epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    23. 4. 2021
    ID: 112938upozornění pro uživatele

    Ochrana domovní svobody nájemce nadřazena vlastnickému právu pronajímatele. Jak vystěhovat nájemce?

    Pravděpodobně žádný pronajímatel nepočítá s problémy při vystěhování nájemce po skončení nájmu. Avšak takové situace nejsou ojedinělé - nájem skončil, ale nájemce se nechce z předmětu nájmu dobrovolně odstěhovat. Při řešení této situace, dochází ke střetu vlastnického práva pronajímatele a práva nájemce na nerušené užívání bytu a jeho svobodu obydlí, práv chráněných Listinou základních práv a svobod. Na úvod musíme říci, že v případě vyklizení nájemce je ochrana domovní svobody nájemce výrazně nadřazena ochraně vlastnického práva pronajímatele.

    Nájem končí dohodou smluvních stran, výpovědí jedné ze stran či v případě nájmu na dobu určitou uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Ke skončení nájmu uplynutím doby je nezbytné upozornit na skutečnost, že pokud pronajímatel písemně nevyzve nájemce k vyklizení předmětu nájmu v době tří (3) měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit a nájemce pokračuje v užívání předmětu nájmu, má se za to, že nájem je znovu ujednán na dobu, na kterou byl ujednán dříve, a dochází tedy k automatické prolongaci nájmu dle § 2285 zák. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). V den skončení nájmu, nebylo-li ujednáno mezi stranami jinak, je nájemce povinen byt vyklidit a předat pronajímateli. Co však dělat v případě, kdy se nájemce neodstěhuje?

    V případě, že nájemce užívá byt po skončení nájmu, užívá ho neoprávněně bez právního titulu. Vystěhování nájemce však nemusí být tak jednoduché, jak by se mohlo zdát. I přes skutečnost, že nájemce nemá právní titul k užívání předmětu nájmu, není pronajímatel oprávněn do předmětu nájmu vstoupit a vyklidit věci nájemce. V takovém případě se pronajímatel vystavuje možnosti spáchání trestného činu porušení domovní svobody dle § 178 odst. 1 zák. 40/2009 Sb. trestního zákoníku, který stanoví: „Kdo neoprávněně vnikne do obydlí jiného nebo tam neoprávněně setrvá, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta…“ K výše uvedenému lze podotknout, že jednání nájemce spočívající v užívání bytu bez právního titulu je jednáním protiprávním, avšak do doby vydání pravomocného rozhodnutí soudu o vyklizení nelze u nájemce shledat jakoukoliv trestní odpovědnost v souvislosti s neoprávněným užíváním předmětu nájmu. 

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    V případě, že se nájemce neodstěhuje z nemovitých věcí dobrovolně, musí si pronajímatel zajistit tzv. exekuční titul k vyklizení nemovitých věcí v souladu s § 40 odst. 1 písm. d) zák. 120/2001 Sb., exekuční řád, aby mohl podat exekuční návrh na vyklizení, a vyklizení nájemce v takovém případě zajistí pronajímatelem vybraný exekutor. Pro vyloučení pochybností uvádím, že ani s exekučním titulem není pronajímatel oprávněn tzv. vzít věci do vlastních rukou a vystěhovat nájemce sám.

    Existuje řada případů, kdy pronajímatel koupí investiční byt za účelem pronájmu, který financuje prostřednictvím hypotéky s domněním, že splátky hypotéky bude financovat ze získaného nájemného. Nájemce však nájemné dlouhodobě neplatí a pronajímatel nemá finanční prostředky na úhradu splátek hypotéky. Uvedené může vyústit v situaci, kdy se pronajímatel ocitá na hranici existenčního minima a uchýlí se k jednání, které povede k domnělému řešení celé situace, avšak pronajímatel v takovém případě nezváží veškeré důsledky svého jednání, jak je uvedeno například níže.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Řešením k vystěhování nájemce není ani znemožnění užívání předmětu nájmu odpojením předmětu nájmu od elektrické energie, plynu či vody, přestože mnoho pronajímatelů tuto cestu volí. V souladu s judikaturou soudů České republiky se však pronajímatel tímto jednáním dopouští trestného činu (pozn. trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru, příp. útisku), nehledě na skutečnost, zda předmět nájmu odpojí od energií přímo pronajímatel či poskytovatel služby v důsledku nehrazení záloh pronajímatelem. Pro vyloučení pochybností v návaznosti na možnost spáchání výše uvedených trestných činů uvádím, že posouzení právního jednání náleží soudu a je zřejmé, že konkrétní trestněprávní kvalifikace se může lišit vždy s ohledem na konkrétní případ.

    Dříve si pronajímatelé pojišťovali vyklizení nájemce po skončení nájmu uzavřením notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti na vyklizení nemovité věci. Notářský zápis dle § 71b notářského řádu obsahující svolení povinné osoby, zde nájemce, s jeho vykonatelností byl sepsán na základě uzavřené nájemní smlouvy s povinností nájemce vyklidit se po uplynutí doby nájmu, podkladem pro sepsání notářského zápisu tak mohla být pouze nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou. V případě, že nájemní smlouva skončila a nájemce nechtěl dobrovolně opustit předmět nájmu, mohl pronajímatel podat exekuční návrh na vyklizení nemovitých věcí, jelikož výše zmíněný notářský zápis byl exekučním titulem. Celé vyklizení nájemce z nemovitých věcí tak bylo poměrně rychlé.

    V roce 2020 však Nejvyšší soud České Republiky ve svém usnesení ze dne 26. 5. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2085/2019, rozhodl, že notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti není exekučním titulem k vyklizení nemovité věci. Nejvyšší soud České republiky v předmětném usnesení uvedl, že notářským zápisem dle § 71b notářského řádu může být vymáhána pouze povinnost ze závazkového právního vztahu, přičemž: „Má-li povinnost vyklidit nemovitosti základ v ochraně vlastnického práva, nikoli v závazkovém právním vztahu (ten již zanikl, anebo nikdy neexistoval), nemůže být předmětem dohody notářského zápisu podle § 71b not. ř. Nelze tedy svolit k vykonatelnosti notářského zápisu podle § 71b not. ř., má-li jím být poskytnuta ochrana vlastnického práva. Notářský zápis, jímž má být vymožena povinnost, která nevyplývá ze závazkového vztahu, nemá znaky notářského zápisu podle § 71b not. ř., a není proto exekučním titulem.“

    Výše uvedené rozhodnutí rozdělilo právní obec, jelikož řada odborníků z řad teoretiků, notářů, advokátů, či exekutorů s výše uvedeným rozhodnutím nesouhlasí a domnívá se, že notářský zápis na vyklizení je i nadále exekučním titulem. Avšak do doby podání odvolání proti zamítnutí exekučního návrhu na vyklizení na základě notářského zápisu a opětovného řešení soudní cestou, nebude postaveno na jisto, zda lze provést exekuční vyklizení nemovitých věcí na základě notářského zápisu. V této souvislosti uvádím, že naše advokátní kancelář má zkušenosti, že exekuční soudy exekutora k provedení exekučního vyklizení na základě notářského zápisu nepověří.

    Předmětným rozhodnutím tedy Nejvyšší soud České Republiky ztížil vyklizení nájemců neoprávněně užívajících nemovitou věc pronajímatelů. Aby mohl nyní pronajímatel získat exekuční titul k vyklizení nemovité věci, musí podat žalobu na soud, konkrétně žalobu na vyklizení nemovitých věcí.

    Žaloba na vyklizení nemovitých věcí se podává k okresnímu soudu, v jehož obvodu se nemovitá věc nachází, a to v souladu s § 88 písm. b) zák. 99/1963 Sb. občanský soudní řád. Soudní poplatek za podání této žaloby činí částku ve výši 5.000,- Kč. Vlastník nemovitosti musí v řízení prokázat, že mu svědčí vlastnické právo k předmětu nájmu, a současně, že nájemce nemá k užívání předmětu nájmu právní titul. Zákonem stanovená lhůta pro vyklizení nemovitostí je patnáct (15) dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí. Rozsudek, který ukládá nájemci předmět nájmu vyklidit, a který nabyl právní moci je exekučním titulem, na jehož základě je možné exekuční vyklizení nemovitých věcí.

    Vzhledem k délce soudního řízení, lze uvažovat o podání návrhu na předběžné opatření dle § 75 OSŘ, který stanoví: „Před zahájením řízení může předseda senátu nařídit předběžné opatření, je-li třeba, aby zatímně byly upraveny poměry účastníků, nebo je-li obava, že by výkon soudního rozhodnutí byl ohrožen.“. O předběžném opatření je soud povinen rozhodnout do sedmi (7) dnů  ode dne podání. Mohlo by se tedy zdát, že by mohl být spor vyřešen v krátkém čase bez narůstání dlužné částky na nájemném, poplatcích za služby, apod. Pro vydání předběžného opatření není ani překážkou, že by se pronajímatel předběžným opatřením domohl toho, čeho se domáhá v řízení ve věci samé. V současné době však neexistuje ustálená judikatura soudů ohledně vydávání předběžných opatření na vyklizení nemovitých věcí a nelze stanovit, že i v případě prokázání naléhavého zájmu, bude předběžné opatření soudem vydáno.

    Důležité je podotknout, že pronajímatel má po skončení nájmu právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného do doby předání bytu v souladu s § 2295 OZ, který stanoví: “ Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.“.

    Závěrem lze shrnout, že ačkoliv se jedná o časově náročné řešení, jediným legálním způsobem, jak vystěhovat nájemce, který nechce dobrovolně opustit nemovité věci pronajímatele, je podat žalobu na vyklizení a následně se získaným exekučním titulem prostřednictvím exekuce nájemce vystěhovat.

    Mgr. Dominika Matoušová,
    advokátní koncipient

    TOMAN & PARTNEŘI advokátní kancelář, s.r.o.
     
    Trojanova 12
    120 00 Praha 2
     
    Tel.:       +420 224 918 490
    Fax:       +420 224 920 468
    e-mail:    ak@iustitia.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Dominika Matoušová (TOMAN & PARTNEŘI)
    23. 4. 2021

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • K odpovědnosti státu za majetkovou a nemajetkovou újmu způsobenou při výkonu veřejné moci. Vyslovování konstatací porušení práva. Připomínka státního svátku 6. července
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Blanketní stížnost
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • AI revoluce v právní praxi: 10 specializovaných kurzů, které změní váš způsob práce
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Veřejně přístupná účelová komunikace a její znaky
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Znamená „převedení na jinou práci“ stále to, co říká zákon?
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Soudní rozhodnutí

    Blanketní stížnost

    Krajský soud tím, že rozhodl před uplynutím konce stěžovatelem avizované lhůty pro doplnění odůvodnění blanketní stížnosti, a navíc v situaci, kdy odůvodnění stížnosti již...

    Blanketní stížnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Nepřihlédne-li stížnostní soud k odůvodnění stížnosti původně podané jako blanketní, ač měl odůvodnění v době rozhodování o stížnosti k dispozici, může porušit právo...

    Dovolání (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle judikatury Nejvyššího soudu, spočívá-li rozsudek odvolacího soudu na posouzení vícero právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání...

    Exekutor (exkluzivně pro předplatitele)

    Funkce soudního exekutora je veřejnou funkcí. Proces obsazování exekutorského úřadu se tedy týká práva na rovný přístup k veřejným funkcím podle čl. 21 odst. 4 Listiny základních...

    Extrémní nesoulad mezi provedenými důkazy a skutkovými a právními závěry (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud ve své judikatuře ustáleně opakuje, že obecné soudy poruší právo účastníka na soudní ochranu, pokud učiní skutkové a právní závěry, které jsou v extrémním...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.