epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    1. 2. 2021
    ID: 112521upozornění pro uživatele

    Úročení jistoty (kauce), kterou skládá podnájemce nájemci

    Zřejmě každý se někdy ve svém životě setkal s nájemním vztahem k bytu či domu, ať už z pozice pronajímatele, tedy vlastníka věci, nebo z pozice nájemce. Nájemní vztah je ohraničen právy a povinnostmi mezi těmito dvěma subjekty. Esenciálním v nájemním vztahu je závazek pronajímatele přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a závazek nájemce mu za to platit odměnu, tedy nájemné.

    V nájemním vztahu je možné, a děje se to takřka denně, ujednat si při uzavření nájemní smlouvy složení jistoty (někdy označované také jako kauce). Tato částka představuje jakousi záruku, že nájemce uspokojí své závazky vůči pronajímateli, které pro něj z nájemního vztahu plynou. Tedy zejména zaplacení nedoplatku na nájemném, nedoplatku na energiích, ale i splnění jiných povinností vyplývajících z nájmu.

    Ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, konkrétně z ustanovení § 2254 odst. 2 vyplývá, že pronajímatel si při skončení nájmu započte na jistotu, co mu nájemce dluží, tedy pokud má nájemce vůči pronajímateli nesplacené závazky a poté vrátí jistotu nájemci. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Občanský zákoník tedy stanovuje právo nájemce požadovat úroky z jistoty při skončení nájmu. Jak je to ale v situaci, kdy je uzavírána tzv. podnájemní smlouva, tedy smlouva mezi nájemcem a podnájemcem, která opravňuje podnájemce užívat byt společně s nájemcem, nebo i užívat byt výlučně bez přítomnosti nájemce. Úročí se tedy jistota, kterou skládá podnájemce nájemci? Na tuto otázku se pokusím odpovědět v tomto článku.

    K zodpovězení otázky, zda se úročí jistota, kterou skládá podnájemce nájemci je v prvé řadě zapotřebí identifikovat vztah mezi nájemním a podnájemním vztahem, a zda požívají stejné, nebo alespoň obdobné právní ochrany. Mezi nájmem a podnájmem je totiž zásadní rozdíl, a to v subjektech, kteří do těchto vztahů vstupují. Zatímco u nájmu se jedná o pronajímatele a nájemce, u podnájmu nevzniká přímý vztah mezi podnájemcem a pronajímatelem (srov. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 1. 2005, 26 Cdo 354/2004). Podnájem je tak uzavírán mezi nájemcem a třetí osobou.

    Podle komentářové literatury k občanskému zákoníku se podnájem řídí úpravou užití věci, která je obsahu podnájmu nejbližší. V případě, že dochází k dočasnému užití věci třetí osobou za úplatu, použijí se pro vztah nájemce a podnájemce obdobně práva a povinnosti pronajímatele a nájemce, a to včetně zvláštních úprav, např. nájem bytu a domu, kam spadá i ustanovení ohledně jistoty.[1] I podle judikatury Nejvyššího soudu je podnájemní vztah v podstatě zvláštním případem nájemního vztahu (srov. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 1. 2005, 26 Cdo 354/2004).

    Reklama
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    Právo & Praxe 2022 (online - živé vysílání) - 19.10.2022
    19.10.2022 09:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Z uvedeného by tedy vyplývalo, že se na podnájem aplikují ustanovení ohledně nájmu. Pokud tedy nájemce přebírá od podnájemce jistotu, mohl by podnájemce při vrácení jistoty požadovat úroky od jejího poskytnutí.

    Pokud bychom se ale na věc podívali z jiné perspektivy, tak podnájemní vztah nenaplňuje obsahem vztah nájemní, neboť jsou zde subjekty ve zcela jiném postavení. Zatímco u nájmu se jedná o vlastníka věci a nájemce, tedy osobu požívající zvýšené právní ochrany (slabší strany), tak subjekty u podnájmu jsou fakticky v rovnocenném postavení. Oba věc dočasně užívají a platí za ni nájemné.

    V podnájemním vztahu jistota také nenaplňuje svůj zákonný účel, kterým je zajištění dluhů nájemce vůči pronajímateli. Aby jistota plnila svůj účel i v podnájemním vztahu, tak by stavěla nájemce do role pronajímatele, avšak je zřejmé, že práva a povinnosti stran jsou v nájemním vztahu zcela rozdílné oproti vztahu podnájemnímu.

    S ohledem na rozdílnost subjektů, které vstupují do nájemního vztahu a vztahu podnájemního a nenaplnění účelu jistoty při jejím složení nájemci podnájemcem, už není otázka úročení kauce v takovém případě zřejmá a není na ji jednoznačná odpověď.

    Závěr

    Na otázku úročení kauce skládané podnájemcem nájemci tak existují dva rozdílné pohledy. Jeden přirovnává podnájemní vztah ke vztahu nájemnímu a předurčuje podnájem k požívání stejné ochrany jako nájem. Na straně druhé podnájem fakticky nenaplňuje obsah nájmu, kdy do něj především vstupují zcela odlišné subjekty a jistota v takovém případě neplní svůj zákonný účel. Zákonodárce tak nedostatečně určil, zda se ustanovení občanského zákoníku vztahující se k nájmu budou zcela, nebo s občasnými výjimkami aplikovat na ustanovení o podnájmu. Otázka úročení kauce, kterou skládá podnájemce nájemci tak prozatím nemá jasnou odpověď. Vhodné je také podotknout, že tato otázka prozatím nebyla řešena ani soudy a není k ní tedy přiléhavá judikatura, která by na ni zcela nebo alespoň z části dala odpověď.

    Naše kancelář se kloní spíše k závěru o povinnosti poskytnutou jistotu úročit i mezi nájemcem a podnájemcem, neboť je dle našeho názoru na místě podnájemci kompenzovat skutečnost, že nájemci poskytnul finanční hodnotu na mnohdy delší dobu. Toto je ostatně dle našeho názoru také smysl úročení jistoty mezi pronajímatelem a nájemcem.

    S ohledem na výše uvedené nezbývá než doporučit, aby si nájemce a podnájemce otázku úročení poskytnuté jistoty upravili ve smlouvě. Vzhledem k absenci rozhodovací praxe v této oblasti je ale možné, že soudy v budoucnu dovodí neúročení jistoty jako rozporné s obsahem zákona, a takové ustanovení by tak mohlo být neplatné.


    Mgr. Miroslav Papoušek,
    advokát 


    Mgr. Martin Maliňák,
    advokátní koncipient

     Valíček & Valíčková, advokátní kancelář

    Nám. Svobody 18, Brno
    Václavské nám. 47, Praha
    Dukelská 12, Vyškov
    Petra Bezruče 2, Ivančice
     
    Tel.: 770 685 603
    email: info@brno-advokatnikancelar.cz


     


    [1] (HULMÁK, Milan, KABELKOVÁ, Eva. § 2215 [Užívací právo třetí osoby]. In: HULMÁK, Milan, BEDNÁŘ, Václav, BEZOUŠKA, Petr, BOHMAN, Ludvík, DOBROVOLNÁ, Eva, DOLEŽAL, Tomáš, ELEK, Štefan, HANDLAR, Jiří, HAVEL, Bohumil, HORÁK, Pavel, CHALOUPKOVÁ, Helena, KABELKOVÁ, Eva, KASÍK, Petr, KOTÁSEK, Josef, LIŠKA, Petr, MACEK, Jiří, ONDREJOVÁ, Dana, PETROV, Jan, PIHERA, Vlastimil, SEDLÁČEK, Dušan, SEDLÁČEK, Pavel, SELUCKÁ, Markéta, SIMON, Pavel, SVOBODA, Lukáš, TRUBAČ, Ondřej, VÍTOVÁ, Blanka, WAWERKOVÁ, Magdalena. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 273.)


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Miroslav Papoušek, Mgr. Martin Maliňák (Valíček & Valíčková)
    1. 2. 2021
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Přemítání nad judikaturou NSS aneb O zlobivých dětech a diskriminaci
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Řešení škod způsobených na veřejně přístupné účelové komunikaci a okolní vegetaci
    • Je čas na dřevěnou revoluci ve stavebnictví?
    • Promlčení nároků na odčinění újmy v pacientských sporech
    • Americké jezero žaluje developera
    • Vliv správní sankce na trestněprávní odpovědnost za pracovní úraz
    • Připravovaný zákon o preventivní restrukturalizaci – nový institut nebo jen imitace insolvenčního procesu před úpadkem?
    • Stavební deník
    • Některé problematické aspekty financování práva stavby
    • Ochrana oznamovatelů opět na scéně

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    JUDr. Kristýna Faltýnková
    Kurzy lektora
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    JUDr. Katarina Maisnerová ml.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Jiří Ctibor, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Cloudy a právo - 1 díl: Proč o nich uvažovat a na co se připravit
    • Výšková regulace budov na území hl. města Prahy
    • DPH, oprava výše daně
    • Účast na přípravě zadávání veřejné zakázky z pohledu dodavatele
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • Co a kdy přinese do pracovního práva směrnice EU o transparentních a předvídatelných pracovních podmínkách?
    • Spoluzpůsobení škody poškozeným
    • Řešení škod způsobených na veřejně přístupné účelové komunikaci a okolní vegetaci
    • Promlčení nároků na odčinění újmy v pacientských sporech
    • Jak si poradit s náklady řízení? A měli by účastníci sporu platit za chyby soudu?
    • Je čas na dřevěnou revoluci ve stavebnictví?
    • K jednorázovému příspěvku na dítě
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • Letní problémy na pracovišti – řešení z pracovněprávního pohledu
    • Dohoda o ukončení pracovního poměru podepsaná pod nátlakem
    • Použití výpovědního důvodu dle ust. § 52 písm. f) zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů
    • Správní právo – obecní strážník , policista, mýty a bezpečnostní pásy
    • Stavební náklady se zvyšují, myslete na to již při uzavírání smlouvy o dílo
    • Stavební deník
    • Výběr z judikatury nejen k zákoníku práce z r. 2022 - část 1.
    • Dopady pozemkových úprav na vlastnické a jiné právní vztahy k pozemkům
    • K jednorázovému příspěvku na dítě

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Místní poplatky

    Neplyne-li z právní úpravy povinnost umístit doklad o zaplacení místního poplatku za povolení k vjezdu s motorovým vozidlem do vybraných míst a částí měst (§ 10 zákona č. 565/1990...

    DPH, oprava výše daně

    Nárok plátce daně na opravu výše daně na výstupu z hodnoty pohledávky za dlužníkem v insolvenčním řízení nelze odepřít pouze z důvodu nesplnění časové podmínky spočívající...

    Mezinárodní ochrana

    Případy vážného onemocnění či zdravotního postižení žadatele o mezinárodní ochranu za současné neexistence adekvátní zdravotní péče v jeho zemi původu nelze podřadit pod...

    Dotace

    Lhůta pro vydání rozhodnutí o povinnosti vrátit poskytnutou dotaci ve smyslu čl. 3 odst. 1 pododstavce čtvrtého nařízení Rady (ES, Euratom) č. 2988/95 o ochraně finančních zájmů...

    Daňové řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Ustanovení § 3 odst. 1 vyhlášky č. 382/2010 Sb., o náhradě ušlého výdělku a náhradě hotových výdajů při správě daní, je třeba vykládat tím způsobem, že osobě samostatně...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.