epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    18. 5. 2018
    ID: 107580upozornění pro uživatele

    Postoupení smlouvy uzavřené s developerskou společností

    Postoupení smlouvy je institutem civilního práva, který je upraven v zákoně 89/2012 Sb., občanském zákoníku (OZ). Tento článek je zaměřen na postupování rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené s developerskou společností.

     
     TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o.
     
    V obecné rovině lze říci, že uvedený institut umožňuje kterékoli ze stran závazku převést svá práva a povinnosti ze smlouvy na jinou osobu[1]. Postoupením smlouvy vstupuje do práv a povinností jedné ze stran třetí osoba, přičemž obsah smlouvy zůstává tímto jednáním nedotčen. De facto tedy nejde o postoupení smlouvy, ale o postoupení pozice v závazkovém vztahu. Postoupení smlouvy je výrazný zásah do právního postavení druhé strany původní smlouvy, z uvedeného důvodu zákon vyžaduje k postoupení smlouvy její souhlas udělený buď předem, anebo následně. Bude-li souhlas s postoupením udělen předem např. právě v uvedené rezervační smlouvě či smlouvě o smlouvě budoucí kupní, je postoupení smlouvy vůči postoupené straně účinné okamžikem, kdy jí postupitel postoupení smlouvy oznámí nebo kdy jí postupník postoupení smlouvy prokáže[2]. Nebude-li souhlas s postoupením smlouvy udělen, není vůči postoupené straně toto právní jednání účinné.

    Postoupení smlouvy je běžně užíváno v realitních transakcích. Pro developera, jakožto vlastníka a prodávajícího nemusí být na první pohled rozhodné, od kterého zájemce obdrží kupní cenu. Vzhledem ke skutečnosti, že výstavba developerského projektu trvá v některých případech několik let, může na straně zájemce nastat řada předem neočekávaných situací, které ve výsledku ovlivní zájem o předmětnou jednotku. Pokud již zájemce uhradil developerovi rezervační poplatek či zálohu na kupní cenu z titulu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jeví se poustoupení smlouvy pro zájemce nejvýhodnější. V prvé řadě zájemci budou kompenzovány finančních prostředky, které již developerovi uhradil (pozn. v rámci vypořádání úplaty za postoupení smlouvy) a současně tyto vynaložené finanční prostředky nebudou započteny na smluvní pokutu, na jejíž úhradu vznikne zpravidla developerovi nárok, neboť to bude zájemce, kdo by v konečném výsledku neuzavřel kupní smlouvu. Postoupení smlouvy (není-li předem vysloven souhlas) není nárokem na straně zájemce, ke kterému musí developerská společnosti přistoupit bez dalšího. Developerská společnost není povinna postoupení smlouvy vyhovět a může požadovat splnění závazku zavázanou osobou.

    Běžnou praxí poslední doby bývá, že spekulanti či realitní kanceláře, učiní v developerském projektu rezervaci několika jednotek, uhradí developerovi rezervační poplatek a následně s těmito rezervacemi dále obchodují a nabízejí jejich postoupení třetím osobám. Developerské společnosti reagují na tuto nastalou situaci omezením postoupení smlouvy uzavřené se zájemcem bez dalšího či stanovují podmínky, kterými minimálně proces postoupení komplikuje. Těmito podmínkami mohou být například poplatky za provedení administrace v řádu desítek tisíc korun. Uvedená praxe nemusí však v konečném důsledku pro developera představovat překážku, neboť např. financující banky podmiňuji financování developerského projektu tzv. předprodeje určitého počtu jednotek v předmětném projektu. Splnění této podmínky vůči financující bance zpravidla dokládá uzavřenými rezervačními smlouvami či smlouvami o smlouvě budoucí kupní a přijatými částkami.

    Zájemce o postoupení smlouvy, přičemž není rozhodné, zda se jedná o rezervační smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní, by měl pečlivě prověřit zejména následující skutečnosti, a to minimálně před uzavřením jakékoliv např. rezervační smlouvy mezi postupitelem a realitní společností (pozn. zprostředkovatelem poustoupení již uzavřené smlouvy mezi postupitelem a developerskou společností).

    V prvé řadě je nezbytné ověřit, zda developerská společnost smluvně nevyloučila možnost postoupení na třetí osobu, či jaké podmínky (ať již peněžitého či nepeněžitého charakteru) jsou stanoveny. Není-li souhlas s postoupením předem vysloven, měl by zájemce trvat na předložení uvedeného souhlasu s předstihem. Forma souhlasu není dána. Dle § 559 OZ má každý právo zvolit si libovolnou formu právního jednání. V kontextu předmětné věci lze však doporučit, aby postoupená strana, tj. developerská společnost vyslovila souhlas v písemné podobě. Zájemce o postoupení smlouvy by rovněž měl obezřetně prověřovat, zda postupitel splnil veškeré peněžité či nepeněžité povinnosti, tj. zda uhradil například v termínu rezervační poplatek (kdy např. v důsledku marného prodlení termínů mohla postoupená smlouva pozbýt platnosti či dále by developerská společnost mohla nárokovat smluvní pokutu). Prověření těchto skutečností je s ohledem na nabytí veškerých povinností z uvedené smlouvy nezbytné a šetří pro futuro čas a finanční prostředky vynaložené na straně postupníka v případě sporu s postoupitelem.

    V uvedeném případě je potřeba klást rovněž důraz na způsob vypořádání úplaty za postoupení smlouvy. Občanský zákoník nestanoví, zda se jedná o úplatné či neúplatné jednání. Toto je ponecháno na uvážení stran. V případě úplatného postoupení však považuji za vhodné užití pro úhradu úplaty úschovu (pozn. není rozhodné, zda notářskou, advokátní či bankovní). Složení úplaty jednak poskytne postupiteli jistotu, že úplatu po splnění smluvených podmínek obdrží, zároveň však postupník smlouvy má garanci, že nebude-li plněno dle smluveného či developerská společnost souhlas neudělí, budou postupníkovi finanční prostředky vráceny. Podmínkou pro vyplacení finančních prostředků ze strany např. advokáta bývá předložení smlouvy o postoupení smlouvy uzavřené všemi zúčastněnými osobami, tj. postupitelem, postupníkem a developerskou společností.

    S ohledem na shora uvedené lze tedy konstatovat, že postoupení smlouvy v uvedených případech není neobvyklým právním jednáním a v některých případech představuje řešení např. osobních situací, kdy zájemce již nemá zájem předmětnou jednotku nabýt. Současně však umožňuje, aby se realitní transakce zúčastnily i jiné osoby, např. spekulanti či realitní kanceláře. Tyto osoby následně se znalostí realitního trhu a smluvní dokumentace developerských společností reálně získávají prospěch s postupováním smluv na třetí osoby. Zájemce o postoupení, tj. postupník by v každém případě měl postupovat obezřetně a před uzavřením předmětné smlouvy by měl pečlivě prověřit, že k postoupení smlouvy může být přistoupeno a současně do jakých (splněných či nesplněných) práv a povinností vstupuje.


    Mgr. Jakub Hafner


    TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o.

    Trojanova 12
    120 00 Praha 2
     
    Tel.:    +420 224 918 490
    Fax:    +420 224 920 468
    e-mail:    ak@iustitia.cz


    ________________________________
    [1] § 1895 odst. 1 zák. 89/2012 Sb., občanského zákoníku
    [2] § 1897 odst. 1 zák. 89/2012 Sb., občanského zákoníku


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Jakub Hafner (TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI)
    18. 5. 2018

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Návrh na zrušení výpovědi leasingové smlouvy ve světle nálezu Ústavního soudu
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 2. díl: Oprávněný zájem jako titul pro trénink AI
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 25.09.2025Digitalizace HR dokumentů po novele (online - živé vysílání) - 25.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • 10 otázek pro ... Jana Kramperu
    • Squeeze-out a sell-out a jejich souběh
    • Návrh na zrušení výpovědi leasingové smlouvy ve světle nálezu Ústavního soudu
    • DEAL MONITOR
    • Obvyklá pochybení zadavatelů dotačních veřejných zakázek – II. část
    • Co přinese jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele?
    • Výklad právních norem
    • Nejvyšší soud k zásadě reformationis in peius v insolvenčním řízení
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • 10 otázek pro ... Jana Kramperu
    • Co přinese jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele?
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Nejvyšší soud k zásadě reformationis in peius v insolvenčním řízení
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 2. díl: Oprávněný zájem jako titul pro trénink AI
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Podnikatel podle formy v aktuální judikatuře Nejvyššího soudu

    Soudní rozhodnutí

    Insolvenční řízení

    Žalobou z lepšího práva se rozumí žaloba, kterou se třetí osoba domáhá po tom, komu byla z majetkové podstaty (výtěžku jejího zpeněžení, jímž mohou být i splátky při...

    Výklad právních norem

    Za situace, kdy jsou podle § 14 odst. 1 písm. a) zákona č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů („ZESM“) údaje o skutečných majitelích zapsané v evidenci skutečných majitelů...

    Vydání výtěžku zpeněžení

    Jestliže osoby nadané popěrným právem nepopřely pohledávku věřitele přihlášenou do insolvenčního řízení vedeného na majetek dlužníka jako pohledávku s právem na uspokojení ze...

    Soudní poplatky

    Žádosti poplatníka podle § 9 odst. 4 písm. c/ zákona o soudních poplatcích založené na tvrzení, že „nemohl poplatek dosud zaplatit“, avšak očekává, že mu jeho dlužník brzy...

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.