epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    27. 10. 2021
    ID: 113733upozornění pro uživatele

    Povinnosti vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu

    Vlastnictví jednotky neznamená jen neomezené právní panství nad ní, nese s sebou totiž i povinnosti vůči ostatním vlastníkům. Víte, jaká oprávnění má osoba odpovědná za správu domu, nejčastěji společenství vlastníků (dále jen „SVJ“), vůči Vám jako vlastníkovi? V případě, že si nejste jisti odpovědí na tuto otázku, doporučuji přečíst následující článek.

    Vlastnictví jednotky je nutné primárně chápat jako spoluvlastnictví společné věci, tj. bytového domu. Obsahem takového spoluvlastnictví jsou práva a povinnosti vzniklé v důsledku vlastnictví věci podílovými spoluvlastníky - pojmovým znakem bytového vlastnictví je tedy pluralita vlastníků a pluralita objektů.[1] Z ústavněprávního pohledu má vlastník jednotky právo jednotku vlastnit (tj. libovolně s ní nakládat a jiné osoby z toho úplně vyloučit), při výkonu svého práva však bude vždy omezen vlastnickým právem jiných osob (dalších vlastníků jednotek), jakož i povinností k zachování domu a pozemku.  Z judikatury Ústavního soudu[2] zároveň vyplývá, že při omezení práva užívání majetku je vždy nutno posuzovat: (i) zda takové omezení sleduje legitimní cíl; (ii) zda je omezení v souladu s vnitrostátním právem; a (iii) zda je omezení užívání přiměřené ve vztahu ke sledovanému legitimnímu cíli. V souladu s ustanovením § 1175 odst. 1) zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“ nebo „Občanský zákoník“) má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a stavebně uvnitř upravovat[3] svůj byt stejně jako i užívat společné části domu. Při výkonu těchto práv však nesmí ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon stejných práv, ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

    Ustanovení § 1175 odst. 2) ObčZ ukládá vlastníkovi jednotky povinnost udržovat svůj byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, v případě společných částí uvnitř bytu a společných částí ve výlučném užívání má vlastník provádět a hradit pouze údržbu a drobné opravy. Další povinnost pro vlastníka jednotky vyplývá z ustanovení §1176 ObčZ, a sice povinnost (i) řídit se pravidly pro správu domu a používání společných částí v případě, že byl s těmito pravidly seznámen, popř. pokud je měl nebo mohl znát; jakož i (ii) zajistit dodržování pravidel osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Zákonem stanovená pravidla však musí vlastník jednotky dodržovat vždy, neboť platí předpoklad, že je znát má.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE

    Dále se jedná o skupinu oznamovacích (informačních) povinností vlastníka jednotky. Podle ustanovení § 1177 ObčZ má vlastník jednotky povinnost bez zbytečného odkladu oznámit osobě odpovědné za správu domu své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost, stejné platí i pro změny těchto údajů. Občanský zákoník pojem domácnost sice nijak nedefinuje, avšak není pochyb o tom, že toto ustanovení má na mysli společenství osob, které v bytě bydlí, protože právě to má význam při určení výše příspěvků.[4] Tato oznamovací povinnost vlastníka jednotky není postižitelná ze zákona, a proto bývá v praxi často ignorována. Je však nutno mít na paměti, že existuje možnost sjednat pokutu k zajištění tohoto závazku ve stanovách SVJ a na toto si dát pozor.

    Další obdobou oznamovací povinností je povinnost vyplývající ze zákona 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, konkrétně z ustanovení § 12, jež zní cit.: „Příjemce služeb oznámí poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.“ Podle ustanovení § 13 tohoto zákona může být porušení předmětné povinnosti sankcionováno pokutou až do výše 50 Kč za každý započatý den prodlení.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Specifickou oznamovací povinností vlastníka jednotky je pak povinnost obsažená v ustanovení § 1182 ObčZ, a sice povinnost oznámit osobě odpovědné za správu domu (nejčastěji tedy SVJ) stavební úpravy uvnitř svého bytu[5]. Oznamovací povinnost má vlastník jednotky proto, aby osoba odpovědná za správu domu a pozemku mohla stavební úpravy posoudit a případně zvážit jejich důsledky. Na toto ustanovení dále navazuje povinnost (!) po předchozí výzvě umožnit osobě odpovědné za správu domu přístup do bytu za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části.[6] K využití tohoto zákonného oprávnění může osoba odpovědná za správu domu přistoupit v případě, kdy (i) vlastník jednotky nesplní oznamovací povinnost zmiňovanou výše; nebo (ii) existuje důvodné podezření o provádění stavebních úprav. Zároveň platí, že nebude nutno mít k dispozici žádné konkrétní důkazy, postačí například vnesení stavebního materiálu do bytu.[7] Toto oprávnění bývá vlastníky bytů vnímáno velmi kriticky a je považováno za velký zásah do jejich vlastnického práva. V tomto ohledu je však nutno zohlednit zájem všech vlastníků jednotek v domě dbát na zachování bezpečné struktury domu a jeho celistvosti.

    Neméně důležitá je i povinnost vlastníka jednotky předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou, která vyplývá z ustanovení § 1182 odst. 3 ObčZ.

    Nakonec je tu také povinnost přispívat na správu domu a pozemku a na odměňování správce domu. Občanský zákoník ve svém ustanovení § 1200 odst. 2 písm. f) ukládá, aby stanovy SVJ obsahovaly: „pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí“. Přičemž v souladu s ustanovením § 1208 písm. d) ObčZ přísluší schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky shromáždění vlastníků jednotek. Podrobnosti, které se týkají správy domu a působnosti statutárního orgánu, upravuje nařízení vlády 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.[8] Správa domu je obecně rozdělena na správu provozní a technické povahy. Podle ustanovení § 1180 odst. 1 ObčZ vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech domu, nebylo-li v prohlášení vlastníka domu určeno jinak (zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad). Pokud jde o administrativní správu domu, v souladu s ustanovením § 1180 odst. 2 ObčZ, každý vlastník jednotky přispívá na odměňování osoby, která dům spravuje (popř. členům jejich orgánů), ve stejné výši.

    Výše uvedená práva nelze vlastníkovi jednotky nijak omezit a výše uvedených povinnosti nelze vlastníka jednotky zprostit. Jednotlivá práva a povinnosti lze však dále konkretizovat v souladu s podmínkami domu ve stanovách SVJ. Vlastníci jednotek mohou také upravit členská práva a povinnosti zcela odlišně od zákona.[9]

    Považuji za vhodné na závěr upozornit i na skutečnost, že v souladu s ustanovením § 1184 odst. 1 ObčZ lze nařídit soudní prodej jednotky toho vlastníka, který zasahuje do práva ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, a to za předpokladu splnění podmínek ustanovení § 1184 odst. 2 a 3 ObčZ.


    JUDr. Ludmila Winkel



     

    Urban & Hejduk s.r.o., advokátní kancelář

    Palác Valdek
    Jugoslávská 620/29
    120 00 Praha 2

    Tel:    +420 226 207 507
    e-mail: info@urbanhejduk.cz

     

     

    [1] Pro srovnání uvádím například nález Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04 a dále ustanovení § 1158 odst. 1) ObčZ.

    [2] Viz nález Ústavního soudu ze dne 8. 4. 2004, sp. zn. II ÚS 482/02.

    [3] Ve spojení s ustanovením § 5 odst. 2) vládního nařízení 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, vlastník sice může stavebně upravovat jednotku uvnitř, avšak nesmí poškodit, ohrozit ani snížit (či jinak změnit) užitnou hodnotu nosných svislých konstrukcí uvnitř jednotky, jež jsou společnými částmi domu.

    [4] SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, str. 111.

    [5] Jedná se o relativně nově zavedenou povinnost zákonem č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020, přičemž se tato povinnost výslovně týká všech zamýšlených stavebních úprav uvnitř bytu, tedy nejen těch s veřejnoprávními důsledky.

    [6] Ustanovení § 1182 odst. 2 ObčZ.

    [7] SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 915.

    [9]    SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015, str. 107.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    JUDr. Ludmila Winkel (Urban & Hejduk)
    27. 10. 2021

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.