epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    30. 10. 2018
    ID: 108326upozornění pro uživatele

    Odpovědnost realitní kanceláře za neplatnou smlouvu na nemovitost

    Realitní kanceláře zpravidla v rámci zprostředkování prodeje nemovitostí nabízí též „kompletní právní servis“, který zahrnuje minimálně přípravu kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva. Kvalita těchto služeb ovšem dosti dramaticky kolísá, kdy se lze v praxi setkat v podstatě s bezvadnou dokumentací, ale též s naprosto nepoužitelnými návrhy, u nichž je mnohdy efektivnější připravit zcela nový dokument. Jak je to přitom s odpovědností realitní kanceláře, která pro Vás připraví neplatnou smlouvu? Odpověď hledal Nejvyšší soud.

     
    Mališ Nevrkla Legal, advokátní kancelář 
     
    Kvalita právního servisu zajištěného realitní kanceláří

    Vzhledem k tomu, že účastníci nemovitostních transakcí často z opatrnosti nespoléhají pouze na právní servis zajišťovaný realitními kancelářemi, dostanou se advokátům do rukou návrhy smluvní dokumentace, které tyto realitní kanceláře zajišťují v rámci své provize. 

    Lze přitom konstatovat, že bohužel
    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    není zcela výjimkou, že taková dokumentace má velice nevalnou kvalitu, když zejména návrhy kupních smluv (na formulářovém návrhu na vklad se toho příliš zkazit nedá) jsou někdy na hranici určitosti, vysloveně neplatné nebo přinejmenším hrubě „nedomyšlené“.

    S ohledem na již realizované nemovitostní transakce lze dle mého názoru definovat tři základní metody vzniku smluvní dokumentace prostřednictvím realitní kanceláře.

    Poměrně častý a dle mého soudu
    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    nejvhodnější způsob spočívá v tom, že realitní kancelář úzce spolupracuje s advokátem, který připravuje smluvní dokumentaci na každý případ „na míru“. V těchto situacích většinou smluvní dokumentace nevykazuje výraznější koncepční nedostatky a úpravy dokumentace se tak mohou omezit na vyvažování pozic smluvních stran. Jakkoli totiž realitní kanceláře často vystupují vůči účastníkům nemovitostní transakce jako nezávislá třetí strana, z obchodního hlediska tomu tak samozřejmě není. Klientem je totiž zásadně jen jedna strana, typicky majitel nemovitosti, který prostřednictvím realitní kanceláře shání kupce. Realitní kancelář, resp. jí pověřený advokát tak více či méně vědomě straní klientovi realitní kanceláře, což může vést ke snahám přenášet větší míru rizika na druhou smluvní stranu – v našem modelovém případě na kupujícího. Proto ani v tomto případě není zcela vhodné bez dalšího spoléhat na dokumentaci předloženou realitní kanceláří, ale s vlastním právníkem konzultovat alespoň základní navrhované schéma transakce. To ostatně plně potvrzuje níže citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR.

    Druhý modelový případ je, že realitní kancelář má spolupracujícího advokáta, ten ovšem připraví pouze vzorovou smluvní dokumentaci, do níž (více či méně aktuální) si již konkrétní data doplňují samotní realitní makléři. Pokud takto doplněnou či upravenou smluvní dokumentaci následně spolupracující advokát již nekontroluje, jedná se pochopitelně o rizikovou záležitost. Jakkoli mají totiž někteří realitní makléři s nemovitostními transakcemi bohaté zkušenosti, právo není jejich hlavním oborem a nemusí být tak schopni dohlédnout všechny specifika daného případu. Přitom dle mého názoru platí, že každá transakce je jiná, jakkoli se to tak na první pohled nemusí jevit. 

    Konečně poslední (a poněkud extrémní, leč nikoli výjimečná) metoda spočívá v tom, že realitní kancelář pracuje s jakýmsi „koupenými“ vzory či s dokumentací staženou z internetu, kterou pak ještě upravuje k obrazu svému. Někteří makléři jsou totiž přesvědčeni o tom, že pokud již realizovali deset, dvacet či sto transakcí, právní poradenství v těchto věcech nepotřebují. Právě nekonečná pestrost obchodu s nemovitostmi způsobená nejen rozličností samotných nemovitostí, ale též kupujících a prodávajících, však vyvolává nutnost přinejmenším kvalifikovaného dohledu. Pokud tento absentuje, vzniká veliké riziko chyb ve smluvní dokumentaci, což může mít s ohledem na vysokou cenu nemovitostí fatální dopady. Jako odstrašující příklady lze odkázat na některé kauzy, kdy kupující v důsledku vadně formulované dokumentace skončili bez nemovitosti i bez peněz s výhledem velice komplikovaného vymáhání svých nároků. 

    Pokud se tedy účastníte nemovitostní transakce, lze v každém případě doporučit smluvní dokumentaci zkonzultovat s „vlastním“ právníkem a nespoléhat se výhradně na právní servis zajišťovaný realitní kanceláří. Jak totiž vyplývá z výše uvedeného, úroveň takového servisu může rozličná, resp. v některých případech ani o právní servis nejde. V drtivé většině případů přitom člověk kupuje či prodává nemovitost maximálně párkrát za život, přičemž se zpravidla jedná o úkon s dalekosáhlými dopady do majetkové sféry. Případná „úspora“ nákladů na revizi smluvní dokumentace či alespoň na základní konzultaci tak může velice zhořknout. 

