epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    27. 6. 2017
    ID: 106072upozornění pro uživatele

    Právní rizika při koupi nemovitosti a jak jim předcházet

    Koupě nemovitosti je pro mnoho lidí největší životní investicí, řada z nich přesto nevěnuje náležitou pozornost obsahu rezervační a kupní smlouvy, ani právní prověrce nemovitosti. V tomto článku stručně shrnujeme některá právní rizika, na která je třeba dát pozor při koupi nemovitosti.

    Lošina & Suchomel

    Právní vady zapsané v katastru nemovitostí

    Před samotnou koupí je třeba v katastru nemovitostí prověřit, zda nemovitost nemá právní vady, které spočívají zejména v právech třetích osob. Podle občanského zákoníku totiž nikoho neomlouvá neznalost údaje zapsaného do veřejného seznamu[1] a právní vady zapsané v katastru nemovitostí přechází na nabyvatele.

    Z výpisu z katastru je možné například zjistit, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, předkupní právo nebo jiné věcné právo třetí osoby. Významná může být i tzv. poznámka spornosti, která indikuje, že nemovitost je předmětem soudního sporu. V takovém případě je namístě žádat od prodávajícího detailní informace k probíhajícímu sporu. Výsledkem soudního řízení by totiž mohlo být určení, že prodávající není vlastníkem nemovitosti a nikdy ji nebyl oprávněn převést na kupujícího.

    Základní informace o nemovitosti jsou přístupné v náhledu do katastru nemovitostí (dostupné zde). Úplný výpis listu vlastnictví (LV), na kterém jsou zapsány detailnější informace o nemovitosti, lze získat z dálkového přístupu do katastru nemovitostí (tato služba je zpoplatněna a vyžaduje registraci do systému; přístup mají často zřízeni advokáti a jiné osoby, které s údaji v katastru pracují). LV je možné získat také fyzicky na katastrálním úřadu či na kontaktních místech veřejné správy Czech POINT.

    Zanedbání prověrky výpisu z katastru by mohlo vést k nabytí nemovitosti zatížené právy, které podstatně snižují její hodnotu (např. zástavní právo), eventuálně i k neplatnosti převodu (např. při porušení předkupního práva).

    Právní vady nemovitosti nezapsané v katastru nemovitostí a faktické vady

    Právní vady mohou spočívat i v jiných než výše uvedených skutečnostech, které nejsou zapsány do katastru nemovitostí. Typickým příkladem je nájemní vztah, který nemusí být v katastru uveden, přesto představuje zásadní omezení při užívání nemovitosti. Proti těmto právním vadám se lze chránit prohlášením prodávajícího ve smlouvě, že nemovitost nemá kupujícím vymíněné právní vady.

    Vedle právních vad může mít nemovitost i vady faktické, např. vady či poškození stavby. O faktických vadách v tomto článku nepojednáváme, prověřováním kondice nemovitostí se zabývají specializované společnosti či živnostníci, kteří jsou schopni provést technickou inspekci nemovitosti a odhalit její skryté vady.

    Proti právním vadám nezapsaným v katastru a faktickým vadám se lze částečně chránit důslednou prohlídkou nemovitosti, kterou by měl kupující vždy provést, případně při prohlídce pořídit i fotodokumentaci.

    Reklama
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    19.10.2022 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Osoba prodávajícího

    Vlastnické právo k nemovitosti je zapsáno do katastru nemovitostí. Kontrolou výpisu z příslušného listu vlastnictví lze ověřit, zda je prodávající skutečně vlastníkem nemovitosti. Pokud by prodávající nebyl (samostatně) oprávněn s nemovitostí nakládat, vedlo by to k neplatnosti převodu.

    S určitou mírou zjednodušení dodáváme, že je-li nemovitost ve spoluvlastnictví několika osob, je třeba, aby s převodem souhlasili všichni. Často se nemovitost nachází ve společném jmění manželů – v takovém případě by měli kupní smlouvu podepsat oba manželé.

    Dále je třeba dát si pozor na to, zda není prodávající omezen v nakládání se svým majetkem, např. zda není na jeho majetek vedena exekuce nebo neprobíhá insolvenční řízení.

    Případný úpadek prodávajícího lze zjistit z veřejně přístupného insolvenčního rejstříku (dostupné zde).

    Informace o exekuci na majetek dlužníka lze dohledat v Centrální evidenci exekucí. Přístup do evidence exekucí na rozdíl od insolvenčního rejstříku vyžaduje registraci a je zpoplatněn, přesto se rozhodně vyplatí kontrolu prodávajícího provést.[2] Kdyby došlo k převodu nemovitosti v době, kdy byl prodávající v exekuci, bylo by možné dovolat se neplatnosti převodu.[3]

    Dluhy vůči SVJ spojené s bytovou jednotkou

    Při koupi bytové jednotky by si měl kupující zjistit, zda bytová jednotka není zatížena dluhy vůči SVJ či správci domu souvisejícími se správou domu a pozemku. Dluhy, o nichž kupující mohl vědět, totiž přechází na nabyvatele jednotky a mohou celou koupi prodražit.

    Podle občanského zákoníku je převodce bytové jednotky povinen nabyvateli doložit, jaké dluhy na nabyvatele spolu s nabytím bytové jednotky přejdou, a to potvrzením osoby odpovědné za správu domu.[4] Toto potvrzení by měl kupující od prodávajícího vždy vyžádat.

    Rezervační smlouva

    Je obvyklé, že před uzavřením kupní smlouvy uzavírá kupující s prodávajícím (popř. také s realitní kanceláří) rezervační smlouvu, v níž se kupující zavazuje koupit nemovitost a prodávající se zavazuje neprodat nemovitost jinému zájemci. Závazek kupujícího ke koupi nemovitosti bývá zajištěn složením zálohy, která je použita na úhradu smluvní pokuty sjednané pro případ, že kupující nemovitost nekoupí.

    Kupující by měl mít již před podpisem rezervační smlouvy k dispozici úplné znění kupní smlouvy, kterou se zavazuje na základě rezervační smlouvy uzavřít. Lze doporučit, aby úplné znění kupní smlouvy tvořilo přílohu rezervační smlouvy. Pro případ, že by mezi stranami vznikl spor o obsah kupní smlouvy, je totiž kupující po složení rezervační zálohy ve výrazně horší vyjednávací pozici.

    V rezervační smlouvě je dále třeba věnovat pozornost podmínkám pro nakládání s rezervační zálohou. Je v bytostném zájmu kupujícího, aby mohla být rezervační záloha použita na úhradu smluvní pokuty pouze v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně kupujícího. Kupující by neměl mít povinnost ke koupi v případě, že vyjdou najevo právní vady nemovitosti nebo jiné skutečnosti, které brání převodu nebo ho činí rizikovým.

    Rezervační smlouvu je proto třeba uzavřít v takovém znění, aby kupujícímu zajistila možnost bez sankce odmítnout uzavření kupní smlouvy v případě, že vyjdou najevo skutečnosti, v jejichž důsledku nebude mít kupující zájem nemovitost (za cenu požadovanou prodávajícím) koupit.

    Uzavření kupní smlouvy

    Pro převod nemovitostí vyžaduje zákon uzavření smlouvy v písemné formě. Podpisy smluvních stran na kupní smlouvě se musí nacházet na jedné listině.[5] Na vyhotovení smlouvy, které bude zasíláno katastrálnímu úřadu, jednoznačně doporučujeme podpisy úředně ověřit.

    V kupní smlouvě je třeba dbát na správnou identifikaci nemovitosti. Ta musí být označena v kupní smlouvě údaji vyžadovanými zákonem pro listiny, jež slouží jako podklad pro zápis práv do katastru.[6] Nesprávnosti v označení nemovitosti mohou vést ke komplikacím při zápisu do katastru nemovitostí.

    Je rovněž praktické v kupní smlouvě podrobně popsat, co je součástí nemovitosti, a také specifikovat její vybavení. Stav a vybavení nemovitosti, které kupující vidí při prohlídce, se nemusí shodovat tím, v jakém stavu a s jakým vybavením bude kupujícímu nemovitost předána.

    Způsob úhrady kupní ceny je třeba přizpůsobit okamžiku přechodu vlastnického práva k nemovitosti, které podle zákona přechází na kupujícího až jeho zápisem do katastru nemovitostí. Za nejvhodnější považujeme složení kupní ceny do úschovy třetí osoby, která vyplatí peněžní prostředky prodávajícímu až v okamžiku, kdy jí bude předložen úředně ověřený výpis z katastru nemovitostí, na němž bude zapsán jako vlastník nemovitosti kupující. Tímto postupem jsou chráněny obě smluvní strany.

    Kupní cena bývá nejčastěji složena na úschovní účet advokáta, schovatelem může být i notář nebo banka. Úschovu u realitní kanceláře nedoporučujeme, často se totiž jedná o kapitálové obchodní společnosti s omezeným ručením, přičemž prostředky složené na jejich účet nepodléhají žádné zvláštní ochraně. V případě advokátní úschovy skládá kupující peníze na zvláštní úschovní účet, který je oddělen od majetku advokáta.

    Je-li nemovitost pořizována na základě hypotečního úvěru, popř. je-li nemovitost zatížena zástavním právem banky, bude třeba koordinovat postup při koupi nemovitosti s bankou. Jednání může být komplikované, protože banky nebývají příliš flexibilní a ochotné vyhovět individuálním požadavkům klientů. Přesto je třeba trvat na sjednání podmínek pro zápis nebo výmaz zástavního práva k nemovitosti tak, aby byla důsledně chráněna práva kupujícího. Pokud kupující nabývá nemovitost zatíženou zástavním právem banky zajišťujícím úvěr poskytnutý prodávajícímu, je nezbytné podmínky koupě upravit tak, aby byl úvěr prodávajícího splacen a dřívější zástavní právo banky prodávajícího zaniklo.

    Jak stihnout provedení právní prověrky a nepřijít o možnost koupě nemovitosti?

    Výše jsme popsali základní rizika spojená s koupí nemovitosti a zjednodušeně vysvětlili, jak je identifkovat, a jak jim předejít. Pravděpodobně namítnete, že provedení právní prověrky není z časových důvodů možné. Aktuální situace na realitním trhu nedovoluje kupujícím, aby s koupí jakkoliv váhali.

    Řešení vidíme v úpravě rezervační smlouvy tak, aby umožňovala kupujícímu provedení prověrky nemovitosti předtím, než bude uzavřena samotná kupní smlouva. Pokud kupující zjistí v rámci prověrky vady nebo rizika, jejichž neexistencí podmínil uzavření kupní smlouvy, měl by mít možnost od rezervační smlouvy odstoupit a požadovat vrácení rezervační zálohy.

    Tento postup chránící zájmy kupujícího by měl být přijatelný pro každého prodávajícího, který prodává nemovitost bez právních vad a není si vědom skutečností, které by bránily převodu.

    Závěr

    V tomto článku jste se dozvěděli, jak identifikovat některá právní rizika spojená s koupí nemovitosti, a jak se před nimi chránit. Z povahy věci však nemůže jít o úplný výčet, neboť požadavky kupujícího a dílčí aspekty převodu konkrétní nemovitosti se budou lišit případ od případu.

    Mějte na paměti, že čas a prostředky vynaložené na kontrolu smlouvy a prověrku nemovitosti jsou vždy dobrou investicí.


    Mgr. Jakub Olšina
    Mgr. Jakub Olšina,
    advokát


    OLŠINA & SUCHOMEL advokátní kancelář

    Benešovská 1897/24
    Praha 10 – Vinohrady


    _____________________________________________________________
    [1] Srov. § 980 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“)
    [2] Exekutor sice má podle exekučního řádu zaslat katastrálnímu úřadu vyrozumění o zahájení exekuce, spoléhat na to nicméně nedoporučujeme.
    [3] Srov. § 44a odst. 1 zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu, ve znění pozdějších předpisů.
    [4] Srov. § 1186 odst. 2 občanského zákoníku.
    [5] Srov. § 561 odst. 2 občanského zákoníku.
    [6] Srov. § 8 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Mgr. Jakub Olšina
    27. 6. 2017
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Compliance program - prevence trestní odpovědnosti právnické osoby
    • Jak legálně zpracovávat pacientská data pro vědecké účely?
    • Krajní nouze a nutná obrana – co mají společného, a v čem se liší?
    • K možnosti pozastavit výkon hlasovacích práv společníka z důvodu porušení povinností při výkonu funkce člena voleného orgánu
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Řešení škod způsobených na veřejně přístupné účelové komunikaci a okolní vegetaci
    • Je čas na dřevěnou revoluci ve stavebnictví?
    • Promlčení nároků na odčinění újmy v pacientských sporech
    • Americké jezero žaluje developera

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Posuzování okamžiku skutečného vzniku nemoci z povolání za účelem rozvázání pracovního poměru
    • Compliance program - prevence trestní odpovědnosti právnické osoby
    • Vylučovací žaloba
    • Jak legálně zpracovávat pacientská data pro vědecké účely?
    • 1. září 2022 nabývá účinnosti tzv. Milostivé léto II
    • Cloudy a právo - 2 díl: Tisíc a jeden právní požadavek
    • SVJ
    • Označení původu a zeměpisná označení – zásadní novinky
    • Nelegální stahování autorských děl z pohledu trestního práva
    • Zrušení naplánované nebo určené dovolené a odvolání zaměstnance z dovolené
    • Ověření skutečného majitele jako součást AML kontroly
    • Krajní nouze a nutná obrana – co mají společného, a v čem se liší?
    • Praktické postřehy ohledně autorskoprávních licenčních doložek ve smlouvách o dílo
    • Nařízení Brusel II ter: významné změny nejen v řízeních ve věcech rodičovské odpovědnosti
    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Nejvyšší správní soud – finanční úřady mají právo si od policie vyžádat záznamy z kamer
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Správní právo – obecní strážník , policista, mýty a bezpečnostní pásy
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • Stavební deník
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Co a kdy přinese do pracovního práva směrnice EU o transparentních a předvídatelných pracovních podmínkách?
    • Letní problémy na pracovišti – řešení z pracovněprávního pohledu

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Vylučovací žaloba

    Kupní smlouva, kterou se převádí nemovitost, jež je předmětem evidence v katastru nemovitostí, nemá účinek převodní, ale pouze účinek obligační. Zavazuje zcizitele (prodávajícího)...

    SVJ

    Je-li smyslem a účelem úpravy v § 8 odst. 1 zákona č. 87/2013 Sb. umožnit příjemci služeb účinnou kontrolu správnosti vyúčtování záloh na služby a určení jejich výše, nemůže...

    Smlouva o převodu obchodního podílu

    Zákon o obchodních korporacích klade na smlouvu o převodu podílu nevtěleného do kmenového listu požadavek na písemnou formu s úředně ověřenými podpisy (§ 209 odst. 2 z. o. k.)....

    Diskriminace

    Oddělení či oddělování příslušníků určité skupiny charakterizované rasovými či etnickými hledisky je nepřípustnou segregací, a to i tehdy, není-li odůvodněno ani motivováno...

    DPH, mezinárodní spolupráce

    K využití informací a podkladů získaných v rámci výměny informací podle kapitoly II nařízení Rady (EU) č. 904/2010 o správní spolupráci a boji proti podvodům v oblasti daně z...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.