď dojde nájemci. Pronajímatel bude povinen výpovědní důvod ve výpovědi výslovně uvést. Dále bude povinen poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Absence takového poučení bude způsobovat neplatnost výpovědi (§ 2286 odst. 2).

    Nový občanský zákoník zavádí také možnost vypovědět za určitých podmínek nájem bytu bez výpovědní doby. Pronajímatel bude mít takové právo tehdy, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem (§ 2291). Za takové jednání bude považován zejména případ, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, nebo kdy bude poškozovat byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, nebo způsobí jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo bude užívat neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Nájemce bude v případě vypovězení bytu pronajímatelem bez výpovědní doby povinen byt odevzdat nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.  

    Pokud jde o dosavadní ochranu nájmu bytu spočívající v garanci jeho přechodu v případě smrti nájemce nebo opuštění společné domácnosti nájemcem, tuto nový občanský zákoník částečně přejímá, pokud jde o přechod v případě smrti nájemce, i když s určitými změnami (§ 2279 a násl.).

    Zemře-li nájemce a nepůjde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Mezi těmito osobami budou mít přednostní právo potomci nájemce. V případě, kdy bude členem nájemcovy domácnosti někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na něj nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu. Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice.

    Přešlý nájem bytu skončí ve většině případů uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. Nový občanský zákoník však upravuje v souvislosti s přechodem nájmu bytu i možnost tento nájem jednostranně vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou, a to v případě, kdy práva a povinnosti z nájmu nepřejdou na člena nájemcovy domácnosti. Pronajímatel bude oprávněn za této situace vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že nájem nepřešel na člena nájemcovy domácnosti a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Obdobné právo bude mít i nájemcův dědic. V jeho případě nový občanský zákoník stanoví vedle subjektivní tříměsíční lhůty pro dání výpovědi ještě objektivní šestiměsíční lhůtu plynoucí od smrti nájemce. Právo vypovědět v daném případě nájem bude mít i ten, kdo bude spravovat pozůstalost.

    Podle nového občanského zákoníku bude nájem bytu nově zanikat (bez výpovědi) tehdy, pokud ani do šesti měsíců od smrti nájemce nebude znám jeho dědic a pronajímatel využije svého práva byt vyklidit.

    Nutno zmínit, že shora uvedená úprava nového občanského zákoníku bude dopadat na byty (přiměřeně i na domy) určené a sloužící k zajištění bytových potřeb nájemce, popřípadě i členů jeho domácnosti. Naopak, nebude se vztahovat na byty nebo domy k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 a § 2236). Pokud jde o právní úpravu nájmu služebního bytu nebo bytu zvláštního určení, i na tu je v novém občanském zákoníku pamatováno, avšak tato je ponechána stranou zájmu tohoto článku.

    Jde-li o shora zmíněný pilíř ochrany nájmu bytu spočívající v dřívější regulaci nájemného, který byl opuštěn již za platnosti stávajícího občanského zákoníku, tak nový občanský zákoník se k němu nevrací.

    Naopak, za zásadní novinku v oblasti nájmu bytu a jeho ochrany považuji zavedení právní úpravy vzniku nájmu bytu i bez platně sjednané písemné smlouvy. Podle § 2238 nového občanského zákoníku bude totiž možné, aby nájem bytu vznikl i tehdy, pokud bude nájemce byt užívat po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu. V takovém případě se bude nájemní smlouva považovat za řádně uzavřenou.
     

    JUDr. Zuzana Smítková, Ph.D.

    JUDr. Zuzana Smítková, Ph.D.,
    advokátka


    TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o.

    Trojanova 12
    120 00 Praha 2
     
    Tel.: +420 224 918 490
    Fax:  +420 224 920 468
    e-mail: ak@iustitia.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Zuzana Smítková, Ph.D. ( TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI )
    6. 12. 2012

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Dobrá víra třetích osob
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Odmítnutí dovolání

    Jestliže Nejvyšší soud při zkoumání přípustnosti dovolání zcela pominul svoji dosavadní judikaturu, nijak se vůči této judikatuře (a také obdobným závěrům právní vědy)...

    Dobrá víra třetích osob

    Právní úprava obsažená v § 444 občanského zákoníku slouží k ochraně dobré víry třetích osob, které jednají v domněnce, že existuje zastoupení za situace, kdy na této domněnce...

    Soukromá vysoká škola

    Povaha činnosti či plnění veřejných úkolů (poskytování vzdělávání) soukromou vysokou školou nevylučuje, aby smlouva o vzdělávání na této vysoké škola měla pro účely ochrany...

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.