epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • COVID-19
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
Konference: Rodina v právu a bezpráví
18. 5. 2018
ID: 107580upozornění pro uživatele

Postoupení smlouvy uzavřené s developerskou společností

Postoupení smlouvy je institutem civilního práva, který je upraven v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku (OZ). Tento článek je zaměřen na postupování rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené s developerskou společností.

 
 TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o.
 
V obecné rovině lze říci, že uvedený institut umožňuje kterékoli ze stran závazku převést svá práva a povinnosti ze smlouvy na jinou osobu[1]. Postoupením smlouvy vstupuje do práv a povinností jedné ze stran třetí osoba, přičemž obsah smlouvy zůstává tímto jednáním nedotčen. De facto tedy nejde o postoupení smlouvy, ale o postoupení pozice v závazkovém vztahu. Postoupení smlouvy je výrazný zásah do právního postavení druhé strany původní smlouvy, z uvedeného důvodu zákon vyžaduje k postoupení smlouvy její souhlas udělený buď předem, anebo následně. Bude-li souhlas s postoupením udělen předem např. právě v uvedené rezervační smlouvě či smlouvě o smlouvě budoucí kupní, je postoupení smlouvy vůči postoupené straně účinné okamžikem, kdy jí postupitel postoupení smlouvy oznámí nebo kdy jí postupník postoupení smlouvy prokáže[2]. Nebude-li souhlas s postoupením smlouvy udělen, není vůči postoupené straně toto právní jednání účinné.

Postoupení smlouvy je běžně užíváno v realitních transakcích. Pro developera, jakožto vlastníka a prodávajícího nemusí být na první pohled rozhodné, od kterého zájemce obdrží kupní cenu. Vzhledem ke skutečnosti, že výstavba developerského projektu trvá v některých případech několik let, může na straně zájemce nastat řada předem neočekávaných situací, které ve výsledku ovlivní zájem o předmětnou jednotku. Pokud již zájemce uhradil developerovi rezervační poplatek či zálohu na kupní cenu z titulu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jeví se poustoupení smlouvy pro zájemce nejvýhodnější. V prvé řadě zájemci budou kompenzovány finančních prostředky, které již developerovi uhradil (pozn. v rámci vypořádání úplaty za postoupení smlouvy) a současně tyto vynaložené finanční prostředky nebudou započteny na smluvní pokutu, na jejíž úhradu vznikne zpravidla developerovi nárok, neboť to bude zájemce, kdo by v konečném výsledku neuzavřel kupní smlouvu. Postoupení smlouvy (není-li předem vysloven souhlas) není nárokem na straně zájemce, ke kterému musí developerská společnosti přistoupit bez dalšího. Developerská společnost není povinna postoupení smlouvy vyhovět a může požadovat splnění závazku zavázanou osobou.

Běžnou praxí poslední doby bývá, že spekulanti či realitní kanceláře, učiní v developerském projektu rezervaci několika jednotek, uhradí developerovi rezervační poplatek a následně s těmito rezervacemi dále obchodují a nabízejí jejich postoupení třetím osobám. Developerské společnosti reagují na tuto nastalou situaci omezením postoupení smlouvy uzavřené se zájemcem bez dalšího či stanovují podmínky, kterými minimálně proces postoupení komplikuje. Těmito podmínkami mohou být například poplatky za provedení administrace v řádu desítek tisíc korun. Uvedená praxe nemusí však v konečném důsledku pro developera představovat překážku, neboť např. financující banky podmiňuji financování developerského projektu tzv. předprodeje určitého počtu jednotek v předmětném projektu. Splnění této podmínky vůči financující bance zpravidla dokládá uzavřenými rezervačními smlouvami či smlouvami o smlouvě budoucí kupní a přijatými částkami.

Zájemce o postoupení smlouvy, přičemž není rozhodné, zda se jedná o rezervační smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní, by měl pečlivě prověřit zejména následující skutečnosti, a to minimálně před uzavřením jakékoliv např. rezervační smlouvy mezi postupitelem a realitní společností (pozn. zprostředkovatelem poustoupení již uzavřené smlouvy mezi postupitelem a developerskou společností).

