Právní úprava tzv. jistoty (dříve kauce) v nájemních vztazích a práv a povinností s ní souvisejících dle nového občanského zákoníku

Dle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku platí, že strany si mohou ujednat povinnost nájemce složit pronajímateli peněžitou jistotu, že nájemce zaplatí nájemné a splní i jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Tato dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem může vzniknout při uzavírání nové nájemní smlouvy, ale může také být uzavřena samostatně, kdykoli v průběhu trvání nájemního vztahu.[1] Jistota však nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Dle § 686a odst. 1 a 2 zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý občanský zákoník“) byl pronajímatel oprávněn požadovat pouze trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu s tím, že tyto peněžní prostředky byl pronajímatel povinen uložit na zvláštní účet, společný pro všechny nájemce, u peněžního ústavu (tedy banky nebo spořitelního družstva). Pronajímatel tak nebyl oprávněn nechat peněžní jistotu u sebe, ani ji uložit jinde než u peněžního ústavu. Občanský zákoník však nově takovou povinnost pronajímateli neukládá a taktéž zjednodušuje způsob výpočtu maximální výše jistoty, když nově se do maximální výše jistoty nepočítají zálohy na tzv. služby spojené s užíváním bytu.

Možnost využití kauce

Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku je pronajímatel povinen po ukončení nájemního vztahu vrátit složenou jistotu nájemci, přitom je však oprávněn si započíst, co mu případně nájemce z nájmu dluží. Dále je třeba zdůraznit, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Ust. § 686a odst. 3 starého občanského zákoníku stanovilo taxativní výčet pohledávek, vůči kterým byl pronajímatel oprávněn kauci započítat. Konkrétně mohl pronajímatel započítat kauci

• na úhradu pohledávek na nájemném,
• na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu nebo na úhradu jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných.

Pro jiné než výše uvedené účely nemohl pronajímatel jistotu čerpat. Toto omezení již občanský zákoník neobsahuje a pouze co do účelu jistoty určuje, že tato jistota slouží jako záruka za zaplacení nejen nájemného, ale také splnění jiných povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu.  Nepochybně se však i nadále bude jednat např. o pohledávky z titulu nezaplaceného nájmu nebo pohledávky na náhradu škody vztahující se k předmětu nájmu.

Vrácení kauce a zhodnocení jistoty

Podle dřívější úpravy, konkrétně § 686a odst. 3 starého občanského zákoníku, byl pronajímatel po skončení nájmu povinen vrátit nájemci (nebo jeho právnímu nástupci) nevyčerpané peněžní prostředky s příslušenstvím, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, nedohodly-li se strany jinak. Starý občanský zákoník však např. nepočítal s tím, že může dojít nejen ke změně nájemce, ale taktéž ke změně pronajímatele. Dispoziční právo k účtu, na kterém byla složena kauce, tak nepochybně nový pronajímatel neměl a vrácení kauce nájemci mohlo být v takovém případě velmi komplikované.

Příslušenstvím se dle výše uvedeného měly v souvislosti s § 121 odst. 3 starého občanského zákoníku na mysli úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejich uplatněním. Z tohoto výčtu je zjevné, že přicházejí v úvahu především úroky z prodlení. Pokud jde o úroky z prodlení, muselo jít v zásadě o úroky smluvené mezi nájemcem a pronajímatelem.[2]

Naproti tomu, jak již bylo výše uvedeno, ust. § 2254 odst. 2 občanského zákoníku pouze stanoví, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Co se má na mysli zákonnou sazbou, lze dovodit z § 1802 nového občanského zákoníku. Toto ustanovení říká, že Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka (nikoliv tedy v místě uzavření smlouvy!) v době uzavření smlouvy. Pronajímatel se bude muset řídit posledním uvedeným, pokud si tedy s nájemcem výslovně výši úročení jistoty nesjedná, když zvláštní právní předpis úročení jistoty neupravuje.[3] Ačkoliv se to na první pohled nezdá, zjistit výši úrokových sazeb bank v okolí bydliště nebo sídla pronajímatele může být pro pronajímatele vcelku obtížný úkol. Předně, banky nabízejí poměrně širokou škálu úvěrových produktů, takže samotné určení, podle kterého úvěrového produktu má pronajímatel počítat úročení jistoty, může být problematické. Nemenším problémem bude stanovení konkrétní výše úrokové sazby. Úrokové sazby totiž nejsou ze své podstaty stálé, ale vyvíjí se v čase. Odborná literatura k tomu dále uvádí: „Dle komentovaného ustanovení jsou rozhodující sazby účinné k okamžiku, kdy se smlouva uzavírala. Nelze vycházet ze (snáze zjistitelných) úrokových sazeb platných k okamžiku, kdy se o výši úroku rozhoduje. Je nutno si vyžádat úrokové sazby historické, resp. osvědčit, že se úrokové sazby v mezidobí podstatněji nezměnily.“[4] Tyto skutečnosti kladou na pronajímatele poměrně vysoké nároky, když je třeba si uvědomit, že pronajímatelem může být velmi často osoba neznalá bankovního sektoru, resp. úvěrové problematiky.

S ohledem na výše uvedené nelze než doporučit, aby si pronajímatel s nájemcem výši úročení jistoty upravili přímo v nájemní smlouvě, čímž se pronajímatel vyhne sporům o stanovení výše úročení jistoty a složitému zjišťování výše úrokové sazby postupem výše popsaným.

Přechodná ustanovení

Konečně je třeba ve vztahu k jistotě také poukázat na otázku tzv. intertemporálních ustanovení občanského zákoníku. Základním ustanovením je v tomto smyslu § 3074 občanského zákoníku, jež stanoví, že nájem se řídí tímto zákonem (míněno občanským zákoníkem) ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto datem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Pokud byla uzavřena nájemní smlouva za staré právní úpravy a podle této právní úpravy došlo taktéž ke složení jistoty, je nutné konstatovat, že pronajímatelé s největší pravděpodobností nebudou moci s ohledem na zásadu pacta sunt servanda, podle které mají být smlouvy dodržovány, jednostranně změnit maximální výši jistoty či jistotu uložit jinde než na zvláštní účet vedený peněžním ústavem pouze s odůvodněním, „že to nová právní úprava umožňuje“. Není totiž možné učinit takový závěr, že ujednání ve smlouvách dle starého občanského zákoníku je odlišné od nové právní úpravy, a proto je neplatné. Naopak, nová právní úprava umožňuje, aby byla jistota i menší než šestinásobek měsíčního nájemného a i nadále se strany nájemní smlouvy mohou dohodnout, že jistota bude vedena na zvláštním, k tomu určeném bankovním účtu pronajímatele. I z těchto důvodů proto není pro takovou jednostrannou změnu právní důvod. Výše uvedené samozřejmě nevylučuje postup, podle kterého by se pronajímatel s nájemcem dohodl na zvýšení jistoty či nevázání jistoty na zvláštním účtu.

Závěrem není možné nic než konstatovat, že pouze čas ukáže, nakolik je nová, méně rigidní, právní úprava jistoty (kauce) kvalitní a zejména pak nakolik se praxe vyrovná se stanovením výše úroků jistoty, pokud si strany tento úrok sami nesjednají.

Mgr. Lucie Čabanová,
advokát

TOMAN, DEVÁTÝ & PARTNEŘI advokátní kancelář, s. r. o.

Trojanova 12
120 00 Praha 2
 
Tel.: +420 224 918 490
Fax: +420 224 920 468
e-mail: ak@iustitia.cz

--------------------------------------------------------------------------------
[1] Kabelková, E., Dejlová, H.: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 235
[2] Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv Občanský zákoník
I, II, 2. vydání, Praha 2009, s. 1980
[3] Na rozdíl např. od úroků z prodlení, jejichž výše je stanovena nařízením vlády 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob
[4] Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 361

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz