epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    23. 4. 2021
    ID: 112938upozornění pro uživatele

    Ochrana domovní svobody nájemce nadřazena vlastnickému právu pronajímatele. Jak vystěhovat nájemce?

    Pravděpodobně žádný pronajímatel nepočítá s problémy při vystěhování nájemce po skončení nájmu. Avšak takové situace nejsou ojedinělé - nájem skončil, ale nájemce se nechce z předmětu nájmu dobrovolně odstěhovat. Při řešení této situace, dochází ke střetu vlastnického práva pronajímatele a práva nájemce na nerušené užívání bytu a jeho svobodu obydlí, práv chráněných Listinou základních práv a svobod. Na úvod musíme říci, že v případě vyklizení nájemce je ochrana domovní svobody nájemce výrazně nadřazena ochraně vlastnického práva pronajímatele.

    Nájem končí dohodou smluvních stran, výpovědí jedné ze stran či v případě nájmu na dobu určitou uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Ke skončení nájmu uplynutím doby je nezbytné upozornit na skutečnost, že pokud pronajímatel písemně nevyzve nájemce k vyklizení předmětu nájmu v době tří (3) měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit a nájemce pokračuje v užívání předmětu nájmu, má se za to, že nájem je znovu ujednán na dobu, na kterou byl ujednán dříve, a dochází tedy k automatické prolongaci nájmu dle § 2285 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). V den skončení nájmu, nebylo-li ujednáno mezi stranami jinak, je nájemce povinen byt vyklidit a předat pronajímateli. Co však dělat v případě, kdy se nájemce neodstěhuje?

    V případě, že nájemce užívá byt po skončení nájmu, užívá ho neoprávněně bez právního titulu. Vystěhování nájemce však nemusí být tak jednoduché, jak by se mohlo zdát. I přes skutečnost, že nájemce nemá právní titul k užívání předmětu nájmu, není pronajímatel oprávněn do předmětu nájmu vstoupit a vyklidit věci nájemce. V takovém případě se pronajímatel vystavuje možnosti spáchání trestného činu porušení domovní svobody dle § 178 odst. 1 zák. č. 40/2009 Sb. trestního zákoníku, který stanoví: „Kdo neoprávněně vnikne do obydlí jiného nebo tam neoprávněně setrvá, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta…“ K výše uvedenému lze podotknout, že jednání nájemce spočívající v užívání bytu bez právního titulu je jednáním protiprávním, avšak do doby vydání pravomocného rozhodnutí soudu o vyklizení nelze u nájemce shledat jakoukoliv trestní odpovědnost v souvislosti s neoprávněným užíváním předmětu nájmu. 

    V případě, že se nájemce neodstěhuje z nemovitých věcí dobrovolně, musí si pronajímatel zajistit tzv. exekuční titul k vyklizení nemovitých věcí v souladu s § 40 odst. 1 písm. d) zák. č. 120/2001 Sb., exekuční řád, aby mohl podat exekuční návrh na vyklizení, a vyklizení nájemce v takovém případě zajistí pronajímatelem vybraný exekutor. Pro vyloučení pochybností uvádím, že ani s exekučním titulem není pronajímatel oprávněn tzv. vzít věci do vlastních rukou a vystěhovat nájemce sám.

    Existuje řada případů, kdy pronajímatel koupí investiční byt za účelem pronájmu, který financuje prostřednictvím hypotéky s domněním, že splátky hypotéky bude financovat ze získaného nájemného. Nájemce však nájemné dlouhodobě neplatí a pronajímatel nemá finanční prostředky na úhradu splátek hypotéky. Uvedené může vyústit v situaci, kdy se pronajímatel ocitá na hranici existenčního minima a uchýlí se k jednání, které povede k domnělému řešení celé situace, avšak pronajímatel v takovém případě nezváží veškeré důsledky svého jednání, jak je uvedeno například níže.

    Reklama
    Digitální služby (online - živé vysílání) - 6.6.2023
    Digitální služby (online - živé vysílání) - 6.6.2023
    6.6.2023 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Řešením k vystěhování nájemce není ani znemožnění užívání předmětu nájmu odpojením předmětu nájmu od elektrické energie, plynu či vody, přestože mnoho pronajímatelů tuto cestu volí. V souladu s judikaturou soudů České republiky se však pronajímatel tímto jednáním dopouští trestného činu (pozn. trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru, příp. útisku), nehledě na skutečnost, zda předmět nájmu odpojí od energií přímo pronajímatel či poskytovatel služby v důsledku nehrazení záloh pronajímatelem. Pro vyloučení pochybností v návaznosti na možnost spáchání výše uvedených trestných činů uvádím, že posouzení právního jednání náleží soudu a je zřejmé, že konkrétní trestněprávní kvalifikace se může lišit vždy s ohledem na konkrétní případ.

    Dříve si pronajímatelé pojišťovali vyklizení nájemce po skončení nájmu uzavřením notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti na vyklizení nemovité věci. Notářský zápis dle § 71b notářského řádu obsahující svolení povinné osoby, zde nájemce, s jeho vykonatelností byl sepsán na základě uzavřené nájemní smlouvy s povinností nájemce vyklidit se po uplynutí doby nájmu, podkladem pro sepsání notářského zápisu tak mohla být pouze nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou. V případě, že nájemní smlouva skončila a nájemce nechtěl dobrovolně opustit předmět nájmu, mohl pronajímatel podat exekuční návrh na vyklizení nemovitých věcí, jelikož výše zmíněný notářský zápis byl exekučním titulem. Celé vyklizení nájemce z nemovitých věcí tak bylo poměrně rychlé.

    V roce 2020 však Nejvyšší soud České Republiky ve svém usnesení ze dne 26. 5. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2085/2019, rozhodl, že notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti není exekučním titulem k vyklizení nemovité věci. Nejvyšší soud České republiky v předmětném usnesení uvedl, že notářským zápisem dle § 71b notářského řádu může být vymáhána pouze povinnost ze závazkového právního vztahu, přičemž: „Má-li povinnost vyklidit nemovitosti základ v ochraně vlastnického práva, nikoli v závazkovém právním vztahu (ten již zanikl, anebo nikdy neexistoval), nemůže být předmětem dohody notářského zápisu podle § 71b not. ř. Nelze tedy svolit k vykonatelnosti notářského zápisu podle § 71b not. ř., má-li jím být poskytnuta ochrana vlastnického práva. Notářský zápis, jímž má být vymožena povinnost, která nevyplývá ze závazkového vztahu, nemá znaky notářského zápisu podle § 71b not. ř., a není proto exekučním titulem.“

    Výše uvedené rozhodnutí rozdělilo právní obec, jelikož řada odborníků z řad teoretiků, notářů, advokátů, či exekutorů s výše uvedeným rozhodnutím nesouhlasí a domnívá se, že notářský zápis na vyklizení je i nadále exekučním titulem. Avšak do doby podání odvolání proti zamítnutí exekučního návrhu na vyklizení na základě notářského zápisu a opětovného řešení soudní cestou, nebude postaveno na jisto, zda lze provést exekuční vyklizení nemovitých věcí na základě notářského zápisu. V této souvislosti uvádím, že naše advokátní kancelář má zkušenosti, že exekuční soudy exekutora k provedení exekučního vyklizení na základě notářského zápisu nepověří.

    Předmětným rozhodnutím tedy Nejvyšší soud České Republiky ztížil vyklizení nájemců neoprávněně užívajících nemovitou věc pronajímatelů. Aby mohl nyní pronajímatel získat exekuční titul k vyklizení nemovité věci, musí podat žalobu na soud, konkrétně žalobu na vyklizení nemovitých věcí.

    Žaloba na vyklizení nemovitých věcí se podává k okresnímu soudu, v jehož obvodu se nemovitá věc nachází, a to v souladu s § 88 písm. b) zák. č.99/1963 Sb. občanský soudní řád. Soudní poplatek za podání této žaloby činí částku ve výši 5.000,- Kč. Vlastník nemovitosti musí v řízení prokázat, že mu svědčí vlastnické právo k předmětu nájmu, a současně, že nájemce nemá k užívání předmětu nájmu právní titul. Zákonem stanovená lhůta pro vyklizení nemovitostí je patnáct (15) dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí. Rozsudek, který ukládá nájemci předmět nájmu vyklidit, a který nabyl právní moci je exekučním titulem, na jehož základě je možné exekuční vyklizení nemovitých věcí.

    Vzhledem k délce soudního řízení, lze uvažovat o podání návrhu na předběžné opatření dle § 75 OSŘ, který stanoví: „Před zahájením řízení může předseda senátu nařídit předběžné opatření, je-li třeba, aby zatímně byly upraveny poměry účastníků, nebo je-li obava, že by výkon soudního rozhodnutí byl ohrožen.“. O předběžném opatření je soud povinen rozhodnout do sedmi (7) dnů  ode dne podání. Mohlo by se tedy zdát, že by mohl být spor vyřešen v krátkém čase bez narůstání dlužné částky na nájemném, poplatcích za služby, apod. Pro vydání předběžného opatření není ani překážkou, že by se pronajímatel předběžným opatřením domohl toho, čeho se domáhá v řízení ve věci samé. V současné době však neexistuje ustálená judikatura soudů ohledně vydávání předběžných opatření na vyklizení nemovitých věcí a nelze stanovit, že i v případě prokázání naléhavého zájmu, bude předběžné opatření soudem vydáno.

    Důležité je podotknout, že pronajímatel má po skončení nájmu právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného do doby předání bytu v souladu s § 2295 OZ, který stanoví: “ Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.“.

    Závěrem lze shrnout, že ačkoliv se jedná o časově náročné řešení, jediným legálním způsobem, jak vystěhovat nájemce, který nechce dobrovolně opustit nemovité věci pronajímatele, je podat žalobu na vyklizení a následně se získaným exekučním titulem prostřednictvím exekuce nájemce vystěhovat.

    Mgr. Dominika Matoušová,
    advokátní koncipient

    TOMAN & PARTNEŘI advokátní kancelář, s.r.o.
     
    Trojanova 12
    120 00 Praha 2
     
    Tel.:       +420 224 918 490
    Fax:       +420 224 920 468
    e-mail:    ak@iustitia.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Dominika Matoušová (TOMAN & PARTNEŘI)
    23. 4. 2021
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Vybrané aspekty užití znaleckého posudku ve věcech péče soudu o nezletilé
    • Pravidla pro tvorbu daňových opravných položek k pohledávkám u ostatních finančních institucí
    • Řízení před orgány Fotbalové asociace ČR je dle Nejvyššího soudu typem rozhodčího řízení
    • Osoba mediátora-arbitra v rámci Med-Arb
    • Dvojí sazba poplatku za odpady u Ústavního soudu
    • Odškodnění u dopravních nehod s mezinárodním prvkem – u jakého soudu podat žalobu a jak se určí rozhodné právo?
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Sporné navyšování cen energií některých dodavatelů a možnosti obrany
    • Nesouhlas vlastníka pozemní komunikace s připojením sousední nemovitosti nadále již nepředstavuje pro stavebníka neodstranitelnou překážku pro realizaci jeho stavebního záměru

    Související produkty

    Online kurzy

    • Mezigenerační předání (rodinného) bohatství (ideálně dobře připravené) - I. část
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k věcným právům
    • Aktuální judikatura vysokých soudů k náhradě škody
    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Daniela Kovářová
    JUDr. Daniela Kovářová
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Nabytí vlastnického práva od neoprávněného
    • Psychodiagnostika uchazečů o zaměstnání a právo na ochranu soukromí
    • Velmi vydařená konference Vedení advokátní kanceláře v roce 2023 se uskutečnila v Ostravě!
    • Nařízení EU o trzích s kryptoaktivy (MiCA)
    • Vybrané aspekty užití znaleckého posudku ve věcech péče soudu o nezletilé
    • Porušení zákazu postoupení pohledávky
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Námitka věcné nepříslušnosti jako trend v obstrukčních technikách
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 9.
    • Odbory ve firmě založené jen ku zvýšené ochraně vybraných zaměstnanců - funkcionářů odborů - před rozvázáním pracovního poměru?
    • Stinné stránky investování a na co si dát pozor
    • Směnka – nesměnka: směnka pozměněná (zfalšovaná)
    • Vybrané aspekty užití znaleckého posudku ve věcech péče soudu o nezletilé
    • Doručování do datové schránky podnikající fyzické osoby aneb Ďábel se skrývá v detailu
    • Nová pravidla pro práci na dálku v novele zákoníku práce
    • Střídavá péče do každé rodiny?
    • Možnosti nahrazení úředního ověření podpisu elektronickým podpisem v korporátním právu
    • Jak může umělá inteligence pomoci firemním právníkům a advokátním kancelářím?
    • Ústavní soud k úskalím užívání Metodiky Nejvyššího soudu k náhradě nemajetkové újmy na zdraví
    • Lze ve smlouvě sjednat předání díla prostřednictvím právní fikce?
    • Důvodná včasná omluva z prvního jednání aneb jak se vyhnout vydání rozsudku pro zmeškání

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Nabytí vlastnického práva od neoprávněného

    Účelem a smyslem kogentního ustanovení § 444 obch. zák. (viz § 263 odst. 1 obch. zák.) je docílit stavu, v němž bude předmět koupě v okamžiku, kdy má kupující dle smlouvy nabýt...

    Procesní nástupnictví (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li předmětem sporu právo na vydání bezdůvodného obohacení ve smyslu ustanovení § 2991 a násl. o. z., je smlouva o postoupení takové pohledávky (uzavřená podle ustanovení § 1879 a...

    Promlčení (exkluzivně pro předplatitele)

    Pro vyloučení aplikace ustanovení § 405 odst. 1 obch. zák. je nutné splnit podmínku existence rozhodnutí „ve věci samé“, jež je zároveň exekučním titulem, popřípadě zamítavým...

    Ručení (exkluzivně pro předplatitele)

    Uplatnil-li věřitel nároky vůči dlužníku a ručiteli jednou žalobou, nemůže být procesní postavení dlužníka a ručitele odlišné oproti tomu, kdyby byl žalován každý zvlášť; ze...

    Úrok z prodlení (exkluzivně pro předplatitele)

    Zvláštní úprava § 183k odst. 3 věty druhé obch. zák., jež váže počátek běhu promlčecí doby na právní moc rozhodnutí soudu, kterým bylo přiznáno právo na jinou výši...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.