    Odpovědnost realitní kanceláře za škodu

    Pokud se však i přes výše uvedené ocitnete v situaci, kdy realitní kancelář zajistila přípravu vadné (neplatné) smluvní dokumentace a tato skutečnost nebyla včas odhalena, je otázkou, zda se lze na realitní kanceláři zhojit, tedy požadovat na ní náhradu způsobené škody. 

    Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ve věci spis. zn. 25 Cdo 5007/2016 ze dne 28. června 2018 k tomu odkázal na ustanovení § 420 odst. 1 starého občanského zákoníku, podle něhož každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti. Podle § 42 starého občanského zákoníku vznikne-li pro neplatnost právního úkonu škoda, odpovídá se za ni podle ustanovení tohoto zákona o odpovědnosti za škodu. 

    Ustanovení § 42 starého občanského zákoníku zakládá odpovědnost za škodu způsobenou neplatností právního úkonu; jde o odpovědnost deliktní, nikoli smluvní. I zde pak musí být splněny předpoklady obecné odpovědnosti za škodu podle § 420 odst. 1 starého občanského zákoníku, tj. vznik škody, porušení právní povinnosti, příčinná souvislost mezi nimi, přičemž zavinění se presumuje. Porušením právní povinnosti je ve smyslu tohoto ustanovení míněno takové působení subjektu zúčastněného na tvorbě právního úkonu (smlouvy), které vede k jeho neplatnosti. Zákonná dikce přitom neomezuje dopad ustanovení § 42 starého občanského zákoníku jen na účastníky smlouvy, nýbrž může založit i odpovědnost osoby jiné, měla-li významný či rozhodující podíl na podobě neplatného úkonu.

    Dle Nejvyššího soudu ČR se tedy nelze ztotožnit s názorem, že žalovaná realitní kancelář neporušila žádnou právní povinnost, která by mohla vést k její odpovědnosti za škodu způsobenou neplatností kupní smlouvy, jež byla uzavřena mezi kupujícím a prodávající bytu, jestliže realitní nebyla její účastnicí. Bylo-li zjištěno, že se žalovaná realitní kancelář zavázala kupujícímu i prodávající bytu zajistit též jakýsi „právní servis“, tj. zejména vypracovat příslušné smluvní dokumenty a zařídit vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, pak okolnost, že konkrétní provedení svěřila advokátovi jako tzv. použité osobě (§ 420 odst. 2 starého občanského zákoníku) na základě obecné mandátní smlouvy, musí vést k závěru, že je to ona, kdo odpovídá za škodu, pokud ji vyvolala právě neplatnost kupní smlouvy. Proto lze považovat za racionální a odůvodněné očekávání kupujícího, že se mu za sjednanou úplatu (provizi) dostane komplexních a bezvadných služeb souvisejících s koupí nemovitosti, zejména za situace, kdy realitní kancelář zajistila i sepsání smlouvy advokátem a jeho účast při jejím uzavírání a vkladu. Pak ovšem není důvodu spravedlivě po kupujícím požadovat, aby si ochranu svých práv „pojistil“ ještě jiným způsobem, např. si na své náklady zajistil další právní pomoc nebo vlastními silami ověřoval, zda na majetek prodávající není nařízena další exekuce či zda je smlouva sepsána řádně. Kupujícímu tak nelze přičítat k tíži důvěru v bedlivé počínání advokáta, jednajícího za realitní kancelář, o němž se důvodně domníval, že poskytuje právní služby na náležité odborné úrovni a bere zřetel na jeho oprávněné zájmy.

    Nejvyšší soud ČR tedy v jednoduchosti konstatoval, že pokud se realitní kancelář zavázala poskytnout stranám nemovitostní transakce právní servis, z něhož vzešla neplatná kupní smlouva, odpovídá realitní kancelář za škodu tím způsobenou, ačkoli sama nebyla stranou této kupní smlouvy.

    Lépe škodám předcházet, než vymáhat jejich náhradu

    K tomu lze pak doplnit, že ačkoli je shora uvedená argumentace činěna v kontextu starého občanského zákoníku, přijaté závěry jsou aplikovatelné i za stávající právní úpravy. Dle ustanovení § 579 odst. 2 nového občanského zákoníku totiž platí, že kdo způsobil neplatnost právního jednání, nahradí škodu z toho vzniklou straně, která o neplatnosti nevěděla.

    Závěrem lze konstatovat, že popsaný právní názor je pochopitelně pozitivní, když umožňuje vymáhat škody napáchané vadnou dokumentací předloženou realitní kanceláří. Jde však až o následné řešení problému, který by vůbec nemusel vzniknout. Jakkoli tedy Nejvyšší soud ČR konstatuje, že po účastníkovi smlouvy nelze spravedlivě požadovat, aby si sám přibral k věci právníka, lze jen doporučit, aby tak učinil. Včasné zachycení chyb je totiž jistě lepším scénářem než následné vymáhání škod po realitní kanceláři, které může být zdlouhavé a problematické i s ohledem na její bonitu.

    JUDr. Jakub Celerýn
    JUDr. Jakub Celerýn,
    advokát


    Mališ Nevrkla Legal, advokátní kancelář

    Kováků 554/24
    Praha 5

    Tel.: +420 296 368 350
    Fax: + 420 296 368 351
    e-mail: law.office@mn-legal.eu


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz

    JUDr. Jakub Celerýn (Mališ Nevrkla Legal)
    30. 10. 2018

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.