V prvé řadě je nezbytné ověřit, zda developerská společnost smluvně nevyloučila možnost postoupení na třetí osobu, či jaké podmínky (ať již peněžitého či nepeněžitého charakteru) jsou stanoveny. Není-li souhlas s postoupením předem vysloven, měl by zájemce trvat na předložení uvedeného souhlasu s předstihem. Forma souhlasu není dána. Dle § 559 OZ má každý právo zvolit si libovolnou formu právního jednání. V kontextu předmětné věci lze však doporučit, aby postoupená strana, tj. developerská společnost vyslovila souhlas v písemné podobě. Zájemce o postoupení smlouvy by rovněž měl obezřetně prověřovat, zda postupitel splnil veškeré peněžité či nepeněžité povinnosti, tj. zda uhradil například v termínu rezervační poplatek (kdy např. v důsledku marného prodlení termínů mohla postoupená smlouva pozbýt platnosti či dále by developerská společnost mohla nárokovat smluvní pokutu). Prověření těchto skutečností je s ohledem na nabytí veškerých povinností z uvedené smlouvy nezbytné a šetří pro futuro čas a finanční prostředky vynaložené na straně postupníka v případě sporu s postoupitelem.

V uvedeném případě je potřeba klást rovněž důraz na způsob vypořádání úplaty za postoupení smlouvy. Občanský zákoník nestanoví, zda se jedná o úplatné či neúplatné jednání. Toto je ponecháno na uvážení stran. V případě úplatného postoupení však považuji za vhodné užití pro úhradu úplaty úschovu (pozn. není rozhodné, zda notářskou, advokátní či bankovní). Složení úplaty jednak poskytne postupiteli jistotu, že úplatu po splnění smluvených podmínek obdrží, zároveň však postupník smlouvy má garanci, že nebude-li plněno dle smluveného či developerská společnost souhlas neudělí, budou postupníkovi finanční prostředky vráceny. Podmínkou pro vyplacení finančních prostředků ze strany např. advokáta bývá předložení smlouvy o postoupení smlouvy uzavřené všemi zúčastněnými osobami, tj. postupitelem, postupníkem a developerskou společností.

S ohledem na shora uvedené lze tedy konstatovat, že postoupení smlouvy v uvedených případech není neobvyklým právním jednáním a v některých případech představuje řešení např. osobních situací, kdy zájemce již nemá zájem předmětnou jednotku nabýt. Současně však umožňuje, aby se realitní transakce zúčastnily i jiné osoby, např. spekulanti či realitní kanceláře. Tyto osoby následně se znalostí realitního trhu a smluvní dokumentace developerských společností reálně získávají prospěch s postupováním smluv na třetí osoby. Zájemce o postoupení, tj. postupník by v každém případě měl postupovat obezřetně a před uzavřením předmětné smlouvy by měl pečlivě prověřit, že k postoupení smlouvy může být přistoupeno a současně do jakých (splněných či nesplněných) práv a povinností vstupuje.


Mgr. Jakub Hafner


TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o.

Trojanova 12
120 00 Praha 2
 
Tel.:    +420 224 918 490
Fax:    +420 224 920 468
e-mail:    ak@iustitia.cz


________________________________
[1] § 1895 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku
[2] § 1897 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

Mgr. Jakub Hafner (TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI)
18. 5. 2018
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Hlasování per rollam ve společnosti s ručením omezeným
  • Nový zákon o odpadech: Přehled 10 vybraných změn
  • Dětské dluhy a chystaná novelizace OZ a OSŘ
  • Stravenkový paušál (peněžitý příspěvek na stravování) – právní a daňové aspekty
  • Mateřská dovolená: Ukládá zákoník práce pouze povinnost zaměstnavateli zaměstnankyni mateřskou dovolenou poskytnout, nebo také matce povinnost na mateřskou dovolenou nastoupit?
  • Náhrada škody dle krizového zákona a výklad v neprospěch poškozených provedený Ministerstvem vnitra
  • „Nešvary“ rekognice
  • Rozvod bez účasti manželů nikoliv pouze v době pandemie
  • Úhrada vyšetření na přítomnost antigenu viru SARS –CoV-2 v oblasti poskytování sociální péče
  • Zákon o whistleblowingu na dosah?
  • Lhůta k uplatnění práv z vadného plnění se při výměně spotřebního zboží nebo jeho součásti neobnovuje, ale pokračuje lhůta původní

Související produkty

Online kurzy

  • SVĚŘENSKÉ FONDY (zajímavý nástroj ochrany majetku s velkým ALE)
  • Problematika bytového spoluvlastnictví
  • Společenství vlastníků jednotek
  • Zajištění dluhu v Občanském zákoníku se zvláštním přihlédnutím k zástavnímu právu a zajišťovacímu převodu práva III.
  • Zajištění dluhu v Občanském zákoníku se zvláštním přihlédnutím k zástavnímu právu a zajišťovacímu převodu práva II.
Lektoři kurzů
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
JUDr. Petr Bezouška, Ph.D.
Kurzy lektora
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Daniela Kovářová
JUDr. Daniela Kovářová
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Okresní úřady byly zrušeny, okresy jako správní celky však nikoli
  • Sankce za dob koronavirové pandemie – Odpovědnost za přestupky – 1. díl seriálu
  • Povinnost nošení roušky v kontextu ústavních práv
  • Roušky na pracovišti. Jaká jsou rizika?
  • Občanský průkaz a prokazování totožnosti
  • Potvrzení o zaměstnání
  • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
  • Elektronický příjezdový formulář jako podmínka vstupu do ČR z rizikových zemí
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Roušky na pracovišti. Jaká jsou rizika?
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Sankce za dob koronavirové pandemie – Odpovědnost za přestupky – 1. díl seriálu
  • Povinnost nošení roušky v kontextu ústavních práv
  • Právní ochrana elektronické pošty zaměstnanců
  • Stravenkový paušál (peněžitý příspěvek na stravování) – právní a daňové aspekty
  • Okresní úřady byly zrušeny, okresy jako správní celky však nikoli
  • Nová právní úprava dovolené účinná k 1.1.2021 – dovolená za kalendářní rok (část 1.)
  • Regulace open-source P2P platební sítě Bitcoin
  • Náklady řízení
  • Desatero pro výtěžnější oddlužení
  • Výpověď z pracovního poměru ze strany zaměstnance (část 1.)
  • Sankce za dob koronavirové pandemie – Odpovědnost za přestupky – 1. díl seriálu
  • Krácení dovolené nově od 1. 1. 2021
  • Stravenkový paušál, co tato novinka znamená pro zaměstnance a co pro zaměstnavatele?

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Aktivní věcná legitimace (exkluzivně pro předplatitele)

Pokud by byly zjištěny okolnosti, které by jinak, bylo-li by vedeno odpovídající řízení, vedly k závěru o neplatnosti usnesení valné hromady společnosti o naložení s uvolněným...

Péče řádného hospodáře (exkluzivně pro předplatitele)

Pro aplikaci § 68 odst. 1 z. o. k. je – z časového hlediska – rozhodné, zda za účinnosti tohoto ustanovení došlo k jednání člena (nebo bývalého člena) statutárního orgánu...

Předkupní právo (exkluzivně pro předplatitele)

Na rozdíl od předkupního práva sjednaného smluvně – bez ohledu na to, zda působí jen mezi stranami nebo má věcněprávní účinky – je předkupní právo spoluvlastníků nemovité...

Insolvenční správce

Ustanovení § 32 odst. 1 a 2 insolvenčního zákona, ve znění účinném od 1. ledna 2014, je nutno vykládat tak, že návrh na zproštění insolvenčního správce funkce může podat (jen)...

Pojem „správní činnosti“ (exkluzivně pro předplatitele)

Pod „správní činnosti“ ve smyslu ustanovení § 2 odst. 3 zákona č. 312/2002 Sb., o úřednících územních samosprávných celků a o změně některých zákonů je možno podřadit...

Vyhledávání ASPI

ASPI

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
AIVD APEK 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2021, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů