epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    27. 6. 2017
    ID: 106072upozornění pro uživatele

    Právní rizika při koupi nemovitosti a jak jim předcházet

    Koupě nemovitosti je pro mnoho lidí největší životní investicí, řada z nich přesto nevěnuje náležitou pozornost obsahu rezervační a kupní smlouvy, ani právní prověrce nemovitosti. V tomto článku stručně shrnujeme některá právní rizika, na která je třeba dát pozor při koupi nemovitosti.

    Lošina & Suchomel

    Právní vady zapsané v katastru nemovitostí

    Před samotnou koupí je třeba v katastru nemovitostí prověřit, zda nemovitost nemá právní vady, které spočívají zejména v právech třetích osob. Podle občanského zákoníku totiž nikoho neomlouvá neznalost údaje zapsaného do veřejného seznamu[1] a právní vady zapsané v katastru nemovitostí přechází na nabyvatele.

    Z výpisu z katastru je možné například zjistit, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, předkupní právo nebo jiné věcné právo třetí osoby. Významná může být i tzv. poznámka spornosti, která indikuje, že nemovitost je předmětem soudního sporu. V takovém případě je namístě žádat od prodávajícího detailní informace k probíhajícímu sporu. Výsledkem soudního řízení by totiž mohlo být určení, že prodávající není vlastníkem nemovitosti a nikdy ji nebyl oprávněn převést na kupujícího.

    Základní informace o nemovitosti jsou přístupné v náhledu do katastru nemovitostí (dostupné zde). Úplný výpis listu vlastnictví (LV), na kterém jsou zapsány detailnější informace o nemovitosti, lze získat z dálkového přístupu do katastru nemovitostí (tato služba je zpoplatněna a vyžaduje registraci do systému; přístup mají často zřízeni advokáti a jiné osoby, které s údaji v katastru pracují). LV je možné získat také fyzicky na katastrálním úřadu či na kontaktních místech veřejné správy Czech POINT.

    Zanedbání prověrky výpisu z katastru by mohlo vést k nabytí nemovitosti zatížené právy, které podstatně snižují její hodnotu (např. zástavní právo), eventuálně i k neplatnosti převodu (např. při porušení předkupního práva).

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    Právní vady nemovitosti nezapsané v katastru nemovitostí a faktické vady

    Právní vady mohou spočívat i v jiných než výše uvedených skutečnostech, které nejsou zapsány do katastru nemovitostí. Typickým příkladem je nájemní vztah, který nemusí být v katastru uveden, přesto představuje zásadní omezení při užívání nemovitosti. Proti těmto právním vadám se lze chránit prohlášením prodávajícího ve smlouvě, že nemovitost nemá kupujícím vymíněné právní vady.

    Vedle právních vad může mít nemovitost i vady faktické, např. vady či poškození stavby. O faktických vadách v tomto článku nepojednáváme, prověřováním kondice nemovitostí se zabývají specializované společnosti či živnostníci, kteří jsou schopni provést technickou inspekci nemovitosti a odhalit její skryté vady.

    Proti právním vadám nezapsaným v katastru a faktickým vadám se lze částečně chránit důslednou prohlídkou nemovitosti, kterou by měl kupující vždy provést, případně při prohlídce pořídit i fotodokumentaci.

    Reklama
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    5.8.2025 13:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Osoba prodávajícího

    Vlastnické právo k nemovitosti je zapsáno do katastru nemovitostí. Kontrolou výpisu z příslušného listu vlastnictví lze ověřit, zda je prodávající skutečně vlastníkem nemovitosti. Pokud by prodávající nebyl (samostatně) oprávněn s nemovitostí nakládat, vedlo by to k neplatnosti převodu.

    S určitou mírou zjednodušení dodáváme, že je-li nemovitost ve spoluvlastnictví několika osob, je třeba, aby s převodem souhlasili všichni. Často se nemovitost nachází ve společném jmění manželů – v takovém případě by měli kupní smlouvu podepsat oba manželé.

    Dále je třeba dát si pozor na to, zda není prodávající omezen v nakládání se svým majetkem, např. zda není na jeho majetek vedena exekuce nebo neprobíhá insolvenční řízení.

    Případný úpadek prodávajícího lze zjistit z veřejně přístupného insolvenčního rejstříku (dostupné zde).

    Informace o exekuci na majetek dlužníka lze dohledat v Centrální evidenci exekucí. Přístup do evidence exekucí na rozdíl od insolvenčního rejstříku vyžaduje registraci a je zpoplatněn, přesto se rozhodně vyplatí kontrolu prodávajícího provést.[2] Kdyby došlo k převodu nemovitosti v době, kdy byl prodávající v exekuci, bylo by možné dovolat se neplatnosti převodu.[3]

    Dluhy vůči SVJ spojené s bytovou jednotkou

    Při koupi bytové jednotky by si měl kupující zjistit, zda bytová jednotka není zatížena dluhy vůči SVJ či správci domu souvisejícími se správou domu a pozemku. Dluhy, o nichž kupující mohl vědět, totiž přechází na nabyvatele jednotky a mohou celou koupi prodražit.

    Podle občanského zákoníku je převodce bytové jednotky povinen nabyvateli doložit, jaké dluhy na nabyvatele spolu s nabytím bytové jednotky přejdou, a to potvrzením osoby odpovědné za správu domu.[4] Toto potvrzení by měl kupující od prodávajícího vždy vyžádat.

    Rezervační smlouva

    Je obvyklé, že před uzavřením kupní smlouvy uzavírá kupující s prodávajícím (popř. také s realitní kanceláří) rezervační smlouvu, v níž se kupující zavazuje koupit nemovitost a prodávající se zavazuje neprodat nemovitost jinému zájemci. Závazek kupujícího ke koupi nemovitosti bývá zajištěn složením zálohy, která je použita na úhradu smluvní pokuty sjednané pro případ, že kupující nemovitost nekoupí.

    Kupující by měl mít již před podpisem rezervační smlouvy k dispozici úplné znění kupní smlouvy, kterou se zavazuje na základě rezervační smlouvy uzavřít. Lze doporučit, aby úplné znění kupní smlouvy tvořilo přílohu rezervační smlouvy. Pro případ, že by mezi stranami vznikl spor o obsah kupní smlouvy, je totiž kupující po složení rezervační zálohy ve výrazně horší vyjednávací pozici.

    V rezervační smlouvě je dále třeba věnovat pozornost podmínkám pro nakládání s rezervační zálohou. Je v bytostném zájmu kupujícího, aby mohla být rezervační záloha použita na úhradu smluvní pokuty pouze v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně kupujícího. Kupující by neměl mít povinnost ke koupi v případě, že vyjdou najevo právní vady nemovitosti nebo jiné skutečnosti, které brání převodu nebo ho činí rizikovým.

    Rezervační smlouvu je proto třeba uzavřít v takovém znění, aby kupujícímu zajistila možnost bez sankce odmítnout uzavření kupní smlouvy v případě, že vyjdou najevo skutečnosti, v jejichž důsledku nebude mít kupující zájem nemovitost (za cenu požadovanou prodávajícím) koupit.

    Uzavření kupní smlouvy

    Pro převod nemovitostí vyžaduje zákon uzavření smlouvy v písemné formě. Podpisy smluvních stran na kupní smlouvě se musí nacházet na jedné listině.[5] Na vyhotovení smlouvy, které bude zasíláno katastrálnímu úřadu, jednoznačně doporučujeme podpisy úředně ověřit.

    V kupní smlouvě je třeba dbát na správnou identifikaci nemovitosti. Ta musí být označena v kupní smlouvě údaji vyžadovanými zákonem pro listiny, jež slouží jako podklad pro zápis práv do katastru.[6] Nesprávnosti v označení nemovitosti mohou vést ke komplikacím při zápisu do katastru nemovitostí.

    Je rovněž praktické v kupní smlouvě podrobně popsat, co je součástí nemovitosti, a také specifikovat její vybavení. Stav a vybavení nemovitosti, které kupující vidí při prohlídce, se nemusí shodovat tím, v jakém stavu a s jakým vybavením bude kupujícímu nemovitost předána.

    Způsob úhrady kupní ceny je třeba přizpůsobit okamžiku přechodu vlastnického práva k nemovitosti, které podle zákona přechází na kupujícího až jeho zápisem do katastru nemovitostí. Za nejvhodnější považujeme složení kupní ceny do úschovy třetí osoby, která vyplatí peněžní prostředky prodávajícímu až v okamžiku, kdy jí bude předložen úředně ověřený výpis z katastru nemovitostí, na němž bude zapsán jako vlastník nemovitosti kupující. Tímto postupem jsou chráněny obě smluvní strany.

    Kupní cena bývá nejčastěji složena na úschovní účet advokáta, schovatelem může být i notář nebo banka. Úschovu u realitní kanceláře nedoporučujeme, často se totiž jedná o kapitálové obchodní společnosti s omezeným ručením, přičemž prostředky složené na jejich účet nepodléhají žádné zvláštní ochraně. V případě advokátní úschovy skládá kupující peníze na zvláštní úschovní účet, který je oddělen od majetku advokáta.

    Je-li nemovitost pořizována na základě hypotečního úvěru, popř. je-li nemovitost zatížena zástavním právem banky, bude třeba koordinovat postup při koupi nemovitosti s bankou. Jednání může být komplikované, protože banky nebývají příliš flexibilní a ochotné vyhovět individuálním požadavkům klientů. Přesto je třeba trvat na sjednání podmínek pro zápis nebo výmaz zástavního práva k nemovitosti tak, aby byla důsledně chráněna práva kupujícího. Pokud kupující nabývá nemovitost zatíženou zástavním právem banky zajišťujícím úvěr poskytnutý prodávajícímu, je nezbytné podmínky koupě upravit tak, aby byl úvěr prodávajícího splacen a dřívější zástavní právo banky prodávajícího zaniklo.

    Jak stihnout provedení právní prověrky a nepřijít o možnost koupě nemovitosti?

    Výše jsme popsali základní rizika spojená s koupí nemovitosti a zjednodušeně vysvětlili, jak je identifkovat, a jak jim předejít. Pravděpodobně namítnete, že provedení právní prověrky není z časových důvodů možné. Aktuální situace na realitním trhu nedovoluje kupujícím, aby s koupí jakkoliv váhali.

    Řešení vidíme v úpravě rezervační smlouvy tak, aby umožňovala kupujícímu provedení prověrky nemovitosti předtím, než bude uzavřena samotná kupní smlouva. Pokud kupující zjistí v rámci prověrky vady nebo rizika, jejichž neexistencí podmínil uzavření kupní smlouvy, měl by mít možnost od rezervační smlouvy odstoupit a požadovat vrácení rezervační zálohy.

    Tento postup chránící zájmy kupujícího by měl být přijatelný pro každého prodávajícího, který prodává nemovitost bez právních vad a není si vědom skutečností, které by bránily převodu.

    Závěr

    V tomto článku jste se dozvěděli, jak identifikovat některá právní rizika spojená s koupí nemovitosti, a jak se před nimi chránit. Z povahy věci však nemůže jít o úplný výčet, neboť požadavky kupujícího a dílčí aspekty převodu konkrétní nemovitosti se budou lišit případ od případu.

    Mějte na paměti, že čas a prostředky vynaložené na kontrolu smlouvy a prověrku nemovitosti jsou vždy dobrou investicí.


    Mgr. Jakub Olšina
    Mgr. Jakub Olšina,
    advokát


    OLŠINA & SUCHOMEL advokátní kancelář

    Benešovská 1897/24
    Praha 10 – Vinohrady


    _____________________________________________________________
    [1] Srov. § 980 odst. 1 zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“)
    [2] Exekutor sice má podle exekučního řádu zaslat katastrálnímu úřadu vyrozumění o zahájení exekuce, spoléhat na to nicméně nedoporučujeme.
    [3] Srov. § 44a odst. 1 zákona 120/2001 Sb., exekučního řádu, ve znění pozdějších předpisů.
    [4] Srov. § 1186 odst. 2 občanského zákoníku.
    [5] Srov. § 561 odst. 2 občanského zákoníku.
    [6] Srov. § 8 zákona 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Jakub Olšina
    27. 6. 2017

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
    • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Obchodní vedení společnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.