epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    29. 6. 2015
    ID: 98153upozornění pro uživatele

    Rezervační smlouva v transakcích s nemovitostmi

    Prakticky první ze smluv, se kterou se při koupi nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře kupující setká, je rezervační smlouva. V praxi bývá tato smlouva nazývána různě - dohoda o rezervaci, blokovací dohoda, smlouva o složení blokovacího depozita atp. Vždy se však jedná o smlouvu inominátní ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, tzn. že nejsou dány žádné zákonné náležitosti obsahu takové smlouvy. Pravidelným obsahem rezervační smlouvy je závazek zájemce složit rezervační zálohu, která propadne realitní kanceláři, nebude-li v určité době uzavřena smlouva navazující (buď smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo přímo kupní smlouva), a na druhé straně závazek realitní kanceláře (ideálně též prodávajícího), že po danou dobu nebude nemovitost nabízena nebo prodána jinému zájemci.

     
     Vrána & partners, advokátní kancelář s.r.o.
     
    Je však třeba si uvědomit, že hlavním účelem rezervačních smluv není ani tak přispění k realizaci celé transakce, jako spíše ochrana zájmu realitní kanceláře; taková smlouva obsahuje především podrobnou úpravu úhrady rezervačního poplatku (pokud možno včetně jeho započtení proti nároku na provizi realitní kanceláře) a smluvní pokuty pro případ, že by zájemce v transakci nepokračoval. Z této smluvní pokuty bývá opět hrazena především odměna realitní kanceláře. Z hlediska vztahu prodávajícího a kupujícího lze rezervační smlouvy označit za nadbytečný element.

    Je přitom bohužel pravidlem, že realitní kanceláře dlouhodobě využívají pro všechny transakce jeden vzor rezervační smlouvy, který už často neodpovídá platné právní úpravě ani aktuální judikatuře. Takové smlouvy tedy ani nikterak nereflektují zvláštní povahu konkrétní transakce a specifické zájmy jejích účastníků a vzájemná práva a povinnosti bývají obvykle vychýlena ve prospěch realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že kupující bývá při projevení zájmu o nemovitost ze strany realitní kanceláře vystaven (někdy i velmi nevybíravému) tlaku na uzavření rezervační smlouvy, často bez možnosti její úpravy, je vhodné znát alespoň základní úskalí, která se mohou v rezervačních smlouvách vyskytnout.

    Elementární otázkou, kterou je potřeba si vždy položit před uzavřením rezervační smlouvy a úhradou zálohy, je, co zaplacením této částky zájemce (kupující) získá. Obvyklá odpověď realitních kanceláří je, že zájemce tímto získává (1) čas a prostor zkontrolovat si právní a faktický stav nemovitosti, dále (2) jistotu, že nemovitost po určitou dobu nebude nabízena a prodána jinému zájemci, stejně jako (3) čas zajistit si financování. To však není vždy pravda.

    (1) To, že každý zájemce o nemovitost by měl být náležitě obeznámen s jejím právním a faktickým stavem ještě dříve, než cokoli uzavře nebo uhradí, je bez diskuse. Ve skutečnosti bývá zájemce tímto způsobem tlačen k tomu, aby podepsal závazný dokument týkající se koupě nemovitosti ještě před tím, než získá možnost si ji detailně prověřit. Argument, že uzavřením rezervační smlouvy získá zájemce v tomto směru nějakou výhodu, je tedy lichý.

    Naopak, pokud se kupující rozhodne „rezervovanou“ nemovitost nekoupit (např. pro nedostatky v jejím právním či faktickém stavu) tak uhrazenou rezervační zálohu zpravidla již nikdy neuvidí. Řada realitních kanceláří přitom stále odmítá vzít na vědomí, že závazek uzavřít nějakou budoucí smlouvu (a tudíž i smluvní pokutu za jeho porušení) mohou platně sjednat pouze strany takové budoucí smlouvy (viz judikát NS ČR 32 Cdo 3337/2011 ze dne 28. 5. 2013). Pokud tedy smluvní stranou rezervační smlouvy není i prodávající, je závazek zájemce uzavřít s ním kupní či jinou smlouvu neplatný a nesankcionovatelný.

    (2) Určitou záruku, že by nemovitost neměla být po určitou dobu nabízena a prodána jiné osobě, získává zájemce pouze tehdy, pokud je rezervační smlouva uzavřena s realitní kanceláří a současně i s prodávajícím jako trojstranná smlouva, případně pokud má realitní kancelář zajištěno výhradní zastupování prodávajícího. Dvojstranná rezervační smlouva uzavřená pouze mezi zájemcem a realitní kanceláří totiž prodávajícímu žádné povinnosti či omezení ukládat nemůže. Pokud tedy v takovém případě dvojstranné smlouvy prodá nemovitost přímo sám prodávající, či jiná realitní kancelář, pak zájemce nemá prakticky žádnou možnost cokoli od prodávajícího žádat z důvodu absence smluvního vztahu mezi těmito dvěma subjekty. Zájemce v takovém případě bude rád, pokud uhrazenou rezervační zálohu dostane od realitní kanceláře zpět. Náklady na služby vynaložené zájemcem v souvislosti s očekávaný dokončením transakce mu však už nikdo nenahradí.

    (3) Uzavření rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy často působí na zájemce dojmem, že si nyní vytvořil prostor, aby dohodl s bankou podmínky financování, a že to nejsložitější má už za sebou. Ani to bohužel není pravda. Uzavřením rezervační smlouvy totiž teprve mezi prodávajícím a kupujícím začíná vyjednávání o obsahu kupní smlouvy. V praxi žádná rezervační smlouva nikdy neobsahuje konkrétní znění kupní smlouvy, výjimečně obsahuje alespoň základní body, které by se měly v kupní smlouvě v budoucnu odrážet. Pravidelně však obsahuje závazek zájemce kupní smlouvu s prodávajícím uzavřít, a to pod výraznými sankcemi. Zájemce se tedy uzavřením rezervační smlouvy zavazuje k uzavření pro něj předem neznámého znění smlouvy (k platnosti takového závazku viz výše).

    Prodávající i kupující, stejně jako financující banka, mívají přitom o obsahu transakce jiné představy. Problém nastává v okamžiku, kdy se tyto požadavky nepodaří sladit v rámci jednání. Zájemce je pak v patové situaci – na jedné straně má závazek k uzavření kupní smlouvy pod sankcí propadnutí rezervační zálohy a z druhé strany mu hrozí uzavření nevýhodné smlouvy nebo dokonce nezískání financování. Musí-li být již v rezervační smlouvě pod smluvní pokutou obsažena povinnost uzavřít kupní smlouvu, lze jen doporučit, aby již tato smlouva obsahovala co nejpodrobnější specifikaci obsahu kupní smlouvy, včetně úpravy podmínek, za nichž lze od rezervační smlouvy odstoupit. Nejvhodnější se pak v tomto světle jeví, aby přílohou rezervační smlouvy bylo již úplné znění kupní smlouvy, které by odráželo alespoň elementární požadavky financující instituce.

    Za ne zcela ideální lze také považovat skutečnost, že rezervační záloha bývá skládána přímo na účet realitní kanceláře krátce po podpisu rezervační smlouvy. Zájemce tak platí realitní kanceláři celou její odměnu již v okamžiku, kdy pro obě strany transakce zdaleka ještě nebylo vykonáno vše, co mělo.[1] Jako nejvhodnější se z hlediska prodávajícího i zájemce jeví, aby byla rezervační záloha od počátku složena do notářské či advokátní úschovy (nikoli tedy realitní kanceláři) jako záloha na úhradu kupní ceny a realitní kanceláři byla vyplacena její odměna teprve až na konci transakce právě prodávajícím, a to z kupní ceny složené v úschově. V případě nedokončení transakce z důvodu na straně zájemce je možné, aby byla uschovaná částka ve výši rezervační zálohy započtena na smluvní pokutu a vyplacena poměrně mezi realitní kancelář a prodávajícího.

    V rezervačních smlouvách se pravidelně objevují ustanovení typu: „Rezervační záloha bude v plné výši započtena na kupní cenu nemovitosti a představuje odměnu pro realitní kancelář za zprostředkování uzavření smlouvy.“ Takové ustanovení je po právní stránce nesmyslné, naznačená dvojakost plnění může v konečném důsledku působit také problémy z  hlediska daňového. Záloha by měla vždy představovat část kupní ceny. Započtení této částky proti nároku realitní kanceláře na její odměnu je sice možné, ale nikoli na základě dohody realitní kanceláře a zájemce. Standardní vztah je totiž takový, že realitní kancelář poskytuje svoje služby prodávajícímu a ten jí za to platí odměnu. Najímání si realitních kanceláří kupujícím je spíše výjimečné. Vztah na základě rezervační smlouvy, byť jsou jejími stranami zájemce a realitní kancelář, je potom ve své podstatě vztahem mezi kupujícím a prodávajícím, jehož jménem realitní kancelář jedná. Mezi zájemcem a realitní kanceláří žádná vzájemná plnění neprobíhají, není tedy důvod, aby jí zájemce platil jakoukoli odměnu.

    Lze tedy shrnout, že pokud rezervační smlouva nereflektuje to, že je realitní kanceláří uzavírána v zastoupení prodávajícího a dále konkrétní specifika dané transakce a není připravena s náležitou péčí, jedná se v rámci celé transakce o velmi problematický instrument, jehož uzavření je výhodné především pro realitní kancelář. Pokud je však rezervační smlouva zpracována kvalitně včetně úplného znění kupní smlouvy, pak se svou povahou blíží smlouvě o smlouvě budoucí kupní.

    Proč jsou tedy kupující a prodávající tlačeni k uzavírání rezervační smlouvy a neuzavřou rovnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, která také může obsahovat závazek stran, že uskuteční transakci právě mezi sebou? Tím se dostáváme opět na počátek - rezervační smlouva je pro realitní kancelář efektivní instrument, který jí dovoluje vložit se do celé transakce a pojistit si, že nepřijde o svou provizi.


    Mgr. Ladislav Drha

    Mgr. Ladislav Drha,
    advokátní koncipient


    Vrána & partners, advokátní kancelář s.r.o.

    Jánský vršek 13
    118 00  Praha 1

    Tel.: +420 221 595 330
    e-mail: Ladislav.drha@vrana-partners.cz


    --------------------------------------------------------------------------------
    [1] Realitní kancelář se zpravidla v rezervační smlouvě zavazuje obstarat veškeré právní služby jako je příprava smluvní dokumentace, zajištění notářské nebo advokátní úschovy, vypracování a podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí, zpracování přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Ladislav Drha ( Vrána & partners )
    29. 6. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Dítě a dovolená v zahraničí: Co dělat, když druhý rodič nesouhlasí s cestou?
    • Cena zvláštní obliby – kdy má citový vztah poškozeného k věci vliv na výši odškodného?
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Některá úskalí podání formálně bezvadného návrhu na přezkum úkonů zadavatele k Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže
    • Dobrá víra třetích osob
    • Zaplacení skladného není podmínkou pro vydání skladované věci
    • Musí žák platit školné za výuku nevyžádaného předmětu?
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Vysokorychlostní variace dle smluvních podmínek FIDIC: případová studie z D5507
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitým věcem: Písemná forma není povinná, říká Nejvyšší soud
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • 10 otázek pro … Ronalda Němce
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025

    Soudní rozhodnutí

    Odmítnutí dovolání

    Jestliže Nejvyšší soud při zkoumání přípustnosti dovolání zcela pominul svoji dosavadní judikaturu, nijak se vůči této judikatuře (a také obdobným závěrům právní vědy)...

    Dobrá víra třetích osob

    Právní úprava obsažená v § 444 občanského zákoníku slouží k ochraně dobré víry třetích osob, které jednají v domněnce, že existuje zastoupení za situace, kdy na této domněnce...

    Soukromá vysoká škola

    Povaha činnosti či plnění veřejných úkolů (poskytování vzdělávání) soukromou vysokou školou nevylučuje, aby smlouva o vzdělávání na této vysoké škola měla pro účely ochrany...

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.