epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    29. 12. 2023
    ID: 117306upozornění pro uživatele

    Neplatnost smlouvy při koupi nemovitosti ve vazbě na rodinnou domácnost a vadný zápis v katastru nemovitostí

    Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 2. června 2020, sp. zn. 21 Cdo 3017/2019-II.[1], významně upřesnil výklad ohledně rodinné domácnosti manželů nebo rodiny v nemovitosti, která je v katastru nemovitostí zapsána jako výlučné vlastnictví jednoho z manželů, ačkoli ve skutečnosti je ve společném jmění manželů. Nejvyšší soud se v předmětném rozsudku zabýval možností dovolání se neplatnosti smlouvy, kterou uzavřel jeden z manželů zapsaný v katastru nemovitostí.

    Rodinná domácnost

    Rodinná domácnost manželů nebo rodiny znamená, že v domě nebo bytě mají společné obydlí buď oba manželé, případně s dalšími osobami (dětmi), nebo se tam nachází domácnost rodiny, kterou může tvořit i jen jeden manžel, ať již sám, či s dalšími osobami (dětmi).[2]

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Relativní neplatnost při úkonech týkajících se rodinné domácnosti

    Má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách bydlení obdobné s bydlením dosavadním. Pokud manžel bez souhlasu druhého manžela jedná v rozporu se zde uvedeným omezením ohledně nemovitosti s rodinnou domácností, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového právního jednání.[3]

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Materiální publicita katastru nemovitostí

    Princip materiální publicity katastru nemovitostí se projevuje tak, že není-li stav zapsaný v katastru nemovitostí v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do katastru nemovitostí, pak se dobrá víra posuzuje k době podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí.[4]

    Při nabývání vlastnického práva má nabyvatel jednat s běžnou opatrností, která zásadně nezahrnuje povinnost činit aktivní kroky nebo šetření směřující k tomu, aby se ujistil, že stav zápisů v katastru nemovitostí, o kterém se přesvědčil nahlédnutím do něj, je opravdu v souladu se skutečným právním stavem a že nedošlo ke změně oprávněné osoby, aniž by se tato změna promítla v katastru nemovitostí.[5]

    Rozsudek Nejvyššího soudu ohledně relativní neplatnosti ve vazbě na rodinnou domácnost a vadný zápis v katastru nemovitostí

    Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 2. června 2020, sp. zn. 21 Cdo 3017/2019-II., posuzoval případ, kdy s nemovitostí, která byla zapsána v katastru nemovitostí ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, ačkoli ve skutečnosti byla ve společném jmění manželů, a ve které byla rodinná domácnost manželů nebo rodiny, bylo nakládáno bez souhlasu manžela nezapsaného v katastru nemovitostí.

    Nejvyšší soud se vypořádal s otázkou, zda se v předmětném případě uplatní princip materiální publicity katastru nemovitostí, a tedy zda nakládání manžela zapsaného v katastru nemovitostí s nemovitostí bude považováno za platné.

    Nesoulad zápisu v katastru nemovitostí se skutečným právním stavem spočíval v rozporu mezi zapsaným výlučným vlastnickým právem manžela zapsaného v katastru nemovitostí k předmětným nemovitostem a skutečným stavem, podle něhož nemovitosti byly (měly být) ve společném jmění manželů. Takový nesoulad by mohl mít z pohledu ustanovení § 984 odst. 1 OZ význam jen ve vztahu k nemovitosti, v níž by se nenacházela rodinná domácnost, neboť v takovém případě by mohl být nesoulad kdykoli odstraněn zápisem obou manželů jako společných vlastníků nemovitosti a manželovi nezapsanému v katastru nemovitostí, který by mohl v tomto směru zjednat nápravu, by tak nemohla být spravedlivě poskytnuta ochrana.

    Rodinná domácnost manželů nebo rodiny nacházející se v nemovitostech se však do katastru nemovitostí nezapisuje[6] a nesoulad mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem odstraněn být tedy nemohl. Samotný zápis společného jmění manželů k nemovitostem v katastru nemovitostí odpovídající skutečnému právnímu stavu o tom, zda se v nich nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, nijak nevypovídá.

    Nejvyšší soud vyslovil názor, že manžel nezapsaný v katastru nemovitostí u nemovitosti, která náleží do společného jmění manželů a ve které se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, se může úspěšně dovolat neplatnosti smlouvy, kterou uzavřel druhý manžel zapsaný v katastru v nemovitosti bez jeho souhlasu. Osoba, která takto nabyla nemovitost od manžela zapsaného v katastru nemovitostí, nebude chráněna principem materiální publicity katastru nemovitostí, pokud v nemovitosti bude rodinná domácnost a manžel nezapsaný v katastru nemovitostí se dovolá neplatnosti převedení nemovitosti.

    Přecházení problémům při koupi nemovitosti v souvislosti s rodinnou domácností

    Při koupi nemovitosti je mimo jiné třeba řádně prozkoumat list vlastnictví příslušné nemovitosti. Jsou-li tu objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem, je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem.[7]

    Ještě větší pozornost by měl zájemce o koupi nemovitosti sám věnovat zkoumání, zda se v nemovitosti nenachází rodinná domácnost, neboť taková skutečnost se do katastru nemovitostí nezapisuje. Samotné ujištění ve smlouvě prodávajícím, že v nemovitosti rodinná domácnost není, neochrání kupujícího dostatečně, neboť osoba, která daný úkon může napadnout, prohlášení nečinní. Informaci o přítomnosti rodinné domácnosti v nemovitosti bude třeba aktivně zjišťovat, a to nejlépe prohlídkou samotné nemovitosti se zaměřením na fakta či indicie, zda se rodinná domácnost v nemovitosti nenachází.

    Závěr

    Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 21 Cdo 3017/2019-II. významně doplnil výklad podmínek
    § 747 OZ, a to především svým závěrem, že ochrana rodinné domácnosti může za určitých podmínek prolomit princip zásady materiální publicity zápisu v katastru nemovitostí. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí upozornil na praktickou otázku vyskytující se při koupi nemovitosti, kdy je třeba, aby kupující aktivně zkoumal, zda se kupované nemovitosti nenachází rodinná domácnost, i když je výlučným vlastníkem a prodávajícím v jedné osobě ujišťován o opaku.

    JUDr. Kateřina Koberová,
    advokát

     

     

    Mašek & Partners, advokátní kancelář, s.r.o.

    Ovocný trh 573/12
    110 00 Praha 1

    Tel.: +420 226 886 271
    e-mail: office@masekpartners.cz

     

    [1] Celé znění tohoto rozsudku je dostupné zde.

    [2] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24.1.2019, sp. zn. 26 Cdo 3975/2017.

    [3] § 747 OZ.

    [4] § 984 OZ.

    [5] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.6.2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018.

    [6] Srov. § 11, § 19 a § 23 zákona 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění účinném do 31.5.2015.

    [7] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.6.2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Kateřina Koberová (Mašek & Partners)
    29. 12. 2023

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.